Πίνακας περιεχομένων:
- Η προσέγγιση εισοδήματος
- Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων
- Η προσέγγιση κόστους
- Επιλογή της κατάλληλης μεθόδου αποτίμησης
Υπάρχουν τρεις βασικές μέθοδοι αξιολόγησης των εμπορικών ακινήτων και κάθε προσφορά πλεονεκτημάτων. Πρόκειται για προσέγγιση εισοδήματος, προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων και προσέγγιση κόστους. Η ιδανική προσέγγιση για την εμπορική ιδιοκτησία σας θα εξαρτηθεί από την τοποθεσία και τον τύπο της ιδιοκτησίας.
Η προσέγγιση εισοδήματος
Η μέθοδος του εισοδήματος, γνωστή και ως προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος αξιολόγησης των εμπορικών ακινήτων. Η διαδικασία περιλαμβάνει τον καθορισμό μιας αξίας με βάση το εισόδημα της ιδιοκτησίας, και αυτό επιτυγχάνεται με τη χρήση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης (cap rate). Το ανώτατο όριο είναι βασικό το λόγο του εισοδήματος προς την αγοραία αξία και τέτοια εισοδήματα και τιμές αγοράς είναι γνωστά με την ανάλυση παρόμοιων ιδιοτήτων στην περιοχή. Στη συνέχεια, ο επενδυτής μπορεί στη συνέχεια να εκτιμήσει την αγοραία αξία της εμπορικής του περιουσίας διαιρώντας το ετήσιο εισόδημά του με το ανώτατο όριο. Έτσι, εάν το ετήσιο εισόδημα ενός ακινήτου είναι 100.000 δολάρια και το ανώτατο όριο είναι 10 τοις εκατό, τότε το ακίνητο θα αποτιμάται σε 1 εκατομμύριο δολάρια.
Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων
Η προσέγγιση πωλήσεων είναι πιθανόν η απλούστερη μέθοδος αποτίμησης της εμπορικής ιδιοκτησίας. Περιλαμβάνει τη διεξαγωγή έρευνας σε κοντινά εμπορικά ακίνητα. Στη συνέχεια καταγράφεται η τιμή πώλησης αυτών των ακινήτων. Η εμπορική ιδιοκτησία του επενδυτή παίρνει στη συνέχεια κατά μέσο όρο αυτές τις τιμές πώλησης και τις προσαρμόζει προς τα πάνω ή προς τα κάτω με βάση τετραγωνικά μεγέθη. Μπορούν να γίνουν και άλλες προσαρμογές για να ληφθούν υπόψη οι αναβαθμίσεις κτιρίων, όπως η αυξημένη στάθμευση.
Η προσέγγιση κόστους
Η προσέγγιση κόστους είναι μια πιο σύνθετη μέθοδος αποτίμησης εμπορικών ακινήτων. Πρώτα υπολογίζει την αξία του ακινήτου ή την αξία χωρίς το κτίριο. Στη συνέχεια, το κόστος κατασκευής ακριβούς αντιγράφου του κτιρίου προστίθεται σε αυτήν την εκτιμώμενη αξία γης. Στη συνέχεια λαμβάνεται υπόψη η υποτιμημένη αξία, η οποία μπορεί να εκπροσωπείται ως συνάρτηση της ηλικίας του κτιρίου. Όσο νεότερο είναι το ακίνητο, τόσο πιο αξιόπιστη είναι η εκτίμηση.
Επιλογή της κατάλληλης μεθόδου αποτίμησης
Αν είστε νέοι στην εμπορική επένδυση ακίνητων περιουσιών, είναι ιδανικό ότι καταλαβαίνετε καθεμία από τις τρεις κύριες μεθόδους αποτίμησης ακινήτων. Με αυτόν τον τρόπο, μπορεί να διαπιστώσετε ότι η εκτίμησή σας και η εκτίμηση του εκτιμητή ακινήτων διαφέρουν. Επιπλέον, καθεμία από τις τρεις μεθόδους έχει τα πλεονεκτήματά τους. Η προσέγγιση του κόστους είναι επωφελής για εκείνους των οποίων η περιουσία βρίσκεται πιο μακριά από παρόμοιες εξελίξεις και επομένως οι τιμές πώλησης και τα ανώτατα όρια δεν μπορούν να συγκριθούν. Η προσέγγιση του εισοδήματος είναι ευθεία αν έχετε δεδομένα για τα ανώτατα επιτόκια, αλλά δεν είναι ιδανική για την αξιολόγηση κτιρίων πολυκατοικιών, καθώς τα ποσοστά κενών θέσεων κυμαίνονται. Σε μια τέτοια περίπτωση, η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων θα ήταν η ιδανική.