Πόσο καιρό μετά την έναρξη μιας νέας δουλειάς μπορώ να αγοράσω ένα σπίτι;

Παρόλο που η εκκίνηση μιας νέας θέσης εργασίας πριν από την υποβολή υποψηφιότητας για υποθήκη ίσως δεν είναι η καλύτερη ιδέα, δεν θα οδηγήσει πάντοτε σε αυτόματη αποκλεισμό. Τα συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και τα προγράμματα ομοσπονδιακής εγγύησης δανείων επαληθεύουν την απασχόληση για τα δύο προηγούμενα έτη, αλλά αυτό δεν απαιτεί πάντοτε να είναι με τον ίδιο εργοδότη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές θα αγνοήσουν επίσης τα κενά στο ιστορικό απασχόλησής σας.

Γιατί το θέμα της απασχόλησης έχει σημασία

Οι δανειστές ανησυχούν για την ιστορία και τη σταθερότητα της απασχόλησής σας και το ποσό των χρημάτων που σας φέρνει. Γενικά, δύο χρόνια απασχόλησης ή αυτοαπασχόλησης αρκούν για να διαπιστωθεί ότι το εισόδημά σας είναι αξιόπιστο και επαρκές, το οποίο ικανοποιεί έναν δανειοδότη ότι θα έχετε την ικανότητα και τα κεφάλαια για να καλύψετε τα έτη των μηνιαίων πληρωμών δανείου. Ξεκινώντας μια νέα δουλειά ή μερικές φορές δεχόμενη ακόμη και μια νέα θέση στην ίδια εταιρεία λίγο πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, είναι μια κόκκινη σημαία για ορισμένους δανειστές. Σύμφωνα με τον Jim Woodworth της Quicken Loans, μια αλλαγή θέσης εργασίας που επίσης αλλάζει τη δομή των αμοιβών σας είναι ιδιαίτερα ανησυχητική. Για παράδειγμα, η αποδοχή μιας νέας θέσης στην οποία η δομή των αμοιβών αλλάζει από ωριαίες αμοιβές ή μισθούς σε μισθούς που βασίζονται σε προμήθειες μπορεί να επηρεάσει τις απαιτήσεις απασχόλησης του δανειστή ώστε το εισόδημα να είναι αξιόπιστο και επαρκές για την κάλυψη των πληρωμών του δανείου.

Γενικές Προϋποθέσεις

• Τα συμβατικά δάνεια - εκείνα που δεν καλύπτονται από ένα ομοσπονδιακό πρόγραμμα δανείων - συνήθως απαιτούν πλήρη απασχόληση για μια περίοδο δύο ετών, κατά προτίμηση με τον ίδιο εργοδότη, πριν αγοράσετε ένα σπίτι. Ορισμένοι δανειστές μπορούν να θεωρούν ότι η απασχόληση στον ίδιο τομέα ικανοποιεί τις απαιτήσεις της ιστορίας και της σταθερότητας, ακόμη και αν αλλάξετε θέσεις εργασίας εντός της συνήθους διετούς περιόδου.
• Τα προγράμματα εγγύησης δανείων, όπως αυτά που υποστηρίζονται από την Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης, δεν απαιτούν να είστε με τον ίδιο εργοδότη για οποιονδήποτε καθορισμένο χρόνο, αλλά επαληθεύουν την απασχόλησή σας για τα τελευταία δύο χρόνια.

Μερική απασχόληση και εποχιακή εργασία

Ένας δανειστής θα εξετάσει συνήθως τη μερική απασχόληση και την εποχιακή εργασία, εφόσον δεν είναι η κύρια πηγή εισοδήματός σας. Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, πρέπει να είστε με τον ίδιο εργοδότη για μια συνεχή διετή περίοδο και να σχεδιάσετε να συνεχίσετε για να μετράτε.

Κενά στην ιστορία της απασχόλησης

Αν και η διετής απασχόληση με τον ίδιο εργοδότη είναι ιδανική, τα προγράμματα ομοσπονδιακής εγγύησης δανείων και ορισμένα συμβατικά δάνεια ενδέχεται να ανεχθούν κενά στην πλήρη απασχόληση όσο εργάζεστε τη στιγμή που υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, να εξηγήσετε γιατί το χάσμα συνέβη και έχει επαληθεύσιμο διετή εργασιακό ιστορικό αμέσως πριν από αυτό. Ο χρόνος που πρέπει να έχετε στη νέα σας δουλειά ποικίλλει ανάλογα με τη διάρκεια του χάσματος εργασίας σας.

• Για ένα χάσμα απασχόλησης έξι μηνών ή λιγότερο που συμβαίνει λίγο πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, θα χρειαστεί να εργαστείτε στη νέα σας δουλειά μόνο για τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την ημερομηνία λήξης.
• Για ένα χάσμα απασχόλησης άνω των έξι μηνών που συμβαίνει λίγο πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, θα πρέπει να είστε στη νέα σας δουλειά για τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης.

Η εξάμηνη περίοδος αναμονής δεν ισχύει αν η νέα σας δουλειά είναι με τον ίδιο εργοδότη. Για παράδειγμα, εάν απολυθήκατε για οκτώ μήνες πριν επιστρέψετε στην εργασία, θεωρείτε ότι είστε απαλλαγμένοι από τον κανόνα των έξι μηνών. Επίσης, είστε απαλλαγμένοι από την απαίτηση αν μεταβαίνετε από φοιτητής πλήρους φοίτησης σε υπάλληλο πλήρους απασχόλησης ή μόλις επιστρέψετε από στρατιωτική εγκατάσταση.

Διαδικασίες επαλήθευσης της απασχόλησης

Οι περισσότεροι δανειστές επαληθεύουν τις πληροφορίες για την απασχόληση με την αναθεώρηση των αμοιβών και των ετήσιων W-2 μισθολογικών και φορολογικών δηλώσεων. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν αίτηση για επαλήθευση του εντύπου απασχόλησης για να ζητήσουν πληροφορίες από τους εργοδότες ή να καλέσουν απευθείας τον εργοδότη.

Αν είστε αυτοαπασχολούμενος, ένας δανειστής συνήθως απαιτεί αντίγραφα υπογεγραμμένων ομοσπονδιακών δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τα τελευταία δύο χρόνια. Ανάλογα με τη δομή των επιχειρήσεων, η απαίτηση μπορεί να περιλαμβάνει τόσο ατομικές όσο και επιχειρηματικές φορολογικές δηλώσεις.