Συμβόλαιο γης Vs. Συμφωνία αγοράς ενυπόθηκων δανείων

Σύμφωνα με μια συμφωνία αγοράς ενυπόθηκου δανείου, ο αγοραστής δανείζεται το μεγαλύτερο μέρος της τιμής αγοράς για ένα αγροτεμάχιο και πληρώνει στον πωλητή ολόκληρη την τιμή αγοράς με κατ 'αποκοπήν ποσό. Σύμφωνα με σύμβαση γης, ο αγοραστής καταβάλλει την τιμή αγοράς στον πωλητή χωρίς τη συμμετοχή τρίτου δανειστή.

Οι συμβάσεις γης με ακίνητα προβλέπουν τη χρηματοδότηση από τον πωλητή.

Τίτλος

Σε μια συμφωνία αγοράς ενυπόθηκων δανείων, ο πωλητής πληρώνεται πλήρως και μεταβιβάζει τον τίτλο στο ακίνητο κατά την ημερομηνία λήξης. Ο τίτλος μεταβιβάζεται στον αγοραστή - αν και σε ορισμένες πολιτείες ο δανειστής έχει λάβει φυσική κατοχή του τίτλου ιδιοκτησίας - και ο δανειστής έχει υποθήκη επί του ακινήτου. Σύμφωνα με σύμβαση γης, ο πωλητής διατηρεί νόμιμο τίτλο στην ιδιοκτησία, μαζί με την κατοχή της πράξης τίτλου, έως ότου ο αγοραστής πληρώσει την τελευταία δόση.

Οροι πληρωμής

Οι περισσότεροι δανειστές ενυπόθηκων δανείων είναι τράπεζες και οι τράπεζες χρησιμοποιούν τυποποιημένους όρους υποθηκών για θέματα όπως προκαταβολές, πληρωμές δόσεων και επιτόκια. Όσο καλύτερη είναι η πίστωση του αγοραστή, τόσο πιο ευνοϊκοί θα είναι αυτοί οι όροι. Οι αγοραστές που χρησιμοποιούν χερσαίες συμβάσεις είναι συχνά ανίκανοι να λάβουν εμπορική πίστωση, και πολλοί δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια προκαταβολή. Δεδομένου ότι ο πωλητής που χρηματοδοτεί την αγορά συνήθως δεν είναι πιστωτικό ίδρυμα, οι όροι μιας σύμβασης γης μπορούν να είναι πολύ πιο ευέλικτοι από τους όρους της σύμβασης υποθήκης.

Προκαθορισμένο

Εάν ένας αγοραστής με αγοράσει υποθήκη χρήματος για την περιουσία του ακινήτου αθετήσει την εξόφληση, ο δανειστής μπορεί να δημοπρατήσει το ακίνητο για να ικανοποιήσει το ενυπόθηκο χρέος. Εάν τα έσοδα από την πώληση υπερβαίνουν το ποσό του χρέους και το κόστος της δημοπρασίας, η υπέρβαση επιστρέφεται στον αγοραστή. Το ποσό αυτό μπορεί να είναι σημαντικό εάν ο αγοραστής αθετήσει μετά από πολλά χρόνια πληρωμής δόσεων και έτσι έχει δημιουργήσει πολλά κεφάλαια στο σπίτι. Όταν ο αγοραστής υπόκειται σε σύμβαση γης, ο αγοραστής δεν έχει μετοχές στο σπίτι και δεν μπορεί να ανακτήσει καμία από τις δόσεις που κατέβαλε.

Αποκλεισμός έναντι επαναφοράς

Όταν ένας αγοραστής με υποθήκη αθετήσει, ο δανειστής πρέπει να κινήσει διαδικασία αποκλεισμού πριν εκδιώξει τον αγοραστή. Ακόμη και μετά τη δημοπράτηση του ακινήτου, πολλά κράτη επιτρέπουν στον αγοραστή «δικαίωμα εξαγοράς» - μια χρονική περίοδο, συνήθως μεταξύ ενός και τριών ετών, για την αποκατάσταση της ιδιοκτησίας καταβάλλοντας στον νέο ιδιοκτήτη ένα συγκεκριμένο ποσό που καθορίζεται από το καταστατικό του κράτους. Σε περίπτωση αδυναμίας του αγοραστή βάσει σύμβασης γης, ο πωλητής απλώς ζητά δικαστική εντολή έξωσης και οι τοπικοί υπάλληλοι εκδιώκουν φυσικά τον αγοραστή εάν αρνηθεί να φύγει οικειοθελώς. Ο αγοραστής δεν έχει δικαίωμα εξαγοράς, δεδομένου ότι ποτέ δεν ανήκε στην ιδιοκτησία.