Πίνακας περιεχομένων:
- Υπολογισμός της φορολογικής απώλειας
- Εξέταση απόσβεσης των επενδύσεων
- Μείωση κεφαλαιακών κερδών
- Ετήσιες Μειώσεις Απώλειας
Η πώληση του δεύτερου σπιτιού σας στη μέση της αγοράς ακινήτων ενός αγοραστή μπορεί να σας προκαλέσει να πωλήσετε το σπίτι με ζημία. Και για να χειροτερέψετε τα πράγματα, το IRS σας επιτρέπει μόνο να αφαιρέσετε τη ζημιά αν χρησιμοποιείτε το δεύτερο σπίτι ως μίσθωση ή για άλλους επενδυτικούς σκοπούς. Αλλά ανεξάρτητα από το αν έχετε το δεύτερο σπίτι ως επένδυση ή για προσωπική χρήση, μπορείτε πάντα να αντισταθμίσετε τα άλλα κέρδη κεφαλαίου σας με την απώλεια.
Υπολογισμός της φορολογικής απώλειας
Θα πρέπει πάντα να υπολογίζετε την προκύπτουσα απώλεια κεφαλαίου για την πώληση του δεύτερου σπιτιού σας και να την αναφέρετε στο Πρόγραμμα Δ, το οποίο απαιτεί να καθορίσετε αρχικά ποια είναι η φορολογική σας βάση στο δεύτερο σπίτι. Η φορολογική σας βάση είναι ίση με το κόστος απόκτησης ή κατασκευής σας, το μεγαλύτερο μέρος του κόστους κλεισίματος και τα έξοδα που συνεπάγεται η πραγματοποίηση μόνιμων βελτιώσεων στο σπίτι πριν από την πώλησή του. Αν πουλάτε το σπίτι για λιγότερο από τη φορολογική σας βάση, υπολογίστε την απώλειά σας ως βάση μείον τα έσοδα από την πώληση.
Εξέταση απόσβεσης των επενδύσεων
Εάν το δεύτερο σπίτι σας είναι μια επένδυση, όπως ένα ακίνητο, πρέπει να μειώσετε τη φορολογική σας βάση για το σωρευτικό ποσό των εκπτώσεων απόσβεσης που ζητάτε στο σπίτι μέχρι την ημερομηνία της πώλησης. Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα ενοίκιο το 2009 για $ 200.000 και ζητήσετε δύο χρόνια απόσβεσης συνολικής αξίας $ 14.242 μέχρι την ημερομηνία πώλησης το 2011, πρέπει να μειώσετε τη φορολογική βάση στα 185.758 δολάρια για τον υπολογισμό της ζημίας σας στο δεύτερο σπίτι.
Μείωση κεφαλαιακών κερδών
Όταν προετοιμάζετε τη φορολογική σας επιστροφή μετά το τέλος του φορολογικού έτους, το IRS απαιτεί να αναφέρετε όλες τις συναλλαγές κεφαλαίου σε ένα Πρόγραμμα Δ, ανεξάρτητα από το αν το αποτέλεσμα είναι κέρδος ή ζημία. Εφόσον υπολογίζετε τις συναλλαγές κεφαλαίου σας ξεχωριστά από τις άλλες πηγές εσόδων, μπορείτε να καθαρίσετε όλες τις συναλλαγές μαζί για να φτάσετε τελικά σε ένα καθαρό κέρδος ή ζημία για το έτος. Ως εκ τούτου, η φορολογική ζημία στη δεύτερη κατοικία σας μειώνει τα κεφαλαιουχικά κέρδη που αναφέρετε από άλλες πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, ανεξάρτητα από το αν το κέρδος σχετίζεται με την πώληση διαφορετικής κατοικίας, μετοχών, ομόλογα ή ακόμα και τη συλλογή γραμματοσήμων.
Ετήσιες Μειώσεις Απώλειας
Το IRS παρέχει ένα πρόσθετο φορολογικό πλεονέκτημα για μερικές από τις κεφαλαιακές απώλειές σας με τη μορφή ετήσιας έκπτωσης $ 3.000 από το άλλο μη φορολογητέο εισόδημα σας. Ωστόσο, αυτή η έκπτωση είναι διαθέσιμη μόνο για τις απώλειες επενδύσεων σε ακίνητα. Επομένως, εάν η δεύτερη κατοικία σας είναι ιδιοκτησία προσωπικής χρήσης, δεν υπάρχει δυνατότητα έκπτωσης για την απώλεια που παραμένει μετά την εξάλειψη των κεφαλαιουχικών κερδών με αυτήν. Αλλά αν χρησιμοποιείτε το δεύτερο σπίτι για επενδυτικούς σκοπούς, μπορείτε να διεκδικήσετε την έκπτωση. Παρόλο που μπορείτε να μεταφέρετε τις απώλειες κεφαλαιουχικών κερδών προς τα εμπρός για να μειώσετε τα μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη, μόνο οι επενδυτικές ζημιές που μεταφέρετε προς τα εμπρός είναι επιλέξιμες για μελλοντικές εκπτώσεις 3.000 $.