Πίνακας περιεχομένων:
Η νομική γλώσσα που χρησιμοποιείται σε όλη τη διαδικασία αποκλεισμού μπορεί να προκαλέσει σύγχυση στους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ένας όρος που χρησιμοποιείται συνήθως είναι "προεπιλογή". Η αθέτηση υποχρεώσεων αναφέρεται τόσο στις απολεσθείσες δόσεις υποθηκών όσο και στην εκδοθείσα απόφαση που εκδίδεται από το δικαστήριο. Ούτε οι όροι σημαίνουν καλά νέα για τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Εντούτοις, μια κρίση κατά την κρίση είναι σημαντικά χειρότερη.
Διαδικασία αποκλεισμού
Η απουσία πληρωμών υποθηκών είναι η αρχή της διαδικασίας αποκλεισμού. Οι δανειστές προσπαθούν συνήθως να επικοινωνήσουν με τον ιδιοκτήτη σπιτιού μέσω ταχυδρομείου σχετικά με τις πρώτες χαμένες πληρωμές. Στη συνέχεια, πραγματοποιούν τηλεφωνικές κλήσεις και αποστέλλουν επιστολές εάν η υποθήκη συνεχίζει να παραμένει απλήρωτη. Σε αυτό το σημείο οι ιδιοκτήτες σπιτιού θεωρούνται σε αθέτηση, εάν η υποθήκη δεν καταβληθεί για τρεις μήνες. Οι δανειστές στέλνουν μια ειδοποίηση αθέτησης, επιτρέποντας στον πελάτη να γνωρίζει ότι οι διαδικασίες αποκλεισμού είναι επικείμενες. Ανά πάσα στιγμή ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να σταματήσει τη διαδικασία αποκλεισμού προσπαθώντας να τροποποιήσει το δάνειο ή να συνεργαστεί με τον δανειστή για να βρει λύση.
Προεπιλεγμένη απόφαση
Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν ανταποκριθεί στις ειδοποιήσεις του δανειστή, ο δανειστής μπορεί να υποβάλει μια πρόταση για την εκτίμηση της αθέτησης. Αυτή είναι μια απόφαση κατά του ιδιοκτήτη σπιτιού για την έλλειψη πληρωμής και την παραβίαση της σύμβασης υποθήκης. Αν ο ιδιοκτήτης δεν αμφισβητήσει την πρόταση, το δικαστήριο υποθέτει ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει καμία αντίρρηση ή επιχείρημα κατά του ισχυρισμού του δανειστή για συμβατική παραβίαση. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού στέλνει την ειδοποίηση αθέτησης. Σε μη δικαστικά κράτη αποκλεισμού, αυτή είναι η αρχή της διαδικασίας αποκλεισμού. Η εξωδικαστική παραπομπή αφορά κατασχέσεις που δεν απαιτούν υπογραφή του δικαστή για να κατασχεθεί και να πωληθεί σε δημοπρασία. Στα δικαστήρια, ο ιδιοκτήτης αποστέλλεται ειδοποίηση για την ακρόαση αποκλεισμού και έχει την ευκαιρία να προσέλθει στο δικαστήριο και να αμφισβητήσει τον αποκλεισμό.
Αποφυγή προκαθορισμένης κρίσης
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αποφύγουν μια ερήμην κρίση επικοινωνώντας με τον δανειστή τους μόλις αρχίσουν να αντιμετωπίζουν προβλήματα κατά την πληρωμή των ενυπόθηκων δανείων. Υπάρχουν κυβερνητικά προγράμματα όπως οι τροποποιήσεις δανείων και οι πωλήσεις μικρής διάρκειας που μπορούν να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε κατάσταση αναταραχής. Αν ο ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση να διαπραγματευτεί με τον δανειστή, μπορεί ακόμα να αμφισβητήσει την εκδοθείσα απόφαση καταθέτοντας μια αίτηση ενώπιον του δικαστηρίου για να εκκενώσει ή να απορρίψει την απόφαση. Οι δανειστές οφείλουν να αποδείξουν ότι έχουν το δικαίωμα να αποκλείσουν τη δικαιοσύνη πριν ζητήσουν την έκδοση απόφασης. Οι υποθήκες που έχουν μεταφερθεί μεταξύ των δανειστών μερικές φορές λείπουν τα κατάλληλα γραφειοκρατία, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να αφήσουν την κρίση κενωθεί μέχρι να γραφτεί η γραφειοκρατία. Σε δικαστικά κράτη, οι ιδιοκτήτες μπορούν να αμφισβητήσουν τον αποκλεισμό κατά την ακρόαση.
Μετά την απόφαση κρίσης
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η ερήμην απόφαση αρχίζει την επίσημη διαδικασία αποκλεισμού. Η έλλειψη απάντησης από τον ιδιοκτήτη σπιτιού σημαίνει ότι το σπίτι θα πωληθεί σε πλειστηριασμό. Η χρονική στιγμή της πώλησης ποικίλλει από κράτος σε κράτος, αλλά συνήθως μέσος όρος 30 ημερών από την αποστολή της προκαθορισμένης ειδοποίησης. Σε δικαστικά κράτη, αυτό μπορεί να διαρκέσει λίγο περισσότερο από τότε που ο δικαστής πρέπει να υπογράψει την εντολή αποκλεισμού. Εάν το σπίτι πωλεί κατά τη δημοπρασία ο ιδιοκτήτης αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση τερματισμού. Αυτή η ειδοποίηση δίνει στον προηγούμενο ιδιοκτήτη μεταξύ πέντε και 30 ημερών να εγκαταλείψει το σπίτι. Η απουσία εκκένωσης των εγκαταστάσεων μπορεί να οδηγήσει σε διαδικασίες εκδίωξης.