Πίνακας περιεχομένων:
- Κατανόηση της Συμμετοχής
- Ελάχιστη απαίτηση συνιδιοκτησίας
- Ενεργή συμμετοχή
- Περιορισμοί σε άτομα με υψηλό εισόδημα
Ο κατάλογος των φορολογικών κανόνων που ευνοούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι μεγάλος. Οι άφθονες μειώσεις, οι υποτιμήσεις, οι φορολογικοί συντελεστές κεφαλαιουχικών κερδών, οι 1031 ανταλλαγές και οι κανόνες απώλειας παθητικής δραστηριότητας προέρχονται όλοι από ένα πλαίσιο πολιτικών που προωθούν τις επενδύσεις σε ακίνητα. Εάν διαθέτετε ιδιοκτησία ενοικίασης ή σκέφτεστε να αγοράσετε μερικούς, παραδώστε τους κανόνες αυτούς για να κατανοήσετε τις επιπτώσεις στην κατώτατη γραμμή σας. Ο κανόνας της απώλειας παθητικής δραστηριότητας, σε συνδυασμό με την απαίτηση ενεργού συμμετοχής, είναι ιδιαίτερα πολύτιμος για νέους επενδυτές που ενδέχεται να παρουσιάσουν απώλειες στον πρώτο τους χρόνο στο παιχνίδι.
Κατανόηση της Συμμετοχής
Όταν κερδίζετε χρήματα μέσω μισθωμάτων ενοικίων, θεωρείται γενικά παθητικό εισόδημα. Προκύπτει περισσότερο από την ιδιοκτησία από την υπηρεσία που παρέχετε. Εάν χάσετε χρήματα, πρόκειται για παθητική απώλεια εισοδήματος ή, απλά, για παθητική απώλεια. Ένα κέρδος φορολογείται ως συνηθισμένο εισόδημα. Ο τρόπος αντιμετώπισης μιας ζημίας εξαρτάται από το αν συμμετείχατε ενεργά στις ενοικιαζόμενες δραστηριότητες. Αν δεν συμμετείχατε ενεργά στην επιχείρηση ενοικίασης, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο παθητικές ζημίες από παθητικά κέρδη, όπως από άλλα ακίνητα. Αν δεν έχετε παθητικά κέρδη, μπορείτε να μεταφέρετε την παθητική ζημία προς τα πίσω ή προς τα εμπρός σε άλλα φορολογικά έτη στα οποία έχετε παθητικά κέρδη για αντιστάθμιση. Αν συμμετείχατε ενεργά, από το 2014, μπορείτε να αφαιρέσετε έως και 25.000 δολάρια σε παθητική απώλεια από μη παθητικό εισόδημα, όπως οι μισθοί από τη δουλειά σας.
Ελάχιστη απαίτηση συνιδιοκτησίας
Πρέπει να είστε ιδιοκτήτης τουλάχιστον του 10 τοις εκατό του ακινήτου που παρουσιάζει παθητική ζημία για να εκπληρώσετε τη δοκιμασία ενεργού συμμετοχής και να είστε σε θέση να αφαιρέσετε παθητικές ζημίες από μη παθητικό ή ενεργό εισόδημα. Δεν υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα. Αν δεν είχατε τουλάχιστον το 10 τοις εκατό του ακινήτου, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε παθητικές ζημίες από οτιδήποτε άλλο εκτός από το παθητικό κέρδος, παρόλο που εξακολουθείτε να επιτρέπεται να μεταφέρετε τη ζημία προς τα πίσω ή προς τα εμπρός σε άλλες φορολογικές χρήσεις.
Ενεργή συμμετοχή
Εκτός από την κατοχή τουλάχιστον του 10 τοις εκατό του ενοικίου ακινήτου για να πληρούν τη δοκιμή ενεργού συμμετοχής, πρέπει να έχετε συμμετάσχει ενεργά στη διαχείριση της ιδιοκτησίας, ειδικά στις αποφάσεις διαχείρισης. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων παρέχει παραδείγματα ενεργητικής συμμετοχής ως διαφημιστικές μονάδες, συλλογή ενοικίων και κατασκευή ή διευθέτηση επισκευών. Διευκρινίζει, ωστόσο, ότι ο όρος "ενεργός συμμετοχή" είναι ένα λιγότερο αυστηρό πρότυπο απ 'ό, τι η «υλική συμμετοχή» που ισχύει για τους επαγγελματίες του τομέα ακίνητης περιουσίας. Για να συμμετέχετε ενεργά, δεν χρειάζεται να χειρίζεστε κάθε πτυχή της διαχείρισης. Εάν εγκρίνετε νέους ενοικιαστές, καθορίσετε τους όρους ενοικίασης και εγκρίνετε τις δαπάνες, έχετε ανταποκριθεί στη δοκιμή.
Περιορισμοί σε άτομα με υψηλό εισόδημα
Η πλήρης αφαίρεση των παθητικών ζημιών από μη παθητικό εισόδημα ύψους 25.000 δολαρίων είναι διαθέσιμη μόνο στους φορολογούμενους με τροποποιημένο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα $ 100.000 ή λιγότερο ($ 50.000 ή λιγότερο εάν η παντρεμένη κατάθεση ξεχωριστά). Φτάνει πάνω από $ 100.000 και τελειώνει αποκλειστικά για εισοδήματα με εισοδήματα $ 150.000 και άνω.