Πόσα χρήματα κάνετε αν κατέχετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων;

Η κατοχή ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων μπορεί να είναι επικερδής επένδυση. Έχετε τη δυνατότητα να κερδίσετε χρήματα από το εισόδημα από ενοίκια και την αξία της περιουσίας. Τα χρήματα που προέρχονται από έσοδα από ενοίκια εξαρτώνται από το αν το ακίνητο έχει υποθήκη και ποιος είναι ο φορολογικός συντελεστής του επενδυτή. Η εκτίμηση της ιδιοκτησίας πραγματοποιείται όταν πωλείται. Η προσθήκη των δύο μαζί καθορίζει πόσο μπορείτε να κάνετε.

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων κάνουν τα χρήματα από το εισόδημα από την ενοικίαση και την ανατίμηση των τιμών

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα, ή NOI, είναι το εισόδημα που παράγει ένα συγκρότημα διαμερισμάτων αφού πληρώνονται όλα τα λειτουργικά έξοδα. Είναι ίσο με το ακαθάριστο εισόδημα μείον τα συνολικά λειτουργικά έξοδα. Το ακαθάριστο εισόδημα περιλαμβάνει έσοδα από ενοικιάσεις από ενοικιαστές και άλλες πηγές, όπως εγκαταστάσεις πλυντηρίου. Τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν στοιχεία όπως συντήρηση, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, φόρους περιουσίας και επίδομα αντικατάστασης, το οποίο διατηρεί χρήματα για την αντικατάσταση του εξοπλισμού. Το NOI είναι η ταμειακή ροή που λαμβάνει ένας ιδιοκτήτης πριν προβεί σε οποιαδήποτε πληρωμή υποθηκών ή φόρου εισοδήματος.

Πραγματική ροή μετρητών πριν τη φορολογία

Εάν ένα συγκρότημα διαμερισμάτων έχει υποθήκη, η πληρωμή ή η εξυπηρέτηση του χρέους αφαιρείται από τα καθαρά λειτουργικά έσοδα για τον προσδιορισμό της ταμειακής ροής προ φόρων. Η υπηρεσία χρέωσης περιλαμβάνει τους τόκους και το κεφάλαιο της πληρωμής υποθηκών. Η ταμειακή ροή πριν από τη φορολογία είναι το εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο πριν πληρωθούν οι πληρωμές φόρου εισοδήματος.

Ταμειακή ροή μετά τη φορολογία

Η ταμειακή ροή μετά από φόρους ισούται με ταμειακές ροές προ φόρων μείον φόρο εισοδήματος. Ο φόρος εισοδήματος υπολογίζεται αφαιρώντας φορολογικά εκπιπτόμενα στοιχεία όπως αποσβέσεις και τόκους από τα καθαρά λειτουργικά έσοδα και πολλαπλασιάζοντας τον φορολογικό συντελεστή του επενδυτή. Οι αποσβέσεις είναι μια ετήσια έκπτωση που επιτρέπεται από την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων για φυσική φθορά της ιδιοκτησίας. Τόκοι είναι το μέρος των τόκων της πληρωμής υποθηκών. Οι ταμειακές ροές μετά τη φορολογία είναι τα χρήματα που ένας επενδυτής πραγματοποιεί από ένα συγκρότημα διαμερισμάτων κάθε χρόνο μετά την καταβολή των υποθηκών και των φόρων.

Ταμειακή ροή μετά από φόρους από την πώληση

Η μετά από φόρους ταμειακή ροή από την πώληση ισούται με την τιμή πώλησης μείον τα έξοδα πώλησης, όπως προμήθειες μεσιτών, μείον το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων, μείον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό είναι τα συνολικά χρήματα από την πώληση του ακινήτου μετά την εξόφληση των υποθηκών και των φόρων. Το σύνολο των χρημάτων από την κατοχή του συγκροτήματος διαμερισμάτων ισούται με το άθροισμα όλων των ετήσιων ταμειακών ροών μετά από φόρους συν την ταμειακή ροή μετά από φόρους από την πώληση, μείον την αρχική τιμή αγοράς του ακινήτου.