Πίνακας περιεχομένων:
Η τοποθέτηση μιας αξίας σε μια αγορά εμπορικής ιδιοκτησίας είναι το κλειδί για την επίτευξη μελλοντικών κερδών και την αποφυγή δυνητικών ζημιών. Οι επενδυτές χρειάζονται έναν απλό αλλά ακριβή τρόπο προσδιορισμού τόσο της τρέχουσας τιμής όσο και του μελλοντικού δυναμικού απόκτησης της επιθυμητής αγοράς εμπορικής ιδιοκτησίας. Υπάρχουν τρεις μέθοδοι που, αν χρησιμοποιηθούν μαζί, θα δώσουν ένα αξιόπιστο ποσό που προσφέρεται είτε ως τιμή πώλησης είτε ως τιμή αγοράς.
Βήμα
Συγκρίνετε τις πρόσφατες τιμές πώλησης κτιρίων παρόμοιου μεγέθους στην ίδια περιοχή. Αυτή είναι η προσέγγιση άμεσης σύγκρισης. Στο παρελθόν, οι πωλήσεις σύγκρισης αποτελούσαν τον μοναδικό τομέα των εκτιμητών. Σήμερα, οι πληροφορίες αυτές είναι εύκολο να βρεθούν χάρη στην πρόσφατη δημοτικότητα των ιστοσελίδων σύγκρισης ακινήτων στο Διαδίκτυο (βλ. Πόροι). Οι πληροφορίες σχετικά με αυτούς τους ιστοτόπους συλλέγονται από διάφορες πηγές, συμπεριλαμβανομένων των δημόσιων αρχείων του νομού και των καταλόγων των προηγούμενων πωλήσεων. Αυτοί οι αριθμοί πρέπει να θεωρούνται ως εκτιμήσεις. Οι τιμές των ακινήτων μπορούν να αλλάξουν λόγω των ανακαινίσεων, των συνθηκών γειτονιάς και του χρόνου που απαιτείται για την ενημέρωση των δημόσιων αρχείων.
Βήμα
Χρησιμοποιήστε τη μέθοδο προσέγγισης κόστους για να δώσετε στον αγοραστή και στον πωλητή μια ιδέα για την αξία μιας περιουσίας με βάση το κόστος αντικατάστασης οποιασδήποτε βελτίωσης της γης. Τέτοιες βελτιώσεις περιλαμβάνουν τα κτίρια, τον εξωραϊσμό και τους χώρους στάθμευσης. Χρησιμοποιήστε αυτή τη μέθοδο μόνο σε συνδυασμό με άλλες μεθόδους αξιολόγησης. Οι αγοραστές και οι πωλητές που χρησιμοποιούν μόνο αυτή τη μέθοδο θα αντιμετωπίσουν ενδεχόμενες ανακρίβειες με βάση την κατάσταση των κτιρίων και της γύρω γης.
Βήμα
Χρησιμοποιήστε τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστων ενοικίων. Είναι ένα πιο ακριβές και χρήσιμο εργαλείο για τον προσδιορισμό των αξιών εμπορικής ιδιοκτησίας. Οι πληροφορίες που απαιτούνται για την εκτέλεση αυτού του υπολογισμού περιλαμβάνουν το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια πολλαπλασιασμένο με τον αριθμό των ετών που ο αγοραστής πιστεύει ότι θα χρειαστεί να πληρώσει για την αγορά. Από μαθηματικούς όρους, ο τύπος έχει ως εξής: Value = Ακαθάριστο εισόδημα ενοικίου x Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που δημιουργεί ετήσια έσοδα από ενοίκια ύψους 100.000 δολαρίων ετησίως, πολλαπλασιασμένο με περίοδο διατήρησης 10 ετών, θα τοποθετούσε την αξία του ακινήτου σε 1 εκατομμύριο δολάρια. Η χρήση αυτής της μεθόδου δεν είναι ιδιαίτερα καλή για τα κενά διαμερίσματα και / ή γραφεία λόγω του χρονικού διαστήματος που χρειάζεται για να βρεθούν νέοι ενοικιαστές. Οι επενδυτές θα πρέπει να υπολογίζουν σε έναν συντελεστή κενής θέσης τουλάχιστον 5% στους υπολογισμούς τους.
Βήμα
Συμπεριλάβετε τη μέθοδο Cap Rate για να καθορίσετε την τιμή. Εκπεφρασμένη σε ποσοστό, η μέθοδος αυτή υπολογίζεται λαμβάνοντας το καθαρό λειτουργικό εισόδημα και διαιρώντας το στην τιμή του ακινήτου. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) είναι το σύνολο των εσόδων μείον κενές θέσεις και έξοδα. Για παράδειγμα, αν το NOI ενός ακινήτου είναι $ 50.000 το χρόνο και συγκρίσιμα ανώτατα όρια είναι 5%, το ακίνητο μπορεί να αποτιμηθεί σε 1 εκατομμύριο δολάρια.