Πίνακας περιεχομένων:
Τα εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν μια σημαντική επένδυση κεφαλαίου. Επειδή είναι εξαιρετικά εύκολο να φθάσει η αξία ενός εμπορικού ακινήτου στα εκατομμύρια, αν όχι εκατοντάδες εκατομμύρια, δολάρια, ιδιώτες και οντότητες που εξετάζουν την πώληση ενός εμπορικού ακινήτου θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά τις φορολογικές επιπτώσεις της συναλλαγής.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Υποθέτοντας ότι η εμπορική σας περιουσία έχει εκτιμηθεί από τη στιγμή που την αγοράσατε, θα υπόκεισθε σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το σύνολο του κέρδους. Αν το κρατήσατε για λιγότερο από ένα χρόνο, το κέρδος σας θα φορολογηθεί ως κανονικό εισόδημα. Εάν το κρατήσατε για περισσότερο από ένα χρόνο, θεωρείται ως μακροπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος και συνήθως φορολογείται με το ποσοστό 15%.
Ανάκτηση φόρου
Ενώ ανήκετε στην εμπορική ιδιοκτησία σας, σας επιτράπηκε να την υποτιμήσετε. Η απόσβεση είναι ένας τρόπος για τη σταδιακή μείωση της αξίας ενός κτιρίου καθώς μεγαλώνει και «εξαντλείται». Αν την πουλήσετε για περισσότερο από την υποτιμημένη αξία του, θα πρέπει επίσης να πληρώσετε φόρο επί του ποσού που υποτιμήσατε. Με άλλα λόγια, αν πήρατε ένα ακίνητο εκατομμυρίων δολαρίων, έγραψα 300.000 δολάρια σε απόσβεση και το πωλήσατε για 1,1 εκατομμύρια δολάρια, θα είχατε κέρδος 100.000 δολαρίων και 300.000 δολάρια σε σωρευμένες αποσβέσεις, που επίσης αναφέρεται ως κέρδος του Τμήματος 1250. Τα κέρδη του τμήματος 1250 φορολογούνται ομοσπονδιακά στο 25%.
Κρατικοί φόροι
Εάν ζείτε σε κράτος με φόρο εισοδήματος, θα χρειαστεί επίσης να καταβάλετε κρατικό φόρο σε οποιοδήποτε κέρδος όταν πουλάτε ακίνητο. Παρόλο που οι νόμοι ποικίλλουν από κράτος σε κράτος, τα περισσότερα κράτη φορολογούν τόσο τα κέρδη κεφαλαίου όσο και τις σωρευμένες αποσβέσεις ως τακτικό εισόδημα, πράγμα που σημαίνει ότι θα πρέπει να πληρώσετε τον ισχύοντα συντελεστή φόρου εισοδήματος του κράτους σας πέρα από τα ομοσπονδιακά κεφαλαιουχικά κέρδη και τους φόρους απόσβεσης.
1031 Ανταλλαγές
Εάν σκοπεύετε να πωλήσετε την εμπορική σας περιουσία και να αγοράσετε πιο εμπορική ιδιοκτησία, θα πρέπει να εξετάσετε προσεκτικά το ενδεχόμενο να κάνετε μια συναλλαγή 1031. Σε ένα τμήμα 1031 ανταλλαγής φόρων, μπορείτε να ανταλλάξετε ένα κομμάτι εκτιμώμενης επένδυσης σε ακίνητα για ένα άλλο κομμάτι ακίνητης περιουσίας, ακολουθώντας ορισμένες διαδικασίες και χρονολογικές σειρές που ορίζονται από το IRS. Εάν το κάνετε αυτό, μπορείτε να μεταφέρετε τη φορολογική βάση της παλαιάς περιουσίας προς τα εμπρός στο νέο ακίνητο και να μην χρειαστεί να πληρώσετε κέρδη κεφαλαίου ή φόρο απόσβεσης για την πώληση. Τα περισσότερα κράτη θα αναβάλουν επίσης τον κρατικό φόρο εισοδήματος.