Τι είναι ένα αναβαλλόμενο υπόλοιπο σε μια υποθήκη;

Μια υποθήκη επιτρέπει σε κάποιον να χρηματοδοτήσει την αγορά κατοικίας του με κεφάλαια δανεισμένα από μια τράπεζα ή άλλο δανειστή. Μετά την υπογραφή των εγγράφων, καθίστανται ληξιπρόθεσμες οι μηνιαίες πληρωμές, με σταθερό ή μεταβλητό επιτόκιο που χρεώνεται στο υπόλοιπο του κεφαλαίου. Αν ο οφειλέτης διαπιστώσει ότι οι πληρωμές αυξάνονται όλο και πιο δύσκολα, μπορεί να αλλάξει τους όρους του δανείου με τον δανειστή. Μια μέθοδος για να γίνει αυτό είναι μέσω μιας αναβαλλόμενης ισορροπίας.

Τι είναι μια αναβαλλόμενη ισορροπία σε μια υποθήκη; πίστωση: berkay / iStock / GettyImages

Τροποποίηση δανείου

Ένας δανειολήπτης σε οικονομικό πρόβλημα είναι άσχημα νέα για τον δανειστή υποθηκών. Οι τράπεζες και οι εταιρείες εξυπηρέτησης υποθηκών θέλουν να αποφύγουν κατάσχεση διαδικασία, η οποία απαιτεί χρόνο και συνήθως οδηγεί σε απώλεια μέρους του αρχικού δανείου. Για να αποφευχθεί η αθέτηση υποχρεώσεων και ο αποκλεισμός, ένας δανειστής μπορεί να προσφέρει ένα τροποποίηση δανείου που μειώνει τις μηνιαίες πληρωμές μειώνοντας τους τόκους, παρατείνει τη διάρκεια του δανείου ή αναστέλλει την πληρωμή μέρους του κεφαλαίου.

Κατευθυντήριες γραμμές επιλεξιμότητας

Η τροποποίηση του δανείου δεν είναι η ίδια με την αναχρηματοδότηση, στην οποία ο δανειολήπτης συνάπτει νέο δάνειο. Η τροποποίηση βασικά σημαίνει μείωση της μηνιαίας πληρωμής σε ένα εύχρηστο ποσό για τον δανειολήπτη. Κάθε δανειστής έχει ένα σύνολο οδηγιών για να αποφασίσει την επιλεξιμότητα ενός δανειολήπτη. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το σπίτι μπορεί να μην είναι σε αποκλεισμό και ο δανειολήπτης πρέπει να αντιμετωπίζει κάποιες οικονομικές δυσκολίες, όπως η ανεργία ή οι απότομες ιατρικές δαπάνες.

Το Πρόγραμμα Προσαρμοστικής Τροποποίησης της Ομοσπονδιακής Κυβέρνησης καθορίζει πιο συγκεκριμένες κατευθυντήριες γραμμές: το σπίτι πρέπει να είναι ιδιοκατοικημένο. η υποθήκη πρέπει να έχει κλείσει πριν από το 2009. ο δανειολήπτης πρέπει να έχει επαρκή έσοδα για να χειριστεί μια τροποποιημένη πληρωμή. και η ισορροπία που οφείλεται, για μια μονάδα μονογονεϊκής οικογένειας, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα $ 729,750.

Υπολογισμός πληρωμών

Μόλις ο δανειολήπτης πληροί τις προϋποθέσεις, η συνήθης προσέγγιση είναι να υπολογίσει τον μηνιαίο μεικτό εισόδημα, και στη συνέχεια να εφαρμόσει ένα λογικό ποσοστό αυτού του εισοδήματος στην πληρωμή υποθηκών. Μια τροποποίηση δανείου που έχει καθοριστεί στο 35 τοις εκατό, για παράδειγμα, θα απαιτούσε πληρωμή ύψους $ 700 αν ο οφειλέτης κερδίζει $ 2.000 το μήνα. Μια τροποποίηση αναβαλλόμενου υπολοίπου θα συνέχιζε την πλήρη καταβολή τόκων με τον καθορισμό ενός μέρους της κύριας κατάθεσης έως ότου η τροποποίηση λήξει ή το δάνειο θα φτάσει στο τέλος της διάρκειάς της, όταν το αναβαλλόμενο υπόλοιπο - χωρίς τόκους - πληρωμή με μπαλόνια. Αυτός ο δανειολήπτης πρέπει επίσης να κάνει την αναβαλλόμενη πληρωμή υπολοίπου εάν το δάνειο αναχρηματοδοτείται ή το σπίτι πωλείται.

Άλλες μέθοδοι τροποποίησης

Μια τροποποίηση δανείου που χρησιμοποιεί αναβαλλόμενο κεφάλαιο είναι επίσης γνωστή ως προφητεία. Είναι πιο συνηθισμένο από συγχώρεση, στην οποία ο δανειστής απλά μειώνει το κύριο υπόλοιπο χωρίς προσδοκία αποπληρωμής. Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές του Προγράμματος Προσαρμογής Προσαρμογής στο Σπίτι, οι συμμετέχοντες δανειστές - που υποστηρίζονται από τη χρηματοδότηση από το Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ - πρέπει να θέσουν ως στόχο 31% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος για ειδικευμένους προβληματικούς δανειολήπτες και να ακολουθήσουν μια σειρά βημάτων για να φτάσουν σε αυτόν τον αριθμό. Το πρώτο βήμα είναι η μείωση του ενδιαφέροντος μέχρι το πάτωμα του 2%. η δεύτερη είναι η παράταση του δανείου μέχρι 40 χρόνια. Εάν η μηνιαία πληρωμή εξακολουθεί να παραμένει πάνω από το επίπεδο του 31%, τότε ο δανειστής μπορεί να αναβάλει το κεφάλαιο ή να συγχωρήσει ένα μέρος του δανείου.