Οι μηνιαίες επιτοκίες υποθηκών είναι μηνιαίες;

Τα επιτόκια των τυποποιημένων ενυπόθηκων δανείων δεν συντίθενται μηνιαίως, επειδή οι τόκοι από αυτά τα δάνεια δεν συνθέτουν καθόλου. Τυπικές χρεώσεις στεγαστικών δανείων απλό ενδιαφέρον σε μηνιαία βάση. Αυτό σημαίνει ότι κάθε μήνα πληρώνετε όλα των οφειλόμενων τόκων, οπότε δεν υπάρχει κανένα απλήρωτο ενδιαφέρον για την ένωση. Αυτό είναι καλό για τους δανειολήπτες, καθώς σημαίνει ότι κάθε πληρωμή τους φέρνει πιο κοντά στην κατοχή του σπιτιού τους. Τούτου λεχθέντος, υπάρχει ένας τύπος υποθήκης που επιτρέπει την ανάμειξη - το λεγόμενο αρνητικού δανείου απόσβεσης.

Πώς λειτουργεί η σύνθλιψη

Η σύνθεσή σας αναφέρεται στην απόκτηση του ενδιαφέροντος που έχει συσσωρευτεί σε ένα δάνειο και προσθέτοντας το υπόλοιπο στο δάνειο, ώστε να καταλήξετε να πληρώνετε τόκους από τόκους. Για παράδειγμα, λέτε ότι δανείζετε $ 100 για ένα χρόνο με ετήσιο επιτόκιο 6%, που αυξάνονται μηνιαίως. Ο ετήσιος συντελεστής 6% μεταφράζεται σε 0,5 τοις εκατό το μήνα - 6 τοις εκατό διαιρείται με 12. Μετά τον πρώτο μήνα, θα χρεωθείτε με 50 λεπτά τοις εκατό - 0,5 τοις εκατό των $ 100. Αυτό το 50 σεντ προστίθεται στο υπόλοιπο του δανείου σας, καθιστώντας το $ 100.50. Τον επόμενο μήνα, θα χρεωθείτε με 50,25 σεντς ενδιαφέροντος - 0,5% των 100,50 δολαρίων. Με άλλα λόγια, τώρα χρεώνεστε με τόκους για το ενδιαφέρον του προηγούμενου μήνα. Αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο δουλεύουμε. Τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών συγκεντρώνουν σύνθετους τόκους και τα χρήματα που καταθέτετε σε τοκοφόρους λογαριασμούς κερδίζουν σύνθετους τόκους. Τα τυποποιημένα ενυπόθηκα δάνεια, ωστόσο, δεν συνθέτουν.

Υποθήκες και απλό ενδιαφέρον

Καθορισμός της πληρωμής σας

Οι ενυπόθηκοι δανειστές χρησιμοποιούν έναν τύπο απόσβεσης για να ορίσετε τη μηνιαία πληρωμή σας βάσει τριών παραγόντων:

• Το ποσό των χρημάτων που δανείζετε, το ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου.
• Το μήκος του διάρκεια δανείου, όπως 15 χρόνια ή 30 χρόνια.
• ο επιτόκιο για το δάνειο.

Κάθε μηνιαία πληρωμή για την υποθήκη σας είναι αρκετή για να καλύψει όλο το εκκρεμές ενδιαφέρον, καθώς και ένα τμήμα του κύριου υπόχρεου. Η πράξη αποπληρωμής του δανειακού τόκου κατά τη διάρκεια του δανείου σας διαιρεί τους τόκους σε κάθε αρχή πληρωμής. Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν μη καταβληθέντες τόκοι μετά από κάθε μηνιαία πληρωμή, δεν υπάρχει συνένωση. Για παράδειγμα, λέτε ότι μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη αξίας 100.000 δολαρίων για 30 χρόνια με ετήσιο επιτόκιο 6%, χρεώνεται με 0,5% το μήνα. Ο τύπος απόσβεσης θα σας δώσει μια μηνιαία αρχή συν πληρωμή τόκων ύψους $ 599,55.

Διάλυση της πληρωμής

Όταν πληρώνετε την πρώτη πληρωμή σας, χρωστάτε τα 100.000 δολάρια, έτσι θα χρεωθείτε τόκο αξίας 500 $ ή το 0,5% των 100.000 $. Το υπόλοιπο της πρώτης σας πληρωμής - 99,55 δολάρια - πηγαίνει προς τη μείωση του κεφαλαίου σας. Το υπόλοιπο του δανείου σας μειώνεται στα 99.900,45 δολάρια. Και πάλι, δεν έχετε κανένα απλήρωτο ενδιαφέρον, επομένως δεν υπάρχει σύνθετο.

Η δεύτερη πληρωμή σας θα περιλαμβάνει επιτόκιο 0,5 τοις εκατό από $ 99,900.45, το οποίο είναι $ 499,50. Το υπόλοιπο της μηνιαίας πληρωμής σας - 100,05 - πηγαίνει προς μείωση του αρχικού κεφαλαίου. Με κάθε επόμενη πληρωμή, το ποσό των τόκων που πληρώνετε μειώνεται, ενώ το ποσό του κεφαλαίου που επιστρέφετε ανεβαίνει. Αυτό συνεχίζεται μέχρι την τελευταία πληρωμή, η οποία θα αποτελείται μόνο από 2,98 δολάρια τόκων και 596,57 δολάρια κεφαλαίου.

Η μία εξαίρεση

Το μόνο είδος υποθήκης που θα μπορούσε περιουσιακού στοιχείου είναι εκείνη που επιτρέπει την αρνητική απόσβεση. Πρόκειται για μια μη τυπική ή "εξωτική" υποθήκη στην οποία ο δανειστής επιτρέπει, αλλά δεν απαιτεί, εσείς πληρώνουν λιγότερο από τους δεδουλευμένους τόκους για το δάνειο κάθε μήνα για το πρώτο έτος ή δύο του δανείου. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το μη καταβληθέν τμήμα του επιτοκίου προστίθεται ξανά στο υπόλοιπο του δανείου, με αποτέλεσμα το σύνθετο επιτόκιο.

Πώς δουλεύει η Neg-Am Mortgages

Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα δάνειο ύψους 30 ετών, 100.000 δολάρια, 6 τοις εκατό, όπως αυτό που περιγράψαμε νωρίτερα, αλλά ο δανειστής σας λέει ότι μπορείτε να κάνετε μια ελάχιστη πληρωμή μόλις $ 400 το μήνα. Τη στιγμή της πρώτης πληρωμής σας, οφείλετε ενδιαφέρον ύψους 500 $. Εάν κάνετε την ελάχιστη πληρωμή, θα υπάρχουν 100 δολάρια σε μη καταβληθέντα τόκους, οι οποίες αυξάνουν το υπόλοιπό σας στα 100.100 δολάρια. Τον επόμενο μήνα, οφείλετε ενδιαφέρον ύψους 500,50 δολαρίων. Πληρώνετε ξανά $ 400 και το υπόλοιπο $ 100,50 πηγαίνει στο υπόλοιπό σας και ούτω καθεξής. Σε αρνητικό δάνειο απόσβεσης, το οι ενώσεις ενδιαφέροντος μηνιαίως.

Σε κάποιο σημείο, μια υποθήκη "neg-am" μετατρέπεται σε ένα πλήρως αποσβεσμένο δάνειο - που σημαίνει ότι οι πληρωμές σας επαναφέρονται έτσι ώστε να καλύπτουν τόσο το κεφάλαιο όσο και το ενδιαφέρον, ακριβώς όπως μια τακτική υποθήκη. Αν το δάνειο στο παράδειγμα μετατραπεί σε πλήρη απόσβεση μετά από ένα έτος, το υπόλοιπό σας θα ήταν περίπου $ 101.128. Κατά τη διάρκεια των υπόλοιπων 29 ετών του δανείου, η πληρωμή σας θα είναι περίπου $ 614. Εάν η μετατροπή ήρθε μετά από δύο χρόνια, το υπόλοιπό σας θα ήταν $ 102.431 και η πληρωμή σας θα ήταν περίπου $ 630.

Πληρωμή σοκ

Όταν τα στεγαστικά δάνεια μετατρέπονται σε πλήρη αποπληρωμή, η μηνιαία πληρωμή συνήθως αυξάνεται σημαντικά.Στο παράδειγμα, η αύξηση ήταν πολύ πάνω από 50 τοις εκατό. Ορισμένα από αυτά οφείλονται στις συνέπειες του σύνθετου ενδιαφέροντος, αλλά ο μεγαλύτερος παράγοντας στην αύξηση είναι απλά ότι η προηγούμενη πληρωμή ήταν τεχνητά χαμηλή - ούτε αρκετά για να καλύψει το ενδιαφέρον. Οι ειδικοί των ενυπόθηκων δανείων αναφέρονται σε αυτή την ξαφνική αύξηση ως σοκ πληρωμής, και μπορεί να προκαλέσει προεπιλογή εάν οι δανειολήπτες δεν έχουν τα χρήματα. Όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος ανάρτησης στην αρχή του δανείου και όσο μεγαλύτερη είναι η απόκλιση μεταξύ της αρχικής μηνιαίας πληρωμής και του ποσού της πλήρους απόσβεσης, τόσο μεγαλύτερο θα είναι το σοκ.