Πίνακας περιεχομένων:
Η χρηματοδότηση εκ μέρους του ιδιοκτήτη πραγματοποιείται όταν ο ιδιοκτήτης ακινήτου συμφωνεί να δέχεται πληρωμές απευθείας από τον αγοραστή αντί να λαμβάνει την τιμή αγοράς με κατ 'αποκοπήν ποσό από φορέα δανεισμού. Ο αγοραστής μετακινείται συνήθως αμέσως, αλλά δεν παίρνει τον τίτλο μέχρι να ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές. Αυτή η ρύθμιση είναι κοινώς γνωστή ως σύμβαση γης. Παρόλο που οι νόμοι της Νότιας Καρολίνας που διέπουν τις συμβάσεις γης είναι παρόμοιοι με εκείνους άλλων κρατών, περιέχουν διακριτικά χαρακτηριστικά.
Υποθήκες και Liens
Ένας αγοραστής βάσει σύμβασης γης παίρνει τίτλο στη γη που υπόκειται σε τυχόν προϋπάρχουσες υποθήκες ή εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. Ως εκ τούτου, ο αγοραστής θα πρέπει να εκτελέσει μια αναζήτηση τίτλου στο γραφείο αρχείων γης του νομού πριν από την υπογραφή της σύμβασης και πριν πάρει τίτλο στο ακίνητο. Εάν το ακίνητο υπόκειται σε καταγεγραμμένη υποθήκη ή ασφάλεια κατά τη στιγμή που ο πωλητής μεταβιβάζει τον τίτλο, ο αγοραστής παίρνει την περιουσία που υπόκειται σε αυτό, αλλά έχει νομική απαίτηση έναντι του πωλητή για αποζημίωση. Αν η υποθήκη ή η ασφάλεια δεν έχει καταγραφεί, θα σβήσει όταν ο τίτλος μεταβιβαστεί στον αγοραστή, αν και ο ενυπόθηκος ή ο δικαιούχος του ενέχυρου θα εξακολουθεί να έχει μια μη εξασφαλισμένη απαίτηση έναντι του πωλητή για το οφειλόμενο ποσό.
Προκαθορισμένο
Η Νότια Καρολίνα προσφέρει λιγότερες επίσημες διασφαλίσεις στους αγοραστές βάσει χερσαίων συμβάσεων από ό, τι οι νόμοι πολλών άλλων κρατών. Επιτρέπει στις συμβάσεις γης να περιέχουν διατάξεις κατάσχεσης που δίνουν στον πωλητή τη δυνατότητα να καταλάβει το ακίνητο χωρίς να αποκλείσει ή να καταβάλει αποζημίωση εάν ο αγοραστής αθετήσει οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της περιόδου πληρωμής δόσεων. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν έχει κεφάλαια στο σπίτι μέχρι να πάρει νόμιμο τίτλο. Οι αγοραστές και οι πωλητές είναι ελεύθεροι να διαπραγματευτούν μια πιο δίκαιη συμφωνία στη σύμβαση γης.
Equitable Relief
Λόγω των σκληρών συνεπειών της απώλειας, ένας αγοραστής που παραλείπει όλες τις πληρωμές σε μια σύμβαση γης μπορεί να προσφύγει σε ένα δικαστήριο της δικαιοσύνης για την απαλλαγή. Παρόλο που δεν υπάρχουν νόμιμες προστασίες για να βοηθηθούν οι αγοραστές που χάνουν, η υπόθεση της Νότιας Καρολίνας του 2002 Lewis v. Premium Inv. Corp. διαπίστωσε ότι ένα δικαστήριο της Νότιας Καρολίνας έχει το δικαίωμα να αναγκάσει τον πωλητή να αποκλείσει, να πωλήσει το ακίνητο σε δικαστική πώληση και να επιστρέψει τα έσοδα πέραν του οφειλόμενου χρέους του αγοραστή στον αγοραστή, διατηρώντας έτσι την αγοραία αξία. Κατέθεσε επίσης το επιχείρημα ότι ένα δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει στον αγοραστή μια δεύτερη ευκαιρία να κατέχει το ακίνητο εάν πληρώσει στον νέο ιδιοκτήτη το ποσό του ανεξόφλητου χρέους του εντός ορισμένης προθεσμίας εξόφλησης που έχει καθορίσει το δικαστήριο. Αυτά τα ένδικα μέσα παρέχονται από τα δικαστήρια μόνο εάν τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης υποδηλώνουν ότι διαφορετικά θα προέκυπτε αδικία.
Μεταφορά τίτλου
Αφού ο αγοραστής ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές, ο πωλητής υποχρεούται να μεταβιβάσει τον τίτλο στον αγοραστή. Οι περισσότερες συμβάσεις γης απαιτούν από τον πωλητή να παρέχει "εμπορεύσιμο τίτλο", που σημαίνει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς εμπράγματα βάρη ή υποθήκες επί του ακινήτου. Αν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει τον τίτλο ή αν μεταβιβάσει τίτλο με ελαττώματα, όπως μια μη καταβεβλημένη υποθήκη, ο αγοραστής μπορεί να μηνύσει απαλλαγή. Μπορεί να ζητήσει αποζημίωση από τον πωλητή, όπως το ποσό μιας απλήρωτης υποθήκης, ή μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να διατάξει το γραφείο καταγραφής γης του νομού να μεταβιβάσει τον τίτλο προς την περιουσία του.