Πληρώνετε φόρο σε αναχρηματοδότηση;

Η κατανόηση των φορολογικών επιπτώσεων μιας αναχρηματοδότησης εξόφλησης είναι ένα απλό θέμα κατανόησης του τι φορολογεί η κυβέρνηση. Πληρώνουμε φόρους επί του εισοδήματος και των κερδών. Μια αναχρηματοδότηση ρευστότητας μπορεί να φαίνεται σαν ένα εισόδημα, καθώς, εξ ορισμού, σας δίνει μετρητά. Ωστόσο, είναι, από την άποψη του πλούτου, στην καλύτερη περίπτωση ένα πλύσιμο. Παρόλο που έχετε περισσότερα χρήματα στην τσέπη σας, έχετε λιγότερα χρήματα αποθηκευμένα στην ιδιοκτησία σας. Δεδομένου ότι αυτό δεν χαρακτηρίζεται ως εισόδημα, δεν οφείλεται φόρος επί της αρχικής πληρωμής μετρητών. Ωστόσο, οι αναχρηματοδοτήσεις μπορούν να έχουν και άλλες φορολογικές επιπτώσεις.

Λόγοι για την αναχρηματοδότησή σας

Η επίδραση αναχρηματοδότησης των αναχρηματοδοτήσεων στους φόρους σας εξαρτάται άμεσα από το τι θα κάνετε με τα χρήματα. Εάν εξαργυρώνετε για να βελτιώσετε το σπίτι σας, το νέο χρέος θεωρείται "χρέος εξαγοράς" και ο τόκος για την υποθήκη σας εκπίπτει με τα πρώτα $ 1.000.000 ή $ 500.000 του υπολοίπου της υποθήκης, ανάλογα με το εάν καταθέτετε ως παντρεμένο ζευγάρι, ή με κάποια άλλη κατάσταση, όπως η μοναδική ή η παντρεμένη-κατάθεση-ξεχωριστά. Αν παίρνετε μετρητά για άλλους σκοπούς, όπως η μείωση του χρέους, μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε τους τόκους για τα πρώτα 100.000 δολάρια του χρέους "εγχώριας δικαιοσύνης".

Σημεία και Κόστος

Οποιαδήποτε σημεία που εμπλέκονται στην αναχρηματοδότησή σας μπορούν να αφαιρεθούν με την πάροδο του χρόνου, με την προϋπόθεση ότι θα διατεθούν είτε σε χρεωστικούς τίτλους απόκτησης είτε σε εκπτώσεις. Για να υπολογίσετε την ετήσια έκπτωση, διαιρέστε το συνολικό ποσό που έχετε ξοδέψει σε μονάδες κατά τη διάρκεια του δανείου (σε έτη). Για παράδειγμα, εάν πληρώσατε δύο πόντους για να πάρετε δάνειο ύψους 200.000 δολαρίων για 30 χρόνια, το συνολικό κόστος θα ήταν 4.000 δολάρια. Θα μπορείτε να διαγράψετε 133 δολάρια ετησίως, μέχρι να εξοφληθεί το δάνειο.

Επιπτώσεις στην Πώληση Βάση

Λάβετε υπόψη ότι η λήψη χρημάτων από την ιδιοκτησία σας δεν επηρεάζει τη φορολογική βάση της. Αν ένα παντρεμένο ζευγάρι αγόρασε ένα ακίνητο για $ 100.000, το κατείχε για αρκετά χρόνια και το πούλησε για $ 1.000.000, θα είχε φορολογητέο κέρδος κεφαλαίου ύψους $ 400.000 μετά την εξαίρεση $ 500.000. Ακόμη και αν είχαν υποθήκη ύψους 800.000 δολαρίων επί του ακινήτου τη στιγμή της πώλησης και έλαβαν μόνο περίπου 130.000 δολάρια μετά την πληρωμή των προμηθειών δανείου και μεσιτείας, θα έπρεπε ακόμα να πληρώσουν φόρους υπεραξίας για το σύνολο των 400.000 δολαρίων. Αυτό είναι όπου το γεγονός ότι μια αναχρηματοδότηση εξαργύρωσης δεν φορολογείται μπορεί να επανέλθει στους ιδιοκτήτες δαγκώματος.

Ανταλλαγές επενδυτικών ακινήτων

Ο φορολογικώς ουδέτερος χαρακτήρας των αναχρηματοδοτήσεων αναχρηματοδότησης μπορεί να είναι χρήσιμος για τους επενδυτές που πωλούν το ακίνητο τους και αγοράζουν περισσότερα ακίνητα μέσω μιας ανταλλαγής 1031 φορολογικής επιβάρυνσης. Επειδή αυτές οι ανταλλαγές δεν τους επιτρέπουν να πάρουν οποιαδήποτε μετρητά από τις συναλλαγές πώλησης και αγοράς, επιστρέφοντας μετά το γεγονός να βγάλει μετρητά είναι μια εξαιρετική επιλογή. Οι επενδυτές που εξετάζουν αυτή τη στρατηγική θα πρέπει να συνεργαστούν στενά με έναν λογιστή και φορολογικό δικηγόρο, ο οποίος είναι πολύ έμπειρος στις 1031 ανταλλαγές για να εξασφαλίσει ότι ο χρονοδιάγραμμα τους συμμορφώνεται με τους κανονισμούς IRS, οι οποίοι βρίσκονται σε εξέλιξη για το θέμα αυτό.