Πίνακας περιεχομένων:
- Δεν υπάρχει φορολογική απαλλαγή για τους επενδυτές
- Μεγαλύτερο κέρδος σημαίνει περισσότερους φόρους
- Διπλή διπλή φορολογική ευθύνη
- Όταν το Flipping γίνεται επιχείρηση
Αντί να κρατάτε ακίνητα προς ενοικίαση ή για μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος, ορισμένοι επενδυτές ακίνητης περιουσίας αγοράζουν ακίνητα, τα διορθώνουν και στη συνέχεια τα πωλούν γρήγορα για κέρδος. Η πρακτική, που είναι γνωστή ως "flipping", μπορεί να είναι μια κερδοφόρα προσπάθεια τόσο για τον επενδυτή όσο και για τον φορολογούμενο. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος θα απαιτήσει μια τεράστια φέτα οποιουδήποτε κέρδους κερδίζετε σε μια πώληση στο σπίτι.
Δεν υπάρχει φορολογική απαλλαγή για τους επενδυτές
Λίγοι άνθρωποι πληρώνουν φόρο για το κέρδος που κάνουν όταν πουλάνε ένα σπίτι. Αυτό συμβαίνει επειδή το IRS επιτρέπει στους φορολογούμενους να διατηρήσουν το πρώτο κέρδος $ 250.000 αφορολόγητο ή $ 500.000 για τα παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού. Ωστόσο, η απαλλαγή ισχύει μόνο όταν πουλάτε την κύρια κατοικία σας. Εάν πουλάτε ένα ακίνητο που δεν κατοικούσατε ποτέ ή δεν έχετε ζήσει για τουλάχιστον δύο από τα πέντε χρόνια που προηγούνται της πώλησης, πρέπει να δηλώσετε το κέρδος από τη φορολογική σας δήλωση.
Μεγαλύτερο κέρδος σημαίνει περισσότερους φόρους
Το κέρδος σας είναι η διαφορά σε δολάρια μεταξύ των χρημάτων που ξοδεύετε στην ιδιοκτησία και του ποσού που την πουλάτε. Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι αγοράζετε ένα σπίτι για $ 150.000 και ξοδεύετε $ 50.000 σε μια νέα κουζίνα, μπογιά και άλλες βελτιώσεις για να φτιάξετε το σπίτι πιο ελκυστικό. Εάν πουλάτε το σπίτι για $ 230.000, το φορολογητέο κέρδος σας είναι $ 30.000. Ως επενδυτής, πληρώνετε φόρο για το πλήρες ποσό του κεφαλαιουχικού κέρδους. Μπορείτε να αφαιρέσετε όλες τις δαπάνες σας, όπως φόρους ακίνητης περιουσίας, προμήθειες ακινήτων και άλλα τέλη για να μειώσετε το κέρδος σας.
Διπλή διπλή φορολογική ευθύνη
Πόση φορολογία πληρώνετε εξαρτάται από το πόσο καιρό κρατάτε το περιουσιακό στοιχείο. Ο φορολογούμενος ανταμείβει τους επενδυτές που διατηρούν τα επενδυτικά τους ακίνητα για περισσότερο από ένα χρόνο εφαρμόζοντας ένα χαμηλότερο μακροπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό μπορεί να είναι οπουδήποτε μεταξύ μηδέν και 15 τοις εκατό, ανάλογα με τις προσωπικές σας περιστάσεις. Εάν αγοράζετε και πουλάτε το σπίτι μέσα σε ένα έτος, το κέρδος σας φορολογείται με τον κανονικό συντελεστή φόρου εισοδήματος. Τη στιγμή της δημοσίευσης, ο συντελεστής αυτός θα μπορούσε να φθάσει το 39,6%.
Όταν το Flipping γίνεται επιχείρηση
Το IRS έχει τη δύναμη να ταξινομεί σειριακά αναστροφή - συμπληρώνοντας back-to-back flips ή αρκετές συναλλαγές buy-sell σε σύντομο χρονικό διάστημα - ως επιχείρηση παρά ως επενδυτική στρατηγική. Εάν συμβεί αυτό, όλο το κέρδος θεωρείται ενεργό εισόδημα, ανεξάρτητα από το πόσο καιρό κρατάτε το ακίνητο. Το κέρδος φορολογείται με τον κανονικό σας συντελεστή φόρου εισοδήματος και μπορεί επίσης να υπόκειται σε φόρους μισθοδοσίας και αυτοαπασχόλησης με το ισχύον επιτόκιο. Δεν υπάρχει κανένας σκληρός και γρήγορος κανόνας για τον προσδιορισμό του σημείου ανατροπής από επενδυτική δραστηριότητα σε επιχειρηματική δραστηριότητα. Το IRS εξετάζει κάθε ζήτημα κατά περίπτωση.