Πίνακας περιεχομένων:
Χονδρικό REO Foreclosures στην περιοχή σας για πολύ λίγα χρήματα.
Εάν είστε περιοχή είναι φορτωμένο με REO Foreclosures από ό, τι θα μπορούσε να κάνει ένα αξιοπρεπές εισόδημα πλευρά ή το πλήρες ωράριο εισόδημα με την ακίνητη περιουσία.
Αποφασίστε σε ποια περιοχή θέλετε να επενδύσετε σε αυτό που είναι φορτωμένο με REO Foreclosures. Θα θελήσετε να βεβαιωθείτε ότι η περιοχή που σας ενδιαφέρει δεν έχει μόνο REO ιδιότητες, αλλά ότι έχει επίσης πολλά μετρητά μόνο οι επενδυτές που αγοράζουν εκεί. Μπορείτε να το βρείτε αυτό μέσω δημόσιων αρχείων ή μέσω της υπηρεσίας πολλαπλών καταχωρήσεων (βρείτε έναν κτηματομεσίτη για να σας βοηθήσει σε αυτό εάν δεν έχετε τη δική σας πρόσβαση.) Διατηρήστε αυτές τις πληροφορίες για περαιτέρω χρήση.
Βήμα
Βρείτε τον εαυτό σας μια φιλική προς τον επενδυτή εταιρεία τίτλου ή πληρεξούσιο που μπορεί να κάνει τα ταυτόχρονα κλεισίματα σας (ή διπλά κλεισίματα.) Εάν δεν ξέρετε πού να βρείτε ένα θα πρέπει να ζητήσετε από άλλους επενδυτές που χρησιμοποιούν ή να ενταχθούν τοπικές επενδύσεις ακινήτων σας Λέσχη. (Πολλά κέντρα ακίνητης περιουσίας θα σας αφήσουν να πάτε την πρώτη φορά δωρεάν … απλά ρωτήστε.)
Μόλις βρείτε την περιοχή προορισμού σας, ρωτήστε τους τοπικούς ιδιοκτήτες εκεί αν ενδιαφέρεστε για άλλη ιδιοκτησία ενοικίασης στην περιοχή και πόσο θα ήταν διατεθειμένοι να πληρώσουν για ένα.Μπορείτε να βρείτε τους τοπικούς ιδιοκτήτες καλώντας τα σήματα "προς ενοικίαση" στην περιοχή, μιλώντας σε κτηματομεσίτες και μιλώντας σε ιδιοκτήτες στις συναντήσεις τοπικών κέντρων επενδυτών ακινήτων.
Βήμα
Θυμηθείτε στο βήμα 1, όπου θα έπρεπε να ζητήσετε από έναν κτηματομεσίτη να σας βοηθήσει να στοχεύσετε σε μια περιοχή όπου οι αγοραστές μετρητών αγοράζουν; Λοιπόν πρόκειται να ζητήσετε από τον κτηματομεσίτη να επιστρέψει σε μερικούς μήνες και να σας δώσει μια λίστα με όλες τις πωλήσεις μετρητών που έλαβαν χώρα στην περιοχή στόχου σας για REO Foreclosures. Αυτές οι πληροφορίες όχι μόνο θα σας δώσουν μια λίστα με όλους τους αγοραστές μετρητών αλλά θα σας ενημερώσουμε επίσης για το πόσο αυτοί οι επενδυτές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν για συγκεκριμένους τύπους ακινήτων στην περιοχή προορισμού σας.
Βήμα
Εντάξει τώρα που έχετε έναν κατάλογο αγοραστών μαζί και μια εταιρεία τίτλου ή δικηγόρος σε ισχύ τώρα μπορείτε να αρχίσετε να εντοπίσετε REO αποκλεισμού ιδιότητες για να θέσει προσφορές για. Κυρίως όλες οι τράπεζες θα απαριθμήσουν τα ακίνητά τους με κτηματομεσίτες. Λοιπόν, θυμηθείτε ότι ο κτηματομεσίτης με τον οποίο ασχολείστε;:-) Ναι, θα τους ζητήσετε να σας παρέχουμε καθημερινά λίστες αποκλεισμού. Είναι καλύτερο να στοχεύσετε τις ιδιότητες που υπήρχαν στην αγορά για λίγο, επειδή όταν ξεκίνησαν για πρώτη φορά στην αγορά υπάρχει ένας τόνος ανταγωνισμού. Αλλά στην αρχή, στοχεύστε ΟΛΑ τις ιδιότητες αποκλεισμού REO που έρχονται στην αγορά, μόνο σε περίπτωση που η αγορά σας δεν είναι τόσο ανταγωνιστική όσο η δική μου.
Κάντε συναντήσεις με τον κτηματομεσίτη σας για να μπείτε στα ακίνητα REO αποκλεισμού που σας ενδιαφέρει. Ελέγξτε την ιδιοκτησία και καθορίστε πόση δουλειά χρειάζεστε (αν δεν γνωρίζετε στοιχεία επισκευής, μην ανησυχείτε … Ακόμα δεν το κάνω;-) σοβαρά, δεν το κάνω.) Μπορείτε να ζητήσετε βοήθεια από τον κτηματομεσίτη σας για να το βοηθήσετε ή μπορείτε να πάρετε έναν συνεργάτη του συνεργάτη μαζί σας ή μπορείτε απλά να υποθέσετε ότι χρειάζεται μια συνολική εργασία εντέρου. Αφού έχετε δει αρκετά σπίτια προς πώληση και μάλιστα δει αρκετά πωλούνται, θα είστε σε θέση να κρίνετε το ποσό εργασίας που χρειάζεστε μόνοι σας. (Δεν γελάω όταν λέω ότι ακόμα δεν γνωρίζω στοιχεία επισκευής. Είμαι αρκετά καλός στο να φανταστώ ότι … έρχομαι συνήθως μέσα σε 5.000 δολάρια.)
Βήμα
Τώρα που έχετε όλες τις πληροφορίες που χρειάζεστε, θα κάνετε μια προσφορά (βοηθά να σιγουρευτείτε ότι έχετε αγοραστές στη θέση FIRST. Έτσι, δουλεύετε σε αυτή τη λίστα αγοραστών, εντάξει;)
Όταν ασχολείστε με τον αποκλεισμό τραπεζικών REO δεν θα επιτρέπουν εκχωρήσεις, επομένως θα κάνετε ένα ταυτόχρονα κλείσιμο για τις προσφορές σας.
Για να καθορίσετε την τιμή που θα προσφέρετε θα πάτε πάνω από τις πληροφορίες που παρέχονται από τον κτηματομεσίτη σας με τα μετρητά που πωλούνται στην περιοχή και συγκρίνετε αυτά τα ακίνητα με αυτά που μόλις είδατε. Ξέρετε από τα πωλούμενα και από το να μιλάτε με άλλους επενδυτές τι επενδυτές μετρητών θα πληρώσουν για τέτοια ακίνητα, έτσι τώρα απλά πρέπει να υπολογίσετε το κέρδος σας και στη συνέχεια να καθορίσετε την τιμή αγοράς MAX.
Θα θελήσετε να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη σας για το κλείσιμο του κόστους, επειδή θα μειώσουν τα κέρδη σας και θα πρέπει να τα γνωρίσετε για να σας βοηθήσουν να καθορίσετε την τιμή αγοράς MAX, ώστε να μπορείτε να κερδίζετε κέρδη. Τα έξοδα κλεισίματος ή διακανονισμού διαφέρουν σε κάθε περιοχή, οπότε θα πρέπει πραγματικά να πάρετε αυτές τις πληροφορίες με τον κτηματομεσίτη σας.
Αφού έχετε υπολογίσει όλους τους αριθμούς σας, συμπεριλαμβανομένου του κέρδους σας, θα κάνετε την προσφορά.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι οι επενδυτές πληρώνουν 40.000 δολάρια για τα ακίνητα όπως ο αποκλεισμός REO που εξετάσατε και θέλετε να κάνετε κέρδος 5.000 δολαρίων και το κόστος κλεισίματος θα είναι περίπου 500 δολάρια. Όταν λάβετε όλα αυτά υπόψη, η τιμή αγοράς MAX θα είναι 34.500 δολάρια. ($ 40.000 - $ 5000 κέρδος - $ 500 κόστος κλεισίματος = MAX τιμή αγοράς.)
Μην ξεκινήσετε όμως εκεί. Ξεκινήστε λίγο χαμηλότερα, γιατί αν ξεκινήσετε ψηλά, είναι δύσκολο να πάτε κάτω, αλλά αν ξεκινήσετε χαμηλότερα, μπορείτε να φτάσετε σταδιακά στην τιμή σας MAX αν χρειαστεί.
Ορισμένοι χονδρέμποροι χρησιμοποιούν τη μέθοδο τύπου και τι σημαίνει ότι χρησιμοποιούν μια φόρμουλα για να καθορίσουν την τιμή αγοράς MAX. Καθορίζουν την Τιμή μετά την επισκευή ενός σπιτιού (αυτό που αξίζει μετά από την επιδιόρθωσή του) πολλαπλασιάζουν το όριο αυτό από 65% σε 70% (θα πρέπει να το προσαρμόσετε με βάση την αγορά σας) και στη συνέχεια αφαιρείτε τα έξοδα επισκευής και το κέρδος σας και αυτό θα ισούται με τη μέγιστη τιμή αγοράς σας.
Παράδειγμα: Ας πούμε σε εκείνη την κατ 'οίκον συμφωνία των 40.000 δολαρίων ότι το σπίτι που έχει καθοριστεί θα αξίζει $ 100.000. Και το σπίτι χρειάζεται εργασία αξίας 45.000 δολαρίων. Εξακολουθείτε να θέλετε να εισπράξετε $ 5000. Έτσι καταλαβαίνετε τι η τιμή αγοράς MAX χρησιμοποιεί ο τύπος: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (επισκευές) = $ 25.000 είναι η τιμή αγοράς MAX. (Βρήκα τη χρήση του τύπου
Βήμα
Δεδομένου ότι καθορίσατε την τιμή προσφοράς σας, θα πρέπει να δώσετε στον πράκτορα σας μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων. Αυτό είναι να δείξει στην τράπεζα ότι είστε σοβαροί για την προσφορά σας. Έτσι, ρεαλιστικότερα, όσο περισσότερο καταθέτετε την πιο σοβαρή εμφάνιση στην τράπεζα. Ωστόσο, να έχετε υπόψη σας εάν αποχωρήσετε από τη συμφωνία για οποιονδήποτε λόγο που δεν καλύπτεται από τους όρους της σύμβασής σας, από ό, τι θα χάσετε αυτά τα χρήματα (έτσι δεν θέλετε να είναι τόσο υψηλό). REO foreclosures να θέσει $ 500 σε $ 1000 ως σοβαρό χρήμα, αλλά αν μπορείτε να ξεφύγετε με $ 100 … πηγαίνετε για αυτό!
Ο κτηματομεσίτης σας θα πάρει την επιταγή σας και πιθανότατα ο μεσίτης θα το καταθέσει σε λογαριασμό μεσεγγύησης μέχρι την εκκαθάριση / το κλείσιμο.
Βήμα
Εάν είστε νέος στην επένδυση σε ακίνητα, μπορείτε να επιλέξετε διαφορετικά περιστατικά στη συμφωνία σας σχετικά με την ιδιοκτησία σας. Όπως μια επιθεώρηση ιδιοκτησίας, επιθεώρηση χρώματος με βάση το μόλυβδο, ενδεχόμενη υποθήκη, επιθεώρηση ραδονίου κ.λπ.
Ακριβώς μια προειδοποίηση όμως, οι πιο απρόβλεπτες που επιλέγετε το λιγότερο ελκυστικό την προσφορά σας εμφανίζεται στην τράπεζα.
Γενικά δεν εκλέγω τυχόν απρόβλεπτα και γνωρίζω ότι τα σοβαρά χρήματά μου διατρέχουν μεγάλο κίνδυνο σε αυτό το σενάριο (επειδή δεν επιλέγω ούτε υποθήκη.) Όταν το κάνετε αυτό, ποια είναι η καλύτερη προσφορά μπορείτε να κάνετε όταν ασχολείστε με την REO Foreclosures, η τράπεζα θα θέλει αυτό που λέγεται αποδείξεις κεφαλαίων. Στην πραγματικότητα, θα θέλουν την απόδειξη των κεφαλαίων αν επιλέξετε εκτάσεις ή όχι, απλώς ένα fyi.
Απόδειξη των κεφαλαίων είναι ακριβώς αυτό, απόδειξη ότι έχετε τα χρήματα για να αγοράσετε αυτό το ακίνητο. Εάν έχετε πιστωτική κάρτα, πιστωτική κάρτα, τόσο στην τράπεζα ή σε κάποιον φίλο ή μέλος της οικογένειάς σας που έχει κάποια από αυτά τα πράγματα με αυτά τα χρήματα στο λογαριασμό του, τότε μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε ως απόδειξη των χρημάτων σας. Εάν όχι, μπορείτε να πάρετε μια απόδειξη του ταμείου επιστολής από αυτό που ονομάζεται εταιρεία χρηματοδότησης συναλλαγών. (Just google "χρηματοδότηση συναλλαγών" για μια λίστα με τα μέρη για να μιλήσετε.)
Όταν η τράπεζα υπογράφει την προσφορά σας πολλές φορές η τράπεζα θα έχει μια εταιρεία τίτλου που θα θέλει να κλείσει τη διαπραγμάτευση (μερικές φορές θα σας δώσουν κίνητρα για να επιτραπεί αυτό να συμβαίνει και εγώ.) Μπορείτε να είστε εντάξει αυτό, αλλά εξακολουθείτε να στέλνετε όλα τα υπογεγραμμένα έγγραφά σας στην εταιρεία τίτλου σας και να τους ζητήσετε να πραγματοποιήσουν ένα «κλείσιμο ευγένειας» και να τους ενημερώσουν και την εταιρεία τίτλων της τράπεζας για αυτό. Με αυτόν τον τρόπο διατηρείτε τον έλεγχο της συμφωνίας.
Βήμα
Τώρα που η τράπεζα και εσείς και οι δύο έχετε υπογράψει τη σύμβαση, ήρθε η ώρα να βρείτε τον τελικό αγοραστή σας! Καλέστε όλα τα σημάδια "προς ενοικίαση" που βλέπετε όπου οι ιδιοκτήτες δήλωσαν ότι θα ενδιαφέρονταν για περισσότερες ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες στην περιοχή και τους λένε ότι έχετε κάτι συμβόλαιο και θέλετε να μάθετε αν ενδιαφέρονται να το αγοράσουν.
Καλέστε όλους όσους προσθέσατε στη λίστα αγοραστών σας!
Επίσης, πάρτε μερικές λευκές κυματοειδείς πλαστικές πινακίδες με μεταλλικές βάσεις και γράψτε πάνω τους με το παχύ μαύρο μαρκαδόρο σας:
3 κρεβάτι / 1 βα. φτηνό σπίτι $ 40k CASH / Πρέπει να πουλήσει! 555-5555
Και βάζετε περίπου 20 από αυτούς στην περιοχή όπου είναι το σπίτι. Το τηλέφωνό σας θα χτυπήσει από το γάντζο. (Αν δεν έχετε τα χρήματα για να αγοράσετε περίπου 20 από αυτά, απλά θα κάνετε πολλά κρύα κλήση και έρευνα βασικά. Καλώντας τους ιδιοκτήτες και καλώντας τους επενδυτές που ξέρετε ότι αγόρασε ένα σπίτι για μετρητά στο τους τελευταίους μήνες …. θυμηθείτε ότι έχετε καταλάβει από τον κτηματομεσίτη;)
Ο στόχος σας είναι να εργαστείτε επιμελώς για να βρείτε τον τελικό αγοραστή σας, ώστε να μπορείτε να κλείσετε τους REO Foreclosures και μπορείτε επίσης να πληρώσετε!
Βήμα
Μόλις βρείτε έναν τελικό αγοραστή, τότε υπογράφετε μια συμφωνία πώλησης μαζί τους. Σε αυτή τη συμφωνία πώλησης θα είστε ο "πωλητής" και θα είναι ο "αγοραστής". (Ξέρω ότι δεν έχετε κλείσει ακόμα με την τράπεζα, αλλά επειδή έχετε εκτελεστεί συμφωνία πώλησης στο ακίνητο έχετε πλέον αυτό που ονομάζεται ισότιμο συμφέρον στην ιδιοκτησία και μπορείτε να το διαφημίσετε και να το πουλήσετε ως "πωλητή".) Θυμηθείτε να βάλετε τη σωστή τιμή πώλησης εδώ (η υψηλότερη τιμή!) Επίσης, θα πρέπει να πάρετε μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων από τον αγοραστή σας πάρα πολύ. Δεδομένου ότι είστε τώρα ο πωλητής, θέλετε αυτό να είναι όσο το δυνατόν υψηλότερο. Γνωρίζετε λοιπόν ότι αυτός ο αγοραστής είναι σοβαρός για τη συμφωνία. Για να είστε ασφαλείς, να τους δώσετε τον σοβαρό έλεγχο χρημάτων στην εταιρεία τίτλου ή το όνομα του δικηγόρου σας. Θα τη διατηρήσουν σε λογαριασμό μεσεγγύησης μέχρι την εκκαθάριση / το κλείσιμο. Να είστε βέβαιος να τους ενημερώσετε ότι το κλείσιμο θα συμβεί με την εταιρεία τίτλου ή δικηγόρο ακίνητης περιουσίας (αφού εμπιστευτείτε αυτόν τον αγοραστή ή γνωρίζετε τι κάνετε, μπορείτε να αποφασίσετε να χρησιμοποιήσετε την εταιρία τίτλου ή πληρεξούσιό σας για να κλείσετε.)
Βήμα
Τώρα πρόκειται να προωθήσετε αυτή τη γραφειοκρατία πώλησης στον δικηγόρο σας ή / και στην εταιρεία τίτλων. Μπορείτε να τους ενημερώσετε ότι πρόκειται για την ταυτόχρονη συμφωνία κλεισίματος στην οποία εργάζεστε.
Εάν για κάποιο λόγο η εταιρεία τίτλου λέει ότι δεν μπορείτε να κάνετε ταυτόχρονη λήξη, μπορείτε να κάνετε διπλό κλείσιμο και μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη χρηματοδότηση συναλλαγών που αναζητήσατε πριν από λίγα μόνο βήματα. Σας επιτρέπουν να δανειστείτε τα χρήματά σας για λίγες ώρες ή λίγες μέρες για να ολοκληρώσετε τη συμφωνία σας. Να είστε ενήμεροι για το τι θα σας χρεώσει για τα χρήματα, γιατί θα πρέπει να το βάζετε στο τέλος κλεισίματος.
Δείξτε μέχρι το διακανονισμό και συγκεντρώστε τα $ 5.000 σας !!! Τώρα πηγαίνετε και βρείτε τον εαυτό σας περισσότερα REO Foreclosures για χονδρική πώληση!