Πίνακας περιεχομένων:
- Αποφυγή παραπληροφόρησης
- Έκθεση μη εξουσιοδοτημένων ενεργειών
- Estoppel Letter Απαιτήσεις
- Estoppel Letters Vs. Πιστοποιητικά HOA
Χρειάζεστε πιθανώς μια επιστολή estoppel όταν αγοράζετε ή πουλάτε μια μονάδα συγκυριαρχία ή ένα σπίτι που υπόκειται σε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, κοινώς γνωστή ως HOA. Ένας αγοραστής και ένας δανειστής ενυπόθηκων δανείων θέλουν να μάθουν εάν ένας πωλητής οφείλει εκκρεμή υπόλοιπα στο ΧΟΑ, ώστε το κόστος μπορεί να πληρωθεί κατά το κλείσιμο. Ένας πωλητής θέλει να γνωρίζει το ακριβές ποσό που θα οφείλει στο κλείσιμο όταν πωλεί ή πληρώνει μια υποθήκη. Οι επιστολές της Estoppel είναι δεσμευτικές δηλώσεις που εμποδίζουν την HOA να αποσύρει αργότερα γεγονότα ή να δηλώσει αντίθετες πληροφορίες.
Αποφυγή παραπληροφόρησης
Οι HOA μπορούν να αυξήσουν τα τέλη, να επιβάλουν ειδικές εκτιμήσεις και να κρατήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιών υπεύθυνοι για μη καταβληθέντα τέλη. Ένας αγοραστής που σκέφτεται ένα σπίτι μέσα σε μια HOA έχει δικαίωμα σε τέτοιες πληροφορίες, καθώς μπορεί να επηρεάσει το επιθυμητό ή προσιτό κόστος του σπιτιού. Οι αγοραστές, οι πωλητές και οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορούν να ζητήσουν επιστολές estoppel ή πιστοποιητικά estoppel από το HOA πριν κλείσουν. Οι οργανισμοί HOA μπορούν να χρεώνουν ένα τέλος για την έκδοση της επιστολής. Το ποσό της αμοιβής εξαρτάται από τους κρατικούς νόμους που διέπουν τους HOAs και τις μεμονωμένες ενώσεις. Ποιος πληρώνει το τέλος της επιστολής του πωλητή εξαρτάται από τις διαπραγματεύσεις αγοραστή και πωλητή.
Έκθεση μη εξουσιοδοτημένων ενεργειών
HOA estoppel επιστολές αποκαλύπτουν επίσης όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν παραβιάσει τους κανόνες μιας ένωσης, γνωστούς ως "Σύμφωνες, Όροι και Περιορισμοί - CC & R - και κανονισμούς. Οι περιορισμοί HOA συχνά περιορίζουν την κατασκευή και τις μετατροπές σε μονάδες ή σε μονοκατοικίες. Οι παραβιάσεις και οι ποινές για μη εξουσιοδοτημένες βελτιώσεις σε ένα ακίνητο εμφανίζονται στην επιστολή estoppel. Ο αγοραστής και ο δανειστής υποθηκών του αγοραστή μπορούν στη συνέχεια να εξετάσουν περαιτέρω το ζήτημα, να διαπιστώσουν εάν έχουν επιλυθεί και εάν έχουν καταβληθεί πρόστιμα και μπορούν να εξασφαλίσουν ότι το σπίτι πληροί τις οδηγίες της HOA πριν κλείσει.
Estoppel Letter Απαιτήσεις
Δεν υπάρχει πρότυπο λέιζερ για τα γράμματα estoppel. Οι πληροφορίες που παρέχονται σε ένα γράμμα ποικίλλουν ανά κράτος και HOA, με ορισμένες ενώσεις που απαιτούν λεπτομερέστερες πληροφορίες σε επιστολές από άλλες. Στη Φλόριντα, για παράδειγμα, μια επιστολή πρέπει να περιέχει τουλάχιστον έναν υπάλληλο του HOA ή την υπογραφή εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου, τα ποσά αξιολόγησης και τα χρήματα που οφείλονται στο HOA. Η γλώσσα στην Καλιφόρνια είναι πολύ διαφορετική, σύμφωνα με τον Davis-Stirling.com, έναν δικτυακό τόπο νομικών πόρων για τις Καλιφόρνια HOAs. Οι επιστολές της Estoppel ενδέχεται να περιλαμβάνουν ακριβές όριο αμοιβής για επιστολές, όπως $ 250, ή απλώς να δηλώνει ότι το τέλος δεν πρέπει να υπερβαίνει το "λογικό κόστος" της ένωσης.
Estoppel Letters Vs. Πιστοποιητικά HOA
Ο δανειστής υποθηκών ενός αγοραστή μπορεί να απαιτήσει τη δική του εκδοχή της επιστολής estoppel, η οποία μπορεί να συνεπάγεται περισσότερες πληροφορίες από τις επιστολές της ένωσης. Για να προστατεύσουν τα δικά τους οικονομικά συμφέροντα, οι δανειστές μπορούν να ζητήσουν ένα πιστοποιητικό HOA, το οποίο περιλαμβάνει λεπτομέρειες όπως το ύψος των αποθεμάτων HOA, τα ποσοστά παραβατικότητας των ιδιοκτητών σπιτιού, το ποσοστό των μη ιδιοκατακτηθέντων μονάδων στην ανάπτυξη και οποιεσδήποτε εκκρεμείς ή δυσαρεστημένες κρίσεις κατά του HOA. Αυτές οι πληροφορίες βοηθούν τον δανειστή να καθορίσει εάν η HOA είναι δημοσιονομικά υγιής.