Πίνακας περιεχομένων:
Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγης βοηθά τους δανειολήπτες με χαμηλά και μέτρια εισοδήματα, προσφέροντας ευέλικτες κατευθυντήριες γραμμές και ελάχιστες προκαταβολές. Μια υπηρεσία στο Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης, η FHA ασφαλίζει τα ενυπόθηκα δάνεια, επιστρέφοντας τους δανειστές σε περίπτωση αδυναμίας του ιδιοκτήτη σπιτιού. Τα προγράμματα FHA, τα οποία προορίζονται για ιδιοκτήτες-επιβάτες, επιτρέπουν επίσης στους δανειολήπτες να μισθώσουν μια ξεχωριστή μονάδα στο ακίνητο, είτε πρόκειται για διώροφο, τριπλό είτε τετραψήφιο. Ωστόσο, ισχύει συντελεστής εισοδήματος από ενοίκια.
Τα βασικά
Η FHA απαιτεί από τους δανειολήπτες να παρουσιάσουν το Πρόγραμμα Ε του Έντυπο 1040 της IRS και τις τρέχουσες μισθώσεις ή μισθωτικές συμφωνίες για την επαλήθευση του εισοδήματος από ενοίκια.
Οι συντελεστές εισοδήματος από ενοίκια ισχύουν για μονοκατοικίες, μίας έως τεσσάρων μονάδων. Μετρά τα ακαθάριστα εισοδήματα από ενοίκια ως ποσοστό, τα οποία αντιπροσωπεύουν τις πιθανές κενές θέσεις εργασίας, το κόστος συντήρησης και τη μη είσπραξη του μισθώματος που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες από καιρό σε καιρό.
Η FHA συμμορφώνεται με τον αρμόδιο περιφερειακό φορέα HUD Homeownership Center (HOC) και τον παράγοντα συντήρησης. Υπάρχουν τέσσερις HOC στις ΗΠΑ - Santa Ana, Φιλαδέλφεια, Ντένβερ και Ατλάντα.
Υπολογισμός
Η FHA χρησιμοποιεί δύο βασικά εργαλεία για τον υπολογισμό του συντελεστή ενοικίασης για σκοπούς επιλεξιμότητας: μια έκθεση αξιολόγησης εκμίσθωσης του εν λόγω ακινήτου ή των ενοικιαζόμενων ακινήτων που αναφέρονται στην αίτηση και του συντελεστή κενής θέσης και συντήρησης HOC.
Σύμφωνα με την HUD, όλοι οι HOC, με εξαίρεση το Ντένβερ, χρησιμοποιούν συντελεστή κενής θέσης 15 τοις εκατό. Το Ντένβερ χρησιμοποιεί ποικίλους παράγοντες κενής θέσης για τις δικαιοδοσίες του. Ο συντελεστής εισοδήματος από ενοίκια για ακίνητα εντός των δικαιοδοσιών της Santa Ana, Philadelphia και Atlanta HOC είναι 85%. το συνολικό μίσθωμα χρεώνεται μείον 15%.
Προσδιορισμός
Ένας εκτιμητής πρέπει να καθορίσει το μίσθωμα δίκαιης αγοράς ακινήτων για τα οποία το εισόδημα από ενοίκια χρησιμοποιείται στα προκριματικά. Για παράδειγμα, όταν ο υποψήφιος υποψήφιος για υποθήκη FHA σε διπλή κατοικία, ο δανειστής δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το μισθωτήριο επιτόκιο που ο οφειλέτης προτίθεται να χρεώσει, αλλά αντίθετα, το ποσό του ενοικίου μπορεί ευλόγως να αντληθεί σύμφωνα με τη σύγκριση των εγκεκριμένων εκτιμητών του FHA στην περιοχή. Η τιμή της δίκαιης αγοράς πολλαπλασιασμένη με το 0,85 αποδίδει τα έσοδα από μισθώματα που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο δανειστής για να βοηθήσει τον αιτούντα για το δάνειο.
Σκέψεις
Σε γενικές γραμμές, ο οφειλέτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τα μελλοντικά έσοδα από μίσθωση από μια πρωτεύουσα κατοικία που εγκαταλείπουν για να δικαιούνται να αγοράσουν άλλη πρωτεύουσα κατοικία με δάνειο FHA. Ο κανόνας βοηθά να διασφαλιστεί ότι ο οφειλέτης έχει επαρκή έσοδα για να στηρίξει και τα δύο στεγαστικά δάνεια χωρίς να αθετήσει την απαλλαγμένη περιουσία κατά την αγορά του νέου. Ο κανόνας δεν ισχύει εάν το κύριο σπίτι που εκκενώνεται έχει δάνειο αξίας 75% ή λιγότερο. Ισχύει μόνο για την κύρια μετάβαση στο κύριο κεφάλαιο και δεν περιλαμβάνει καλές ιδιότητες ενοικίασης που αναφέρονται στην αίτηση του δανειολήπτη. Η FHA μπορεί να κάνει μια εξαίρεση για τους δανειολήπτες που αγοράζουν άλλη πρωτογενή κατοικία για την επακριβή επαλήθευση της μετεγκατάστασης της απασχόλησης.