Αν πωλώ το σπίτι μου, θα φορολογηθώ εάν έχω ζήσει στο ακίνητο για λιγότερο από δύο χρόνια;

Αρκετοί φορολογικοί νόμοι ωφελούν τους ιδιοκτήτες κατοικιών Ένας από αυτούς, ίσως ο πιο γενναιόδωρος, είναι απαλλαγή από τη φορολόγηση του κέρδους από την πώληση της κύριας κατοικίας σας. Οι κανόνες που σχετίζονται με την απαλλαγή αυτή απαιτούν ελάχιστα πρότυπα κατοίκησης που επικεντρώνονται σε διετή περίοδο. Εάν δεν πληρείτε την προϋπόθεση κατοικίας, πρέπει να πληρώσετε φόρο για οποιοδήποτε κέρδος από την πώληση του σπιτιού σας.

"Προς πώληση" μπροστά από το mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Κανόνας απαλλαγής από την αρχική πώληση

Είστε απαλλαγμένοι από τα κέρδη των 250.000 δολαρίων - 500.000 δολάρια για τα παντρεμένα ζευγάρια - στην κύρια κατοικία σας, εφόσον έχετε διαμείνει και κατοικήσατε το σπίτι τουλάχιστον δύο από τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση. Είναι ενδιαφέρον ότι τα δύο χρόνια δεν πρέπει να είναι διαδοχικά και όχι ταυτόχρονα με την ιδιοκτησία. Θα μπορούσατε, για παράδειγμα, να ενοικιάσετε το σπίτι ως μισθωτή για ένα χρόνο, να απομακρυνθείτε για δύο χρόνια, να αγοράσετε το σπίτι και να ζήσετε εκεί τουλάχιστον για ένα από τα δύο χρόνια που ανήκετε στο σπίτι πριν το πωλήσετε. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτήν την απαλλαγή αμέτρητες φορές, αλλά όχι συχνότερα από μία φορά κάθε δύο χρόνια.

Φορολογητέα κέρδη

Ακριβώς επειδή έχετε πουλήσει το σπίτι σας για περισσότερα από όσα αγοράσατε, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι έχετε κέρδος, που ονομάζεται φορολογητέο κέρδος σε όρους IRS. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, τα έξοδα που επιβαρύνετε την πώληση, όπως το κόστος δανείου, προστίθενται στην τιμή του ακινήτου και γίνονται αυτό που ονομάζεται "βάση" του σπιτιού. Εάν κάνετε βελτιώσεις κεφαλαίου στο ακίνητο, όπως η ανακατασκευή της κουζίνας, η τελική επεξεργασία της σοφίτας και η προσθήκη ενός λουτρού, αυτά τα έξοδα προστίθενται στη βάση σας και στη συνέχεια ονομάζονται "προσαρμοσμένη βάση". Όταν πουλάτε το ακίνητο, έχετε περισσότερες δαπάνες, όπως προμήθειες πωλήσεων. Αυτά τα έξοδα, μαζί με την προσαρμοσμένη βάση σας, αφαιρούνται από την τιμή πώλησης για να φτάσετε στο φορολογητέο κέρδος σας, ή κέρδος. Αυτός ο αριθμός υπόκειται στη φορολογία. Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις κατοικίας για την απαλλαγή, τα πρώτα $ 250,000 ή $ 500,000 κέρδη απαλλάσσονται από τη φορολογία. Εάν δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις διαμονής, το σύνολο των κερδών υπόκειται σε φορολογία.

Ποσο θα κοστισει?

Εάν δικαιούστε την απαλλαγή, το κέρδος πέρα ​​από το όριο απαλλαγής φορολογείται ως μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη. Το μακροπρόθεσμο ποσοστό κεφαλαιακών κερδών είναι συνήθως 15 τοις εκατό, αλλά μπορεί να είναι τόσο χαμηλό όσο το μηδέν για μικρά κέρδη. Αυτός είναι και ο συντελεστής που ισχύει για το σύνολο του κέρδους για την κατοικία σας εάν ανήκετε σε περισσότερα από ένα έτη, αλλά για τα οποία δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις κατοικίας. Εάν κατοικούσατε στο σπίτι σας για λιγότερο από ένα χρόνο, το κέρδος φορολογείται ως βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος. Ο φορολογικός συντελεστής είναι ο ίδιος με τον συντελεστή που πληρώνετε για το κανονικό σας εισόδημα κατά τη διάρκεια του ίδιου φορολογικού έτους - ο οποίος θα είναι μεταξύ μηδέν και 35%.

Πληρώστε το κέρδος αλλά δεν μπορείτε να γράψετε την απώλεια

Δυστυχώς, σύμφωνα με τους κανόνες του IRS, εάν πουλάτε την κύρια κατοικία σας με ζημία, δεν μπορείτε να διαγράψετε ή να αφαιρέσετε αυτή την απώλεια από άλλα κεφαλαιακά κέρδη ή το εισόδημά σας. Όταν πωλούν με ζημία μία από τις τρεις περιστάσεις θα ισχύσει: Η πρώτη είναι μια σύντομη πώληση, στην οποία ο δανειστής σας συμφωνεί να δεχτεί λιγότερο από ό, τι οφείλεται. Στο δεύτερο σενάριο, πληρώνετε τον δανειστή σε μετρητά ανεξάρτητα από το αν υπάρχει έλλειμμα μεταξύ της τιμής πώλησης και της υποθήκης. Στο τρίτο σενάριο, τα έσοδα αποπληρώνουν πλήρως τον δανειστή, αλλά εξακολουθείτε να εμφανίζετε ζημία στην πώληση - επειδή αγοράσατε το σπίτι με μεγάλη προκαταβολή, πληρώσατε το δάνειο ή πληρώσατε για βελτιώσεις κεφαλαίου ενώ κατοικούσατε στο σπίτι.