Πίνακας περιεχομένων:
- Ένας ουρανός δύο χρόνων
- Ποιος έφερε τον αγοραστή;
- Όταν τα πράγματα μπορούν να κολλήσουν
- Το πιο συγκεκριμένο το καλύτερο
Περάστε ελαφρώς όταν εξετάζετε αν θα πωλήσετε εντός της περιόδου προστασίας κατά την εισαγωγή μετά την ημερομηνία λήξης του καταλόγου σας, καθώς ενδέχεται να χρεώσετε την προμήθεια στον προηγούμενο μεσίτη. Εκτός από την προσεκτική εξέταση της γλώσσας της συμφωνίας σας, ίσως χρειαστεί να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων για να διαπιστώσετε αν μπορείτε να πουλήσετε μετά την λήξη της εισαγωγής της χωρίς να χρειάζεται να πληρώσετε προμήθεια. Ο χρόνος που περιμένετε και ο τρόπος με τον οποίο βρίσκετε ο αγοραστής μπορεί να επηρεάσει εάν χρωστάτε τον πρώην διαμεσολαβητή σας σε μια προμήθεια. Η περίοδος αναμονής μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες ή να παραιτηθεί εντελώς.
Ένας ουρανός δύο χρόνων
Μια ρήτρα προστασίας της λίστας σε μια συμφωνία καταχώρησης ακινήτων προστατεύει τα συμφέροντα του μεσίτη. Αποθαρρύνει τη συμπαιγνία μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Ο αδίστακτος πωλητής μπορεί να χρησιμοποιήσει τις υπηρεσίες του μεσίτη για να αποκτήσει προσφορές αγοραστών, στη συνέχεια να προχωρήσει πίσω από το μεσίτη και να πουλήσει σε έναν από αυτούς τους αγοραστές χωρίς να καταβάλει προμήθεια εισαγωγής. Το προστατευόμενο χρονικό πλαίσιο, γνωστό ως περίοδος "ουράς", είναι ο χρόνος που ο πωλητής πρέπει να περιμένει μετά τη λήξη της σύμβασης εισαγωγής πριν συνάψει συμφωνία με αγοραστή. Η περίοδος αυτή ποικίλλει ανάλογα με τη σύμβαση και τον μεσίτη, αλλά συνήθως διαρκεί 90 ημέρες. Ο Harvey Jacobs της Washington Post συνιστά τη συντομότερη δυνατή περίοδο αναμονής, όπως 30 ημέρες.
Ποιος έφερε τον αγοραστή;
Η περίοδος ουράς συχνά παρερμηνεύεται. Δεν εμποδίζει απαραιτήτως την πώληση του σπιτιού σας, αλλά μπορεί να περιορίσει σε ποιον μπορείτε να πουλήσετε χωρίς να χρεώσετε τον πρώην μεσίτη σας προμήθεια. Σε γενικές γραμμές, η πώληση σε έναν αγοραστή ο μεσίτης που προμηθεύτηκε ή ο οποίος επισκέφθηκε ενεργά το σπίτι σας κατά τη διάρκεια της περιόδου εγγραφής, μπορεί να δώσει δικαίωμα στον μεσίτη διαπραγμάτευσης σε προμήθεια. Αν και η γλώσσα στις συμβάσεις εγγραφής ποικίλλει, πολλές ιδιαιτερότητες του κράτους ως προς το τι αυτό συνεπάγεται.
Όταν τα πράγματα μπορούν να κολλήσουν
Εάν αποφασίσετε να πωλήσετε το σπίτι σας πριν λήξει η περίοδος της ουράς στην λίστα σας, ενδέχεται να μην χρειαστεί να πληρώσετε μια προμήθεια αν πωλείτε σε έναν αγοραστή που συναντάτε μετά την λήξη της εισαγωγής, ο οποίος έρχεται σε εσάς χωρίς τη βοήθεια του μεσίτη. Για παράδειγμα, μπορείτε να βρείτε τον εαυτό σας αγοραστή μέσω του Διαδικτύου ή παραπομπής ενός φίλου, μετά τη λήξη της εισαγωγής. Ωστόσο, αν αυτός ο αγοραστής σχετίζεται με αίμα, γάμο ή επιχειρηματική δραστηριότητα με αγοραστή που προηγουμένως εξέτασε το σπίτι ή υπέβαλε προσφορά κατά τη διάρκεια της περιόδου εγγραφής, ίσως χρειαστεί να αποδείξετε ότι δεν υπήρξε συμπαιγνία.
Το πιο συγκεκριμένο το καλύτερο
Η ασάφεια στην ρήτρα προστασίας μιας σύμβασης μπορεί να λειτουργήσει υπέρ σας εάν αποφασίσετε να πωλήσετε εντός της περιόδου της ουράς. Τα δικαστήρια συνήθως χρησιμοποιούν τη συμβατική γλώσσα εναντίον του συμβαλλόμενου μέρους που την συνέταξε, επομένως, εάν η εταιρεία μεσίτη έγραψε τη σύμβαση χωρίς να περιγράψει λεπτομέρειες, ένα δικαστήριο μπορεί επίσης να διαβάσει τη σύμβαση σύμφωνα με την ερμηνεία του πωλητή. Για παράδειγμα, σε μια υπόθεση του Tennessee το 2007, ένα δικαστήριο έκρινε υπέρ ενός πωλητή που πώλησε το σπίτι της σε αγοραστές που είδαν το ακίνητο μία ημέρα μετά την λήξη της εισαγωγής. Επειδή η εταιρεία του μεσίτη συνέταξε τη σύμβαση, η οποία δήλωνε ότι η ρήτρα που εφαρμόστηκε στους αγοραστές που είδαν το σπίτι εντός της περιόδου εισαγωγής, χωρίς έγγραφη παράταση στην καταχώριση, ο πωλητής δεν έπρεπε να πληρώσει προμήθεια.