Πίνακας περιεχομένων:
Η τράβηξη της σκανδάλης σε μια αγορά στο σπίτι ήταν μια φορά τόσο απλή όσο η αγορά για ένα οικονομικά προσιτό σπίτι, που περιλάμβανε τα χρήματα για την προκαταβολή, εξασφαλίζοντας τη χρηματοδότηση με ένα λογικό επιτόκιο και έπειτα κλείνοντας.
Ωστόσο, τα χρόνια μετά την οικονομική κατάρρευση των ΗΠΑ το 2008, η οποία προήλθε εν μέρει από μια φούσκα κατοικιών που προκλήθηκε από ανεύθυνο στεγαστικό δανεισμό, η αγορά κατοικίας υπέστη τεράστιες αναταράξεις. Αυτός ο οικονομικός κλάδος δημιούργησε πρωτοφανείς συνθήκες αγοράς ακινήτων που υπαγόρευαν τα αποθέματα στέγης, την οικονομική προσιτότητα και τους όρους χρηματοδότησης, τα οποία επηρεάζουν το βέλτιστο χρονοδιάγραμμα μιας αγοράς.
Παρά την απροβλεπτότητα της αγοράς, οι δυνητικοί αγοραστές μπορούν να αποφύγουν τις άσχημες εξαγορές ακολουθώντας ορισμένες διασφαλίσεις.
Με τις χαμηλές τιμές και τα ρεκόρ χαμηλά επιτόκια, η οικονομική προσιτότητα για το 2012 ήταν το πιο ευνοϊκό από το 1970.
Walter Molony, εκπρόσωπος, Εθνική Ένωση Μεσιτών (παραφράζεται)
Στιγμιότυπο αγοράς
Η αμερικανική αγορά ακινήτων τελικά ξεφύγει από την επιβράδυνση του 2008 έως το 2011. Τα στοιχεία για τις πωλήσεις στο σπίτι βελτιώθηκαν το 2012 κατά 9,5% σε σχέση με το 2011 και η Εθνική Ένωση Realtors αναμένει περαιτέρω κέρδη για το υπόλοιπο 2013, αρχίζοντας το 2014.
Τα κακά νέα αν ψάχνετε να αγοράσετε είναι ότι η αρχή του 2013 είναι μια αγορά πωλητή σε τέσσερις από τις πέντε περιοχές, δήλωσε ο Walter Molony, ερευνητής και εκπρόσωπος του NAR. "Ο λόγος είναι ότι είχαμε αυτή τη μεγάλη ανάκαμψη στην απογραφή", είπε.
Οι Η.Π.Α. έθεσαν αρχείο για απογραφή κατοικιών τον Ιούλιο του 2007 με περισσότερα από 4 εκατομμύρια σπίτια στην αγορά. Τον Ιανουάριο του 2013, ο απολογισμός υποχώρησε στα 1,74 εκατομμύρια, μειώθηκε κατά 25% από τον Ιανουάριο του 2012 και ο χαμηλότερος κατάλογος από τον Δεκέμβριο του 1999.
Το NAR αναμένει μια εποχική άνοδο των αποθεμάτων την άνοιξη του 2013, δήλωσε ο Molony, αλλά μπορεί να είναι ανεπαρκής για να αποτρέψει συχνές πολλαπλές προσφορές ή να μειώσει αρκετά γρήγορα τις τιμές των κατοικιών.
"Οι τιμές παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη αύξηση από τον Νοέμβριο του 2005", δήλωσε ο Molony. "Εξαιτίας αυτού, αναβαθμίσαμε τις προβλέψεις τιμών μας για το τρέχον έτος (2013). Πιστεύουμε ότι η μέση τιμή θα αυξηθεί σε εθνικό επίπεδο περίπου 7%."
Η μέση τιμή τον Ιανουάριο του 2013 ήταν 173.600 δολάρια, ποσοστό 12,3% υψηλότερο από το προηγούμενο έτος, ο δεύτερος συνεχόμενος μήνα αύξησης των τιμών σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η προβολή της NAR για τη διάμεση τιμή για το 2013 είναι $ 189.400.
"Το μειονέκτημα της πιο έντονης αύξησης των τιμών είναι εάν αυτό συνεχιστεί για παρατεταμένο χρονικό διάστημα, τότε τελικά αντιμετωπίζουμε προβλήματα οικονομικής προσιτότητας και αρχίζετε να τιμολογείτε τους ανθρώπους από την αγορά", δήλωσε ο Molony. "Δεν είμαστε ακόμα εκεί."
Με τις χαμηλές τιμές και τα ρεκόρ χαμηλά επιτόκια, η οικονομική προσιτότητα για το 2012 ήταν το πιο ευνοϊκό από το 1970, δήλωσε. Μετά την αποτυχία στέγασης του 2008, οι τιμές των κατοικιών κατέρρευαν, η πτώση των τόσο χαμηλών κατοικιών πωλήθηκε για λιγότερο από το κόστος κατασκευής αντικατάστασης - ότι πολλοί επενδυτές πήδησαν, απορροφώντας το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος.
Ο ισχυρότερος παράγοντας που συγκρατεί την αγορά είναι ότι "η δανειοδοτική κοινότητα έχει αποφύγει τον κίνδυνο … δίνοντας μόνο ενυπόθηκα δάνεια στους πιο αξιόπιστους δανειολήπτες με αυθαίρετα υψηλά πιστωτικά αποτελέσματα", δήλωσε ο Molony.
Στο Σικάγο, για παράδειγμα, οι "αγοραστές", όσοι κινούνται από τα πρώτα τους σπίτια, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες επειδή οι δανειστές έχουν αυστηρότερες απαιτήσεις, δήλωσε ο Zeke Morris, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Σικάγου.
"Ήταν απογοητευτικό για ορισμένους αγοραστές στα υψηλότερα σημεία τιμών", είπε ο Morris. "Ζητούνται περισσότερες λεπτομέρειες απ 'ό, τι έχουν ζητηθεί προηγουμένως".
Για την καλύτερη συμφωνία, δήλωσε ο Molony, οι αγοραστές πρέπει να συνεργαστούν με τους κτηματομεσίτες, κατά προτίμηση με τους πράκτορες του αγοραστή.
Πότε πρέπει να αγοράσω;
Η εμπιστοσύνη των καταναλωτών αποτελεί σημαντική ώθηση στην πραγματοποίηση σημαντικής επένδυσης, όπως είναι το σπίτι, δήλωσε ο Molony. Η συμπλήρωση της λίστας εμπιστοσύνης είναι ασφάλεια εργασίας.
"Εάν δεν είστε σίγουροι για τη σταθερότητα της δουλειάς σας, αυτό είναι ένα μεγάλο πράγμα", δήλωσε ο Molony. "Εάν έχετε βραχυπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα - ας πούμε, λιγότερο από μερικά χρόνια - θα είστε καλύτερα να νοικιάσετε, διότι κατά πάσα πιθανότητα … δεν θα ανακτήσετε το κόστος συναλλαγής."
Ο τυπικός αγοραστής σήμερα σχεδιάζει να μείνει στο σπίτι για 10 χρόνια. ο τυπικός πωλητής βρισκόταν στο σπίτι για εννέα χρόνια. Στο παρελθόν, εμπειρογνώμονες ακίνητης περιουσίας πιστεύουν ότι οι άνθρωποι έπρεπε να κατέχουν το σπίτι τους για τρία έως πέντε χρόνια για να κερδίσουν αρκετά κεφάλαια για να κάνουν την επένδυση αξίζει τον κόπο. Παρόλο που χρειάστηκε περισσότερος χρόνος για να οικοδομηθεί η ισότητα μετά την κατάρρευση της αγοράς, "Είναι ίσως αλήθεια τώρα ή επιστρέφοντας σε αυτό", δήλωσε ο Molony.
Ο πιστοποιημένος χρηματοοικονομικός σύμβουλος Cathy Pareto ανέφερε άλλα κριτήρια αξιολόγησης της εμπιστοσύνης που πρέπει να λάβουν υπόψη οι άνθρωποι πριν αγοράσουν ένα σπίτι.
"Αγοράζετε ένα σπίτι με τη σύζυγό σας, ή πηγαίνετε στο μισό μισό με έναν φίλο ή μια φίλη;" είπε ο Παρέτο. "Πόσο σταθερή είναι αυτή η σχέση; Το άλλο μέρος θα ήταν, πώς βλέπει η αγορά;"
Τα οικονομικά μέσα είναι ένα άλλο πρότυπο. "Οι άνθρωποι κάνουν μεγάλα λάθη που αγοράζουν πάρα πολύ σπίτι για αυτό που μπορούν να υποστηρίξουν", δήλωσε ο Pareto. "Ποια είναι η εξέλιξη της ταμειακής σας ροής; Είναι η μισή σας αμοιβή να υποστηρίξει το νέο σας σπίτι;" "Ποια άλλα έσοδα έχετε;"
Εάν ένας υποψήφιος αγοραστής δεν έχει εμπιστοσύνη σε κανένα από αυτά τα ζητήματα, οι Pareto και Molony συνιστούν αντ 'αυτού ενοικίαση.
Περισσότερα χρήματα
Η αποτυχία της αγοράς κατοικιών και η κατάρρευση της τραπεζικής βιομηχανίας έχουν κάνει τους δανειστές να υποχωρήσουν για το δανεισμό των χρημάτων, πράγμα που σημαίνει ότι οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών χρειάζονται «αξιοπρεπή» πίστωση για να εγκριθούν για χρηματοδότηση - «πιθανώς (ένα πιστωτικό αποτέλεσμα) στις παραπάνω 720», δήλωσε ο Pareto. "Αν έχετε λιγότερα από αστέρια πίστωσης, μπορεί να είστε, στα μάτια της τράπεζας, μια επικίνδυνη πρόταση."
Εάν η πίστωσή σας είναι οτιδήποτε κάτω από την εξαιρετική, ίσως να βλάψετε τον εαυτό σας με ένα κακό δάνειο.
"Μπορεί να μην μπορείτε να πληρώσετε για τα χαμηλά επιτόκια που είναι διαθέσιμα στους περισσότερους ανθρώπους τώρα και δεν θέλετε να πληρώσετε περισσότερα από όσα πρέπει ή θα έπρεπε για το κόστος δανεισμού αυτών των χρημάτων", ανέφερε ο Pareto.
Πρώτη φορά homebuyers θα πρέπει να γνωρίζουν το πιστωτικό αποτέλεσμά τους? αν είναι χαμηλή, πρέπει να το διορθώσουν. Πληρώστε τους λογαριασμούς σας έγκαιρα, μην αναλάβετε νέο χρέος δόσεων και μην υποβάλετε αίτημα για νέα πιστωτική κάρτα ή ακυρώστε μια παλιά, συμβούλευσε ο Molony.
Οι αγοραστές χρειάζονται αρκετά κεφάλαια για να καλύψουν μια προκαταβολή περίπου 20 τοις εκατό της τιμής αγοράς ή οι τράπεζες μπορεί να μην "κοιτάξουν ούτε καν", δήλωσε ο Pareto.
Η διάμεσος προκαταβολή για την πρώτη φορά που οι αγοραστές κατοικιών χρηματοδοτούν μέσω ενός δανείου της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης είναι μόλις 4% της τιμής αγοράς, σημειώνει ο Molony. Πολλοί αγοραστές για πρώτη φορά θα δουν στις οικογένειές τους βοήθεια για την προκαταβολή.
"Ειλικρινά, η Εθνική Τράπεζα της μαμάς και του μπαμπά είναι ένα πολύ παραδοσιακό μέσο που οι ιδιοκτήτες σπιτιού χρησιμοποιούν για να κάνουν την αγορά τους", είπε. Αναφερόμενος σε ετήσια έρευνα NAR για τους αγοραστές κατοικιών και τους πωλητές, ο Molony είπε: «Όταν ζητάμε από τους πρώτους αγοραστές κατοικίας,« Τι χρησιμοποιήσατε για την προκαταβολή; Το 76 τοις εκατό λέει εξοικονόμηση. Είκοσι τέσσερα τοις εκατό - ένα δώρο από έναν συγγενή ή φίλο, και συνήθως αυτό είναι ένα δώρο από τους γονείς τους."
Οι αγοραστές χρειάζονται επίσης μετρητά για τα έξοδα κλεισίματος, τα οποία ποικίλλουν γεωγραφικά και ανά συναλλαγή, δήλωσε ο Molony. Αναμείνετε το κόστος κλεισίματος του 5% της αξίας του σπιτιού.
Συνολικά, ένας υποψήφιος αγοραστής πρέπει να υπολογίσει ότι αφιερώνει το 25 τοις εκατό του ακαθάριστου εισοδήματός του σε κεφάλαιο υποθηκών και τόκους. «Αυτό θα σας επιτρέψει να είστε άνετοι», είπε ο Molony.
Σημάδια αγοράς αγοραστή
Ο εκπρόσωπος της National Association of Realtors Walter Molony ανέφερε τα εν λόγω σημάδια ως ένα μέτρο για το πότε ο κύκλος των ακίνητων περιουσιών αγκαλιάζει την αγορά ενός αγοραστή:
Το αποθεματικό στέγης και η προσφορά του μήνα ή ο χρόνος στην αγορά είναι σταθεροί ή μέτριας αύξησης. οι πωλητές ενδέχεται να είναι περισσότερο παρακινημένοι να διαπραγματευτούν όρους. Η εξαμηνιαία προσφορά είναι ισορροπημένη μεταξύ των αγοραστών και των πωλητών, αλλά η ταχεία αύξηση του αποθέματος ή του χρονικού ορίου της αγοράς εκτός εποχιακών κανόνων μπορεί να αποτελεί ένδειξη της αγοράς ενός αγοραστή.
Οι τιμές στο σπίτι είναι στάσιμες ή αυξάνονται λιγότερο από μια εκατοστιαία μονάδα πάνω από τον πληθωρισμό. Οι έντονες πτώσεις τιμών αυξάνουν την οικονομική προσιτότητα, αλλά θα μπορούσαν να είναι μια κόκκινη σημαία κακής τοπικής στέγασης και οικονομικών συνθηκών. Η κανονική μακροπρόθεσμη αύξηση των τιμών σε μια ισορροπημένη αγορά είναι 1 με 2 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό, όπως μετράται από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.
Η σχέση μεταξύ των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, των τιμών κατοικίας και των εσόδων σας επιτρέπει να ξοδέψετε λιγότερο από το 25% του ακαθάριστου εισοδήματος για το αρχικό κεφάλαιο και τους τόκους.
Η δημιουργία θέσεων εργασίας στην τοπική αγορά παρέχει εμπιστοσύνη και τα απαραίτητα μέσα για τους αγοραστές κατοικιών. Μια κακή οικονομία καθιστά ευκολότερη την αγορά, αλλά οι συνεχείς απώλειες θέσεων εργασίας και πληθυσμού σημαίνουν ότι θα μπορούσε να διαρκέσει πολύ περισσότερο από το κανονικό για να πουλήσει με κέρδος. Με την κανονική αύξηση των τιμών, οι περισσότεροι αγοραστές χτίζουν αρκετό μετοχικό κεφάλαιο σε τρία έως πέντε χρόνια για να πραγματοποιήσουν ένα εμπόριο.