Πώς η πώληση με οικόπεδο επηρεάζει τους φόρους;

Η πώληση ακίνητης περιουσίας με σύμβαση γης ή σύμβαση για πράξη μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός τρόπος να μετατραπεί ένα ανεπιθύμητο κομμάτι ιδιοκτησίας σε ένα ρεύμα πληρωμών για ένα σύντομο ή μεγάλο χρονικό διάστημα. Οι συμβάσεις αυτές έχουν επίσης το πλεονέκτημα ότι σας επιτρέπουν να διανείμετε το κεφαλαιουχικό σας κέρδος σε μια εξίσου μεγάλη χρονική περίοδο διατηρώντας περισσότερο από το κεφάλαιό σας που εργάζεται για εσάς για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από ό, τι με μια οριστική φορολογητέα πώληση.

Οι συμβάσεις γης μπορούν να κατανέμουν τις φορολογικές υποχρεώσεις κεφαλαιουχικών κερδών.

Κατανόηση της σύμβασης γης

Μια σύμβαση γης ή σύμβαση για πράξη είναι ένας τύπος πώλησης δόσεων στον οποίο ένας πωλητής συμφωνεί να πουλήσει το ακίνητο σε έναν αγοραστή για ένα χρονικό διάστημα. Κατά την περίοδο αυτή, ο αγοραστής καταβάλλει δόσεις που συνίστανται τόσο σε κεφάλαιο όσο και σε τόκους. Είναι πολύ παρόμοιο με το πώς λειτουργεί μια υποθήκη, εκτός από το ότι αντί να δεσμεύει μια τράπεζα να δανείζει χρήματα, ο πωλητής χρησιμεύει ως δανειστής, παίρνοντας πληρωμές και σταδιακά απελευθερώντας την ιδιοκτησία του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Τα συμβόλαια μπορούν να δομηθούν ανάλογα με τα στεγαστικά σύμφωνα με τις υποθήκες, όπου πληρώνονται στο μηδέν ή μπορούν επίσης να δημιουργηθούν με μπαλόνια, απαιτώντας από τον αγοραστή να πραγματοποιήσει ένα μεγάλο κατ 'αποκοπή ποσό σε κάποια χρονική στιγμή.

Έσοδα από τη σύμβαση γης

Παρόλο που οι αγοραστές συνήθως γράφουν έναν έλεγχο κατά την πληρωμή των συμβολαίων γης, ο πωλητής λαμβάνει πράγματι δύο διαφορετικούς τύπους εισοδήματος. Ο πρώτος τύπος είναι το ενδιαφέρον που λαμβάνουν για το υπόλοιπο της σύμβασης. Ο δεύτερος τύπος είναι η πληρωμή του κεφαλαίου, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ένα πραγματοποιηθέν κέρδος κεφαλαίου ή ένα εισόδημα ανάκτησης.

Ομοσπονδιακή φορολογική μεταχείριση της σύμβασης γης

Για ομοσπονδιακούς φορολογικούς σκοπούς, οι πολλαπλές ροές εισοδήματος από σύμβαση γης αντιμετωπίζονται με διαφορετικό τρόπο. Το εισόδημα από τις πληρωμές τόκων είναι τακτικό εισόδημα, που φορολογείται από το κατά πόσον οι φορολογούμενοι είναι ο υψηλότερος οριακός φορολογικός συντελεστής. Υποθέτοντας ότι το ακίνητο πωλήθηκε με κέρδος, οι πληρωμές κεφαλαίου φορολογούνται ως κέρδη κεφαλαίου με 15 τοις εκατό ή το επιτόκιο που ισχύει κατά τη στιγμή της πληρωμής, έως ότου το υπόλοιπο καταβληθεί στο ακίνητο. Σε εκείνο το σημείο, οι κύριες πληρωμές είναι αφορολόγητες. Σε περίπτωση απόσβεσης του ακινήτου, οι πληρωμές κεφαλαίου επί του αποσβεσθέντος ποσού θεωρούνται ως ανάκτηση και φορολογούνται με συντελεστή 25%, ή όποιο ποσοστό ισχύει.

Φορολογικές παγίδες της σύμβασης γης

Οι περισσότεροι άνθρωποι συνάπτουν συμβάσεις γης για να εξαλείψουν την πραγματοποίηση μεγάλου φόρου κεφαλαιουχικών κερδών κατά τη στιγμή της πώλησης. Ωστόσο, κάνοντας μια σύμβαση, καταλήγουν να πληρώνουν όλο τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών - χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να το κάνουν. Επιπλέον, εάν οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών αυξηθούν, το ποσό του φόρου που θα καταβληθεί θα αυξηθεί στο μέλλον. Επίσης, εάν ο αγοραστής πραγματοποιήσει μια πληρωμή με μπαλόνι, όλοι οι φόροι που οφείλονται σε αυτό το μπαλόνι θα οφείλονται σε μία κατ 'αποκοπήν πληρωμή, αποκλείοντας το βασικό φορολογικό πλεονέκτημα της σύμβασης.