Πίνακας περιεχομένων:
- Βασικοί όροι
- Πληρωμές και Φόροι
- Όταν τα πράγματα πηγαίνουν λάθος: Καταπίεση
- Όταν τα πράγματα καταλήγουν στραβά: Αποκλεισμός
- Προεπιλογή προμηθευτή
Συμβόλαια γης δόσεων, επίσης γνωστό ως συμβόλαιο για την πράξη, είναι μια ποικιλία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη ακινήτων που επιτρέπει σε έναν αγοραστή και πωλητή να παραλείψετε τη διαδικασία έγκρισης τραπεζών και να εργαστείτε άμεσα μεταξύ τους. Οι συμβάσεις γης είναι ένας κοινός τρόπος αγοράς και πώλησης ακινήτων στην πολιτεία του Μίτσιγκαν και ενώ κάθε σύμβαση γης μπορεί να ποικίλει λόγω της ευέλικτης φύσης της συμφωνίας, υπάρχουν κοινά σημεία που κάθε συμβαλλόμενο μέρος πρέπει να περιμένει.
Βασικοί όροι
Το σύνηθες σύμβαση γης, στο Μίτσιγκαν και αλλού, απαιτεί από τον πωλητή να κρατήσει την πράξη στο όνομά του ως εξασφάλιση, ενώ χρηματοδοτεί προσωρινά την αγορά για τον πωλητή. Ο πωλητής συνήθως επιθυμεί ένα δάνειο 30 ετών, με πληρωμή με μπαλόνια που θα καταβληθεί μετά από πέντε ή δέκα χρόνια. Συμφωνούν σε μια τιμή, επιτόκιο και προκαταβολή, η οποία είναι μικρή κατά μέσο όρο και κυμαίνεται από 1 έως 10 τοις εκατό. Ο πωλητής συμφωνεί επίσης να διατηρήσει το ακίνητο και να εκτελέσει τις απαραίτητες επισκευές, καθώς και να πληρώσει φόρους περιουσίας και ασφάλιση. Οι προσφορές καταγράφονται με τον καταγραφέα περιουσιών του νομού.
Πληρωμές και Φόροι
Οι μέσοι όροι σύμβασης γης του Μικρού Μίτσιγκαν απαιτούν απόσβεση 30 ετών που απαιτεί από τον πωλητή να πληρώσει ολόκληρο το υπόλοιπο που οφείλεται μετά την λήξη της περιόδου χρηματοδότησης προμηθευτή. Αυτό συνήθως επιτυγχάνεται μέσω της αναχρηματοδότησης του vendee. Οι πληρωμές που πραγματοποιεί ο πωλητής κατά τη διάρκεια του όρου συγκεντρώνουν ένα δίκαιο μερίδιο γι 'αυτήν. αυτό το μετοχικό κεφάλαιο χρησιμοποιείται για την αναχρηματοδότηση ενός τραπεζικού δανείου και ο πωλητής πληρώνεται εξ ολοκλήρου. Όταν συμβαίνει αυτό, ο προμηθευτής μεταφέρει τον τίτλο στον πωλητή.
Όταν τα πράγματα πηγαίνουν λάθος: Καταπίεση
Σε περίπτωση αθέτησης του πωλητή, ο Μίτσιγκαν επιτρέπει στον πωλητή τα δικαιώματα της απώλειας, υπό τον όρο ότι η ρήτρα εγγράφεται στη σύμβαση πώλησης. Η απώλεια επιτρέπει στον πωλητή να επιστρέψει απλώς το ακίνητο στον πωλητή, εάν παραμείνει πίσω στις πληρωμές και δεν μπορεί να το κάνει. Ο πωλητής έχει 90 ή 180 ημέρες για να θεραπεύσει την προεπιλογή, ανάλογα με το χρηματικό ποσό που κατέβαλε στη σύμβαση. Εάν δεν μπορεί να θεραπεύσει την προεπιλογή, το ακίνητο επιστρέφεται στον πωλητή και ο πωλητής διατηρεί τις πληρωμές που έγιναν ως εκκαθαρισμένες ζημίες.
Όταν τα πράγματα καταλήγουν στραβά: Αποκλεισμός
Ο Μίτσιγκαν παρέχει επίσης στους πωλητές το δικαίωμα να αποκλείσουν από το νόμο εάν η σύμβαση πώλησης περιέχει ρήτρα εξουσίας πώλησης. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής δεν χρειάζεται να περάσει από το δικαστικό σύστημα για να διεκδικήσει το σπίτι. Ο πωλητής μπορεί επίσης να αποκλείσει δικαστικά τη νομοθεσία του Μίτσιγκαν, αλλά είναι πιο αργή και ακριβότερη. Η μεγάλη διαφορά μεταξύ της απώλειας και του αποκλεισμού είναι ότι σε περίπτωση απώλειας, ο πωλητής μπορεί να γίνει τρεχούμενος απλώς με την πληρωμή του υπολοίπου του παρελθόντος (και μπορεί στη συνέχεια να παραμείνει στο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι παραμένει σε ισχύ). Ο αποκλεισμός επιταχύνει την πλήρη οφειλή · και επιπλέον μπορεί να αναγκάσει τον πωλητή να ευθύνεται για τυχόν ελλείψεις που δεν ικανοποιούνται από την πώληση του ακινήτου.
Προεπιλογή προμηθευτή
Ο Μίτσιγκαν παρέχει επίσης προστασία για τους πωλητές σε περίπτωση που ο πωλητής δεν είναι σε θέση να παραδώσει έναν σαφή τίτλο κατά την ικανοποίηση της σύμβασης (δηλαδή, ο πωλητής πληρώνει τον πωλητή εξ ολοκλήρου). Ο πωλητής μπορεί να εξασφαλίσει μια δικαστική εντολή που καθοδηγεί τον πωλητή να παραδώσει την πράξη. Ο πωλητής μπορεί επίσης να ακυρώσει τη σύμβαση γης και να απαιτήσει την επιστροφή όλων των χρημάτων που καταβάλλονται στο ακίνητο. Τέλος, ο πωλητής μπορεί να ζητήσει επιπλέον χρηματικές αποζημιώσεις.