Πίνακας περιεχομένων:
Κάθε φορά που αποκτάτε ένα περιουσιακό στοιχείο, όπως ένα ακίνητο κατοικίας, ενοικίασης ή επένδυσης, έχετε μια βάση κόστους που συνδέεται με την απόκτηση. Εάν αγοράσετε ή χτίσετε ένα ακίνητο ενοικίασης για $ 200.000, το κόστος σας θα είναι $ 200.000. Εάν στη συνέχεια αναδιαμορφώσετε το ακίνητο για $ 10.000, η νέα σας βάση θα είναι η αρχική βάση των $ 200.000, συν το ποσό που ξοδεύετε για τη μετατροπή του ακινήτου, δίνοντάς σας μια προσαρμοσμένη βάση των $ 210.000. Από το παράδειγμα, είναι σαφές ότι οι προσθήκες ή οι βελτιώσεις κεφαλαίου αυξάνουν τη βάση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου, ενώ οι αποσβέσεις και οι απώλειες ατυχημάτων μειώνουν τη βάση του. Η προσαρμοσμένη βάση υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τις αυξήσεις και μειώσεις της αρχικής βάσης της περιουσίας. Ο καθορισμός της προσαρμοσμένης βάσης ενός ακινήτου είναι σημαντικό επειδή θα χρειαστεί να υπολογίσει το κέρδος ή τη ζημία σας από την πώληση, γεγονός που με τη σειρά του επηρεάζει το φορολογητέο εισόδημά σας.
Βήμα
Προσδιορίστε την αρχική βάση του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Εάν αγοράσατε ή κατασκευάσατε το ακίνητο, η βάση θα είναι η τιμή αγοράς ή το κόστος κατασκευής. Εάν αποκτήσατε το ακίνητο ως δώρο ή με κληρονομία, η βάση σας θα είναι η εύλογη αγοραία αξία κατά την ημερομηνία της απόκτησης ή η προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου στα χέρια του ατόμου από τον οποίο το αποκτήσατε. Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε το ακίνητο για $ 500.000 - η αρχική σας βάση στο ακίνητο είναι η τιμή αγοράς.
Βήμα
Προσδιορίστε προσθήκες ή βελτιώσεις κεφαλαίου που έγιναν στο ακίνητο. Αυτό θα αυξήσει τη βάση σας με το ποσό που δαπανάται για τη βελτίωση ή τη μετατροπή της ιδιοκτησίας. Ας υποθέσουμε ότι δαπανούν $ 30.000 για την αναβάθμιση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης. Λαμβάνοντας υπόψη αυτή την προσθήκη, η προσαρμοσμένη βάση σας είναι τώρα $ 530.000 ($ 500.000 αρχική βάση, συν $ 30.000 δαπανώνται για προσθήκες).
Βήμα
Υπολογίστε το κόστος πώλησης του ακινήτου. Τα έξοδα πώλησης αυξάνουν τη βάση του ακινήτου και περιλαμβάνουν όλα τα έξοδα που προκύπτουν από τη διάθεση του περιουσιακού στοιχείου σε μια πώληση, όπως προμήθειες και αμοιβές που καταβάλλονται σε κτηματομεσίτες, δικηγόρους και λογιστές, καθώς και έξοδα διαφήμισης και κάθε άλλο κόστος. Εάν το σωρευτικό κόστος πώλησής σας είναι 10.000 δολάρια, η προσαρμοσμένη βάση θα αυξηθεί στα 540.000 δολάρια (530.000 δολάρια παλαιά προσαρμοσμένη βάση συν 10.000 κόστος πώλησης).
Βήμα
Υπολογίστε τη σωρευτική απόσβεση του ακινήτου - αυτό θα μειώσει την προσαρμοσμένη βάση σας. Ας υποθέσουμε ότι κρατήσατε το ακίνητο εδώ και πέντε χρόνια και υποβάλατε 20.000 δολάρια ετησίως. Η προσαρμοσμένη βάση θα μειωθεί κατά $ 100.000 (20.000 δολάρια αποσβέσεις ανά έτος πολλαπλασιασμένα με πέντε έτη). Λαμβάνοντας υπόψη τη σωρευτική απόσβεση του ακινήτου, η προσαρμοσμένη βάση είναι $ 440.000 (παλαιά προσαρμοσμένη βάση $ 540.000 μείον συνολική απόσβεση 100.000 δολαρίων).
Βήμα
Προσδιορίστε σωρευτικές αποσβέσεις για προσθήκες ή βελτιώσεις κεφαλαίου. Εάν υποτιμήσατε το σύστημα κεντρικής θέρμανσης από το Βήμα 2 κατά $ 1.500 κάθε χρόνο για δύο χρόνια, η σωρευτική υποτίμηση επί των προσθηκών ή των βελτιώσεων κεφαλαίου θα είναι $ 3.000 ($ 1.500 υποτίμηση κάθε χρόνο πολλαπλασιασμένη με δύο έτη). Αυτό θα μειώσει τη βάση σας, δίνοντάς σας μια προσαρμοσμένη βάση των $ 437.000 ($ 440.000 παλαιά προσαρμοσμένη βάση μείον 3.000 συνολικά αποσβέσεις).
Βήμα
Υπολογίστε το κέρδος από την πώληση ακινήτων. Εάν πωλήσατε το ακίνητο για $ 600.000, το κέρδος σας θα είναι $ 163.000 (ποσό $ 600.000 πραγματοποιήθηκε μείον $ 437.000 προσαρμοσμένη βάση). Σημείωση από μια υψηλότερη προσαρμοσμένη βάση δίνει ένα μικρότερο κέρδος από την πώληση, που μπορεί να είναι επωφελής για τον φορολογούμενο.