Πίνακας περιεχομένων:
Ιστορικά, στο κοινό δίκαιο, οι αθόρυβες ενέργειες τίτλου επέτρεψαν στους ιδιοκτήτες γης να κινήσουν αγωγές στα δικαστήρια δικαιοσύνης που διεκδικούν τα δικαιώματά τους στην κυριότητα έναντι αξιώσεων ιδιοκτησίας από άλλα μέρη. Η πλειοψηφία των δικαιοδοσιών των ΗΠΑ θέσπισε νόμους που επιτρέπουν στους κατοίκους τους να υποβάλλουν παρόμοιες αγωγές. Στην Ουάσινγκτον, ο Αναθεωρημένος Κώδικας της Ουάσιγκτον επιτρέπει στους ενάγοντες να υποβάλλουν ήσυχες ενέργειες τίτλου για να απομακρύνουν τυχόν ελαττώματα τίτλου εναντίον ιδιοκτητών που διεκδικούν την κυριότητα λόγω αρνητικής κατοχής.
Πιο συχνά, οι ήσυχες ενέργειες τίτλου είναι απαραίτητες όταν πολλά μέρη διεκδικούν την ιδιοκτησία στο ίδιο κομμάτι γης ή αναπτύσσονται ή όταν υπάρχουν οριακές διαφορές μεταξύ γειτόνων. Οι ιδιοκτήτες γης μπορούν επίσης να προβούν σε ήσυχες ενέργειες τίτλου ενάντια σε αρνητικές κατοίκους. Ένας μισθωτής που διεκδικεί δικαίωμα ιδιοκτησίας μέσω δυσμενούς κατοχής διεκδικεί την κυριότητα μέσω ανοικτής και εχθρικής χρήσης που είναι δυσμενής για τον ισχυρισμό του κατόχου του δίσκου. Σύμφωνα με το κοινό δίκαιο, ένα κόμμα θα μπορούσε να διεκδικήσει την ιδιοκτησία κάνοντας χρήση του εδάφους κάποιου άλλου συνεχώς και ανοιχτά για ελάχιστο αριθμό ετών. Σήμερα, τα περισσότερα κράτη έχουν καταστατικά που παρέχουν σε τρίτους τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας απλώς και μόνο μέσω ανοικτής χρήσης.
Αθόρυβες Ενέργειες τίτλου
Ένα κόμμα που καταθέτει μια ήσυχη δράση τίτλου επιτρέπει στο δικαστήριο να καθορίσει την κατάλληλη ιδιοκτησία. Κάνοντας μια ενέργεια σε ήσυχο τίτλο, ο ιδιοκτήτης επιδιώκει να «ήσυχη» την απαίτηση όλων των άλλων για την περιουσία του με το να έχει το δικαστήριο καθιερώσει την ιδιοκτησία μία για πάντα. Οι αθόρυβες αγωγές τίτλου είναι επίσης αποτελεσματικές ενάντια σε υποτιθέμενους κατόχους αρνητικής κατοχής που διεκδικούν ιδιοκτησία μέσω δυσμενούς κατοχής. Καταθέτοντας μια ήσυχη δράση τίτλου, ο γαιοκτήμονας τερματίζει ουσιαστικά την ανοιχτή και συνεχή χρήση της περιουσίας του από τον μισθωτή αρνητικής κατοχής.
Ανεπιθύμητη κατοχή
Στην Ουάσινγκτον, οι κάτοικοι αρνητικής κατοχής μπορούν να διεκδικήσουν την κυριότητα στην ιδιοκτησία χρησιμοποιώντας αποκλειστικά για τουλάχιστον 10 χρόνια. Η χρήση του ενοικιαστή πρέπει να είναι ανοικτή, εχθρική, διαβόητη και αδιάκοπη. Με την παραβίαση, ένας μισθωτής αρνητικής κατοχής επιτρέπει στον μισθωτή να διεκδικήσει την ιδιοκτησία χωρίς να αγοράσει γη. Οι κρατικοί νομοθέτες θέσπισαν αυτά τα κανονιστικά πρότυπα για να ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες της γης να σπαταλούν τη γη τους χρησιμοποιώντας το ενεργά. Ένα παράδειγμα δυσμενούς κατοχής είναι όταν ένα άτομο διατηρεί το γκαζόν του παρακείμενου γείτονά του, κόβοντας το εβδομαδιαίο για 10 χρόνια. Ο γείτονας που κόβει το γκαζόν θα μπορούσε να διεκδικήσει την κυριότητα της γης που κόβει για 10 χρόνια μέσω δυσμενούς κατοχής. Ωστόσο, ο γείτονάς του, ο πραγματικός ιδιοκτήτης ακινήτου, θα αμφισβητούσε την απαίτησή του υποβάλλοντας μια ενέργεια σε ήσυχο τίτλο.
Συνέπειες
Μόλις ένας ιδιοκτήτης γης λάβει απόφαση υπέρ του, αφού καταθέσει μια αγωγή ή μια αγωγή σε έναν ήσυχο τίτλο, ακυρώνεται ο ισχυρισμός του κατόχου αρνητικής κατοχής ιδιοκτησίας. Οποιαδήποτε μεταγενέστερη χρήση χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη θεωρείται νομικό λάθος.
Σκέψεις
Εφόσον οι νόμοι των κρατών μπορούν συχνά να αλλάξουν, μην χρησιμοποιείτε αυτές τις πληροφορίες ως υποκατάστατο για νομικές συμβουλές. Ζητήστε συμβουλές μέσω δικηγόρου που έχει άδεια να ασκεί το δίκαιο στο κράτος σας.