Πίνακας περιεχομένων:
Ένας αποκλεισμός είναι μια διαδικασία με την οποία ένας δανειστής απομακρύνει ένα υποθηκευμένο ακίνητο όταν ο δανειολήπτης αθετήσει τις πληρωμές του δανείου. Υπάρχουν δύο βασικές διαδικασίες που χρησιμοποιούνται για αποκλεισμό στις Ηνωμένες Πολιτείες: δικαστικές και μη δικαστικές. Στη δικαστική διαδικασία εκδίδεται οριστική απόφαση.
Όταν χρησιμοποιείται η δικαστική διαδικασία
Το κρατικό δίκαιο σε περίπου τα μισά κράτη απαιτεί από τους δανειστές να χρησιμοποιούν μια δικαστική διαδικασία αποκλεισμού. Σε λίγα κράτη ο νόμος απαιτεί από τους δανειστές να χρησιμοποιούν μη δικαστική διαδικασία και σε περίπου 20 κράτη επιτρέπεται στους δανειστές να επιλέξουν μεταξύ των δύο διαδικασιών. Επειδή η δικαστική διαδικασία είναι δυσκίνητη και δαπανηρή, γενικά οι δανειστές χρησιμοποιούν αυτή τη διαδικασία μόνο σε κράτη στα οποία απαιτείται.
Η δικαστική διαδικασία
Η δικαστική διαδικασία αρχίζει με τον δανειστή να καταθέσει αγωγή εναντίον του δανειολήπτη για την αποτυχία του να ανταποκριθεί στους όρους για την αποπληρωμή του δανείου. Ο εκπρόσωπος του δανειστή ή του δανειστή εξυπηρετεί ένα αντίγραφο της καταγγελίας και μια κλήση στον οφειλέτη. Ο δανειολήπτης επιτρέπεται σε σύντομο χρονικό διάστημα να απαντήσει ή να απαντήσει στην καταγγελία. Εάν δεν απαντήσει, ο δανειστής μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο μια σύντομη διαδικασία που οδηγεί άμεσα σε μια απόφαση κατά του δανειολήπτη. Εάν ο δανειολήπτης απαντήσει, το δικαστήριο προγραμματίζει μια ακρόαση επί του θέματος, οπότε ο οφειλέτης μπορεί να αμφισβητήσει την καταγγελία ή να ζητήσει περισσότερο χρόνο πριν από τη χορήγηση αποκλεισμού. Όταν ο δικαστής εκδίδει μια απόφαση, αν είναι ευνοϊκή για τον δανειστή, ονομάζεται κρίση.
Η τελική κρίση
Η οριστική απόφαση είναι ο γραπτός προσδιορισμός της αγωγής αποκλεισμού από τον προεδρεύοντα δικαστή. Εκδίδεται στο τέλος της αγωγής, υποθέτοντας ότι ο αποκλεισμός παραχωρείται, και τελικά τερματίζει την υπόθεση. Ο διάδικος κατά του οποίου εκδίδεται η οριστική απόφαση μπορεί να προσβάλει την απόφαση σε ανώτερο δικαστήριο.
Μετά την απόφαση
Μετά την καταχώρηση της απόφασης, στα περισσότερα κράτη το ακίνητο έχει προγραμματιστεί για πώληση σε πλειστηριασμό. Σε μερικά κράτη, όπως το Κονέκτικατ, ο δικαστής μπορεί να διατάξει τον τίτλο ιδιοκτησίας να μεταφερθεί στον δανειστή χωρίς πώληση, εάν η αξία της ιδιοκτησίας είναι μικρότερη από το υπόλοιπο του δανείου. Σε δημοπρασία, το ακίνητο πωλείται στον πλειοδότη. Στα περισσότερα κράτη ο δανειστής θέτει σε προσφορά το ποσό του δανείου, έτσι ώστε όταν η αξία της ιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερη από το δάνειο ο δανειστής συνήθως καταλήγει ως νέος ιδιοκτήτης της περιουσίας.