Πίνακας περιεχομένων:
- Διαδικασία αποκλεισμού
- Συμμετοχή ενοικιαστή σε αγωγή
- Προστασία των ενοικιαστών από τον αποκλεισμό
- Εξ Αποκλεισμού Αποκλεισμός
Εάν η μόνη σας σχέση με την πολιτεία της Ινδιάνας είναι να παρακολουθήσετε το ποδόσφαιρο της Notre Dame ή να θυμηθείτε έναν χαμογελαστό 6χρονο Ron Howard που τραγουδάει τις επαίνους του Gary, Indiana, στο "The Music Man", μπορεί να μην γνωρίζετε ότι η Ιντιάνα υπέφερε από τα υψηλότερα ποσοστά κατασχέσεων στο έθνος κατά την έναρξη της κρίσης αποκλεισμού το 2006, σύμφωνα με μια μελέτη του 2007, "Το παλιό σπίτι μου στην Ιντιάνα: Μελέτη της αύξησης των τιμών αποκλεισμού" έξω από το Πανεπιστήμιο της Νότιας Ινδιάνας. Τόσο η διαδικασία αποκλεισμού όσο και τα συναφή δικαιώματα των ενοικιαστών στο κράτος Hoosier διευκρινίζονται στο ομοσπονδιακό και το κρατικό δίκαιο.
Διαδικασία αποκλεισμού
Οι αποκλεισμοί στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι είτε δικαστικοί (δικαστικοί) είτε μη δικαστικοί (διοικητικοί). Στην Ιντιάνα, οι κατασχέσεις είναι δικαστικές. Από το 2011, οι δανειστές των περιουσιακών στοιχείων έχουν υποχρεωθεί να στείλουν ειδοποίηση προς τους δανειζόμενους παράνομους τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την κατάθεση αγωγής αποκλεισμού στο δικαστήριο. Ξεκινούν την ενέργεια αποκλεισμού, καταθέτοντας μια αγωγή και καταγράφοντας το λεγόμενο "εκκρεμοδικία", ή ειδοποίηση εκκρεμούσας αγωγής. Τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν το δικαίωμα να ζητήσουν μια διάσκεψη διευθέτησης για να ακολουθήσουν μια εναλλακτική λύση στον αποκλεισμό, όπως μια τροποποίηση δανείου. Το δικαστήριο εκδίδει τελικά απόφαση για ή κατά του αποκλεισμού και, εάν ο πρώτος, διατάζει την πώληση της περιουσίας.
Συμμετοχή ενοικιαστή σε αγωγή
Αποκλεισμός δανειστών στην Ιντιάνα μπορεί να περιλαμβάνει τόσο τον ιδιοκτήτη της περιουσίας όσο και τους ενοικιαστές στον αποκλεισμό επειδή μια συμφωνία μίσθωσης είναι στην πραγματικότητα ένα ενδιαφέρον για το ακίνητο. Ο σκοπός ενός δανειστή συμπεριλαμβανομένου ενός ενοικιαστή στη δράση είναι να τερματίσει τα δικαιώματα του ενοικιαστή που σχετίζονται με την ιδιοκτησία - δηλαδή, να τερματίσει τη μίσθωση της. Ωστόσο, οι περισσότεροι δανειστές αρχειοθετούν μόνο κατά του δανειολήπτη, ειδικά δεδομένου ότι ένας ομοσπονδιακός νόμος του 2009 που απαγορεύει στους δανειστές να τερματίζουν τις μισθώσεις μετά τον αποκλεισμό τέθηκε σε ισχύ.
Προστασία των ενοικιαστών από τον αποκλεισμό
Η ομοσπονδιακή Προστασία των ενοικιαστών σε αποκλεισμό νόμου του 2009 απαιτεί δανειστές και τους αγοραστές αποκλεισμού για να τιμήσει τις υφιστάμενες κατοικημένες μισθώσεις μετά τον αποκλεισμό. Η μόνη εξαίρεση από αυτή την απαίτηση είναι όταν ένα ακίνητο αποκλεισμού αγοράζεται από ένα άτομο που σκοπεύει να καταλάβει ο ίδιος την ενοικιάσιμη μονάδα. Κατά τη λήξη μιας μίσθωσης ή για μισθωτές χωρίς μίσθωση, αποκλεισμός των δανειστών και όλων των άλλων νέων ιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που σκοπεύουν να καταλάβουν τη μονάδα, πρέπει να παρέχει στους ενοίκους μια ειδοποίηση 90 ημέρες πριν ξεκινήσει μια δίκη εκδίωξης.
Εξ Αποκλεισμού Αποκλεισμός
Ένας αποκλειστικός δανειστής ή άλλος αγοραστής αποκλεισμού έχει το δικαίωμα στην Ιντιάνα να τερματίσει μια μίσθωση μετά τον αποκλεισμό χωρίς απλή αιτία - δηλαδή, χωρίς λόγο μίσθωσης, όπως η αποτυχία να πληρώσει το ενοίκιο. Μετά την προειδοποίηση 90 ημερών που απαιτείται από τον ομοσπονδιακό νόμο, ένας ιδιοκτήτης ακολουθεί έξωση στην Ιντιάνα, υποβάλλοντας σε δικαστήριο μια δίκη εκδίωξης, που ονομάζεται παράνομος κρατούμενος. Ο μισθωτής λαμβάνει ακρόαση. Εάν εγκριθεί, η έξωση διεξάγεται από τον county sheriff ο οποίος καταθέτει πρώτα το ακίνητο και στη συνέχεια αφαιρεί βίαια τους υπόλοιπους επιβαίνοντες.