Τι συμβαίνει μετά τη δημοπρασία αποκλεισμού;

Μόλις κλείσει ένα σπίτι, πωλείται σε δημοπρασία στον πλειοδότη. Μετά τη δημοπρασία αποκλεισμού, η μοίρα του ακινήτου πέφτει στον νέο ιδιοκτήτη του. Εάν δεν προσφέρεται κατάλληλη προσφορά κατά τη δημοπρασία, η τράπεζα διατηρεί το ακίνητο ως "ακίνητη περιουσία" και διατηρεί όλα τα δικαιώματα σε αυτήν.

Υψηλός Διαγωνιζόμενος

Εάν ένας κατάλληλος πλειοδότης εμφανιστεί στη δημοπρασία αποκλεισμού και προσφέρει ένα αποδεκτό ποσό στον δανειστή που απέκλεισε το ακίνητο, το ακίνητο θα πωληθεί σε αυτόν εν αναμονή του κλεισίματος. Το κλείσιμο ενός ακινήτου που αγοράστηκε σε μια δημοπρασία αποκλεισμού διαρκεί περίπου 30 έως 45 ημέρες από την ημερομηνία πώλησης. Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας δεν μεταβιβάζονται στον νέο ιδιοκτήτη μέχρι να ολοκληρωθεί το κλείσιμο και όλα τα συμβαλλόμενα μέρη να αποσυνδεθούν στα τελικά έγγραφα.

Δεν Υψηλός Διαγωνιζόμενος

Εάν ένας κατάλληλος πλειοδότης δεν εμφανιστεί στη δημοπρασία αποκλεισμού, η τράπεζα γίνεται ο νέος ιδιοκτήτης, διατηρώντας όλα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και την ευθύνη για τη φροντίδα και τη συντήρηση του ακινήτου. Η τράπεζα μπορεί να επιλέξει να νοικιάσει το ακίνητο μέσω μιας εταιρείας διαχείρισης περιουσίας ή να επιχειρήσει να την μεταπωλήσει προκειμένου να ανακτήσει μερικές από τις απώλειες που σημειώθηκαν με τον αποκλεισμό. Στα περισσότερα σενάρια αποκλεισμού, η τελευταία λαμβάνει χώρα.

Εξαίρεση ιδιοκτήτη

Μετά από μια δημοπρασία αποκλεισμού, ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιών αρνούνται να εκκενώσουν το ακίνητο. Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν χρειάζεται τεχνικά να εγκαταλείψει την ημερομηνία της δημοπρασίας αποκλεισμού. Αν ένας υψηλός πλειοδότης εμφανιστεί στη δημοπρασία και ο ιδιοκτήτης σπιτιού αρνείται να εγκαταλείψει τις εγκαταστάσεις, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει τη διαδικασία εκδίωξης την ημέρα κλεισίματος. Ωστόσο, μπορεί να χρειαστούν αρκετές εβδομάδες για να ολοκληρωθεί η έξωση. Εάν η τράπεζα αποκλείσει και διατηρήσει το ακίνητο ως REO, μπορεί να διεξάγει διαδικασίες εκδίωξης πολύ πιο γρήγορα.

Τελικά, ο αποκλεισμένος ιδιοκτήτης σπιτιού απομακρύνεται από το ακίνητο μαζί με όλα τα προσωπικά περιουσιακά στοιχεία, τα οποία είτε μεταφέρονται σε αποθήκη είτε τοποθετούνται στο περίπτερο μπροστά από το σπίτι από ένα τοπικό τμήμα του σερίφη.

Κυβερνητικά υποστηριζόμενα δάνεια

Σε κατασχέσεις FHA ή VA, ενώ η τράπεζα που δημιούργησε το δάνειο έχει δικαιώματα ιδιοκτησίας στο ακίνητο, αυτή η κυβερνητική οντότητα είναι υπεύθυνη για την πώλησή της σε ένα σενάριο REO. Σε αυτά τα σενάρια, μπορούν να προσφερθούν ειδικά κίνητρα στους αγοραστές που χρησιμοποιούν τον ίδιο τύπο χρηματοδότησης ή χρησιμοποιούν δάνειο από την τράπεζα που κατέχει το ακίνητο.

Για παράδειγμα, σε ορισμένες ιδιότητες του FHA, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που χρησιμοποιούν χρηματοδότηση από το FHA μπορούν να λάβουν προκαταβολή 100 δολαρίων. Σε ιδιότητες VA, οι βετεράνοι που μπορούν να λάβουν προσφορά θα μπορούν να προσφέρουν βοήθεια για το κλείσιμο του κόστους. Σε ένα άλλο παράδειγμα, εάν ο νέος αγοραστής χρησιμοποιεί τον κάτοχο ενυπόθηκου δανείου ως δανειστή του, θα μπορούσε να λάβει εκπτώσεις σε αμοιβές αναφορών πιστωτικού κινδύνου ή εκτιμήσεις περιουσίας.

Ελλειψη

Αφού το ακίνητο πωληθεί σε πλειστηριασμό ή ως REO, μια απόφαση περί ανεπάρκειας μπορεί να εισαχθεί στο δικαστικό σύστημα εναντίον του αποκλεισμένου ιδιοκτήτη σπιτιού. Η κρίση ανεπάρκειας υπολογίζεται με τη λήψη του υπολοίπου υποθηκών και αφαιρώντας από αυτήν την τιμή πώλησης του ακινήτου.

Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου χρωστάει 250.000 δολάρια σε ένα ακίνητο που πωλείται για $ 225.000, ο δανειστής που κατέχει το ακίνητο θα μπορούσε να ασκήσει όλες τις δραστηριότητες συλλογής σύμφωνα με το νόμο ή στο δικαστικό σύστημα για τη διαφορά των 25.000 δολαρίων.