Ο λόγος απόδοσης χρέους

Η απόδοση είναι ένας άλλος όρος για την επιστροφή. Για παράδειγμα, η απόδοση ενός ομολόγου είναι το ονομαστικό επιτόκιο ή το επιτόκιο τοκομεριδίου διαιρεμένο με την τιμή αγοράς. Στην επένδυση σε εμπορικά ακίνητα, η απόδοση του χρέους είναι ένα μέτρο του κινδύνου που ενυπάρχει σε ένα δάνειο και έχει αντικαταστήσει το προηγούμενο κριτήριο του δανείου προς την αξία.

Δείκτης δανείου προς αξία

Στο παρελθόν, οι δανειστές υπολογίζουν το ποσό που ήταν έτοιμοι να δανείσουν ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου. Πριν από το 2000, η ​​τυπική αναλογία δανείου προς αξία ήταν 70%, οπότε ένα ακίνητο αξίας 1 εκατ. Δολαρίων θα μπορούσε να προσελκύσει δάνειο ύψους μέχρι 700.000 δολαρίων. Κατά την περίοδο 2003-2007, ο ανταγωνισμός από επενδυτές ομολόγων που αναζητούσαν καλές επενδύσεις στην εμπορική ιδιοκτησία ώθησε το δείκτη δανείων σε αξία να φτάνει το 82% και οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά. Όταν η αξία της περιουσίας άρχισε να μειώνεται, οι οφειλέτες οφείλουν περισσότερο από ό, τι τα ακίνητά τους αξίζουν, μια κατάσταση γνωστή ως αρνητική ισότητα.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μιας εμπορικής ιδιοκτησίας είναι το ακαθάριστο εισόδημα που εισπράττεται από το ακίνητο κάθε χρόνο μείον τα λειτουργικά έξοδα. Το ακαθάριστο εισόδημα περιλαμβάνει όλα τα έσοδα από το ακίνητο, όπως τα έσοδα από μίσθωση, τα τέλη στάθμευσης και τα έσοδα από τις μηχανές αυτόματης πώλησης. Τα λειτουργικά έξοδα δεν περιλαμβάνουν κεφαλαιουχικές δαπάνες ή τόκους από την αγορά του ακινήτου, αλλά καλύπτουν στοιχεία όπως ασφάλιση, επισκευές, συντήρηση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Το NOI ενός ακινήτου είναι ισοδύναμο με τα καθαρά κέρδη μιας επιχείρησης και αποτελεί σημαντικό παράγοντα σε βασικούς δείκτες επενδύσεων.

Δείκτης κάλυψης υπηρεσίας χρέους

Ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους υπολογίζει το βαθμό στον οποίο τα έσοδα από το ακίνητο καλύπτουν τα λειτουργικά έξοδα και τις πληρωμές υποθηκών. Για να το υπολογίσετε, διαιρέστε τα καθαρά λειτουργικά έσοδα από τις συνολικές πληρωμές υποθηκών για το έτος. Το αποτέλεσμα του 1 είναι ασταθές, και οι περισσότεροι δανειστές ζητούν ένα ελάχιστο ποσοστό κάλυψης του χρέους 1,1 για εμπορικά δάνεια και μέχρι 1,3. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι αν το κόστος υποθήκης ενός ακινήτου ανέρχεται συνολικά σε 300.000 δολάρια ετησίως, ο ΝΟΙ πρέπει να είναι τουλάχιστον 330.000 δολάρια και κατά προτίμηση 390.000 δολάρια.

Δείκτης απόδοσης χρέους

Ο δείκτης απόδοσης του χρέους και ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους έχουν καταστεί οι σημαντικότεροι παράγοντες που εξετάζουν οι εμπορικοί ενυπόθηκοι δανειστές όταν αποφασίζουν εάν θα επενδύσουν σε ακίνητα. Ο λόγος απόδοσης του χρέους δείχνει το NOI ως ποσοστό του συνολικού ποσού του δανείου, οπότε ένα δάνειο ύψους 10 εκατ. Δολαρίων και ένα NOI ύψους 1 εκατ. Δολαρίων δημιουργεί αναλογία οφειλών ύψους 10 εκατ. Ευρώ διαιρούμενη κατά 1 εκατ. Ευρώ ή 10%. Όσο υψηλότερος είναι ο δείκτης απόδοσης του χρέους, τόσο πιο ελκυστική είναι η επένδυση στον δανειστή. Οι περισσότεροι πάροχοι ενυπόθηκων δανείων ορίζουν ελάχιστο ποσοστό απόδοσης 10%, αλλά ορισμένοι επιμένουν σε 11 ή 12% σε μια ασταθή αγορά.