Προβλήματα με αντίστροφη υποθήκη

Μια αντίστροφη υποθήκη επιτρέπει στους ηλικιωμένους ηλικίας 62 ετών και άνω να δημιουργήσουν μια υποθήκη που τους πληρώνει μια μηνιαία πληρωμή, η οποία βασίζεται στο ποσό των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι. Προκειμένου να δημιουργηθεί μια αντίστροφη υποθήκη, το σπίτι ανήκει κατά κανόνα ελεύθερο και απαλλαγμένο από οποιεσδήποτε άλλες υποθήκες ή υποθήκες. Στο τέλος του όρου αντίστροφης υποθήκης, τα χρήματα πρέπει να εξοφληθούν - όπως θα συνέβαινε και σε μια παραδοσιακή υποθήκη. Η αποπληρωμή μπορεί να ολοκληρωθεί μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη σπιτιού ή όταν εγκαταλείπει μόνιμα το σπίτι. Συνήθως αυτό γίνεται με την πώληση του σπιτιού και τη χρησιμοποίηση των εσόδων από την πώληση για να εξοφλήσει το αντίστροφο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Αυτό μπορεί να ακούγεται σαν μια μεγάλη ιδέα, αλλά υπάρχουν κάποιες παγίδες για την αναστροφή των υποθηκών που πρέπει να γνωρίζετε.

Προβλήματα με αντίστροφη υποθήκη

Οικονομικοί κίνδυνοι

Η ανάληψη μιας αντίστροφης υποθήκης στο σπίτι σας μπορεί να είναι επικίνδυνη για την οικονομική σας υγεία. Πρώτον, τα τέλη που συνδέονται με την καθιέρωση μιας αντίστροφης υποθήκης είναι υψηλά. Το κόστος εκ των προτέρων και το ενδιαφέρον που συγκεντρώνεται στο αντίστροφο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων συνήθως δεν θέτουν τον ιδιοκτήτη σπιτιού μπροστά, αλλά μάλλον πίσω. Για παράδειγμα, ο τυπικός δανειολήπτης ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων λαμβάνει περίπου $ 300 το μήνα ως αντίστροφη υποθήκη. Τα χρήματα που εισπράττει ο δανειολήπτης είναι επιτοκίου με μηνιαίο επιτόκιο περίπου 1%. Σε μια περίοδο 10 ετών, αυτό θα σήμαινε ότι ο δανειολήπτης λαμβάνει περίπου 36.000 δολάρια συνολικά, ενώ το τελικό υπόλοιπο οφειλόταν συνολικά κοντά στα $ 70.000. Αυτό σημαίνει ότι ο οφειλέτης πληρώνει σχεδόν το διπλάσιο του ποσού που λαμβάνει.

Σύνθετοι Όροι και Προϋποθέσεις

Μια παραδοσιακή υποθήκη μπορεί να είναι δύσκολο να κατανοηθεί, αλλά οι αντίστροφοι υποθήκες τείνουν να είναι ακόμα πιο περίπλοκοι και έχουν σύγχυση όρους και προϋποθέσεις. Όταν ένας δανειολήπτης αντίστροφης υποθήκης δεν κατανοεί πλήρως την οικονομική υποχρέωση που εισάγει, μπορεί να είναι επιβλαβής για αυτόν οικονομικά και συναισθηματικά.

Ένα πρόβλημα είναι ότι μερικοί ανάδοχοι ενυπόθηκων δανείων δεν αποκαλύπτουν όλα τα έξοδα και τα τέλη (μπροστά και πίσω) που ο δανειολήπτης είναι υπεύθυνος για την πληρωμή. Για παράδειγμα, μια αγωγή προήλθε από δανειστή δανείου αναδόμησης στην Καλιφόρνια, η οποία χρέωνε στους πελάτες της ένα κοινό τέλος ανατίμησης, το οποίο κατέβαλλε αυτόματα στον δανειστή 50 τοις εκατό ποσοστό συμμετοχής στη διαφορά μεταξύ της βασικής αξίας του σπιτιού κατά τον καθορισμό του δανείου και της ανατιθέμενης αγοραίας αξίας του σπιτιού, όταν λήγει το δάνειο.

Άλλοι δανειστές αντίστροφων ενυπόθηκων δανείων απαιτούν από τους δανειολήπτες να αγοράσουν μια προσόδου εκτός από την ίδρυση της αντίστροφης υποθήκης. Μια πρόσοδος είναι ένας τύπος ασφάλισης, στην περίπτωση αυτή χρησιμοποιώντας τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι για να πληρώσετε τις μηνιαίες αντιστρεπτέες πληρωμές υποθηκών στον δανειολήπτη. Αυτό σημαίνει ότι ο οφειλέτης χρεώνεται άμεσα με το επιτόκιο σύνταξης του κόστους της προσόδου, παρόλο που η πρόσοδος δεν πρόκειται να αρχίσει να καταβάλλει πληρωμές για ορισμένη περίοδο μετά την εγκατάστασή της.

Για παράδειγμα, εάν η πρόσοδος έχει οριστεί για να ξεκινήσει να πληρώνεται μετά από περίοδο έξι ετών, εάν ο δανειζόμενος πεθάνει πριν από την έξι χρόνια, η περιουσία του δανειολήπτη δεν θα επωφεληθεί από την πρόσοδο, παρόλο που ο οφειλέτης είχε ήδη πληρώνονται εξ ολοκλήρου.

Άλλα τέλη

Υπάρχουν και άλλες χρεώσεις που χρεώνονται μπροστά και στο πίσω μέρος μιας αντίστροφης υποθήκης, γεγονός που την καθιστά ακόμα πιο δαπανηρή επιχείρηση. Ορισμένα από αυτά τα τέλη περιλαμβάνουν τις αμοιβές προέλευσης, τα σημεία, τα ασφάλιστρα υποθηκών, τα έξοδα κλεισίματος, τα τέλη εξυπηρέτησης, τα δικαιώματα κοινής συμμετοχής ή "ωριμότητας" και τα κοινά τέλη εκτίμησης. Για παράδειγμα, σε μια περίπτωση κατά ενός δανειστή αντίστροφης υποθήκης, διαπιστώθηκε ότι 1.505 δανειολήπτες χρεώθηκαν δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε δάνεια που είχαν διογκωθεί από τον δανειστή.

Συμβουλευτική και διασφάλιση

Συμβουλευτικές υπηρεσίες που προσφέρονται από ορισμένους δανειστές που παρέχουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια υποτίθεται ότι προστατεύουν τον καταναλωτή από το να εξαφανιστεί. Το πρόβλημα είναι ότι η συμβουλευτική που προσφέρεται δεν διεξάγεται από ένα τρίτο μέρος χωρίς προκαταλήψεις, αλλά από συμβούλους που συνδέονται με τους ίδιους τους δανειστές. Συμβουλευτική δεν απαιτείται για κάθε αντίστροφη υποθήκη είτε, έτσι μόνο οι δανειστές που επιλέγουν να το παρέχουν. Αυτό μπορεί να σημαίνει ότι ένας ανώτερος που εισέρχεται σε μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να μην καταλάβει πλήρως τι παίρνει, επειδή ο σύμβουλος μπορεί να μην μοιράζονται όλες τις λεπτομέρειες.

Αδίστακτοι δανειστές

Ο Οργανισμός Στέγασης & Αστικής Ανάπτυξης (HUD) εκτιμά ότι εκατοντάδες ηλικιωμένοι πολίτες σε ολόκληρη τη χώρα έχουν εξαπατηθεί από αδίστακτους δανειστές και οργανισμούς που προσφέρουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια. Αξιοποιώντας την έλλειψη γνώσης και κατανόησης των καταναλωτών σχετικά με τα αντίστροφα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, οι αδυσώπητες αυτές οργανώσεις καθιστούν τους ηλικιωμένους να συμφωνούν να αντιστρέψουν τις υποθήκες με άδικους, παράνομους και επιβλαβείς όρους και προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, μερικά αντίστροφα στεγαστικά δάνεια χρεώθηκαν έως και 10 τοις εκατό του ποσού του δανείου τους για έναν αντιπρόσωπο υποθηκών για να συναντηθούν μαζί τους, όταν θα μπορούσαν να λάβουν δωρεάν παραπομπή σε έναν ανάδοχο υποθήκη από την HUD.