Πώς να υπολογίσετε το επιτόκιο υποθηκών

Εάν δανειστείτε 200.000 δολάρια με επιτόκιο 6% ετησίως, αυτό είναι 12.000 δολάρια ετησίως σε τόκους. Εάν το δάνειο διαρκεί 30 χρόνια, αυτό είναι $ 360.000 σε τόκους. Ωστόσο, υπάρχει ένας πιο περίπλοκος αλλά ευνοϊκός τρόπος υπολογισμού του ποσού των τόκων που πληρώνετε για μια υποθήκη. Θεωρεί το γεγονός ότι κάθε φορά που κάνετε μια πληρωμή, το ποσό του δανείου σας μειώνεται, και σας χρεώνει τόκους μόνο με τα χρήματα που έχετε ακόμα απομείνει για να επιστρέψετε.

Το συνολικό ενδιαφέρον για μια υποθήκη είναι συχνά μεγαλύτερο από το ποσό που δανείστηκε. Credit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Αριθμός πληρωμών και επιτόκιο

Όταν υπολογίζετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων, η πρώτη είσοδος στον υπολογισμό είναι η διάρκεια της υποθήκης σας ή η υποθήκη σας αριθμός πληρωμών θα κάνετε για το δάνειο. Για παράδειγμα, μια υποθήκη 30 ετών απαιτεί συνήθως μία πληρωμή το μήνα για 30 χρόνια ή 360 πληρωμές. Η επόμενη είσοδος στον υπολογισμό είναι το επιτόκιο. Οι περισσότεροι δανειστές αναφέρουν το επιτόκιο δανείου ως ετήσιο ποσοστό. Όταν κάνετε μηνιαίες πληρωμές, πρέπει να κάνετε μετατροπή του ετήσιου επιτοκίου σε μηνιαίο επιτόκιο διαιρώντας το με 12. Για παράδειγμα, εάν το ετήσιο επιτόκιο είναι 6 τοις εκατό, το μηνιαίο επιτόκιο είναι μισό 1 τοις εκατό ή 0,005.

Μηνιαίο Ποσό Πληρωμής

Ενώ η μηνιαία πληρωμή υποθηκών παραμένει συνήθως η ίδια, το ποσό των τόκων που πληρώνετε κάθε μήνα είναι διαφορετικό. Αυτό κάνει τον υπολογισμό του μηνιαίου ποσού πληρωμής κάπως περίπλοκο. Για να υπολογίσετε τη μηνιαία πληρωμή, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, χρησιμοποιήστε τον τύπο ΕΝΑ = Π{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, όπου ΕΝΑ είναι η μηνιαία πληρωμή, Π είναι το ποσό του δανείου, r είναι το μηνιαίο επιτόκιο και n είναι ο αριθμός των πληρωμών. Για ένα δάνειο ύψους 200.000 δολαρίων με τόκο 6% για 30 χρόνια, Π είναι 200.000, r είναι 0,005 και n είναι 360:

ΕΝΑ = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Μηνιαίο κεφάλαιο και τόκοι

Με μια τυπική υποθήκη, το ποσό των τόκων που πληρώνετε κάθε μήνα μειώνεται με κάθε πληρωμή, επειδή ο δανειστής χρεώνει τόκους μόνο από το ανεξόφλητο κεφάλαιο του δανείου. Για παράδειγμα, η πρώτη σας πληρωμή δανείου περιλαμβάνει τόκους επί του συνολικού ποσού του δανείου ή 0.005 φορές $200,000, το οποίο είναι $1,000. Εάν η μηνιαία πληρωμή σας είναι $1,199.10, έπειτα $1,000 πηγαίνει προς το ενδιαφέρον και $199.10 προς τον κύριο. Αυτό φέρνει το υπόλοιπο του δανείου $199,800.90, το ποσό που θα πληρώσετε τόκο στην επόμενη πληρωμή σας. Το συνολικό ενδιαφέρον για 30 χρόνια είναι $231,676.38.

Χρονοδιάγραμμα αποσβέσεων και συνολικό ενδιαφέρον

Εκτός από το ενδιαφέρον για ένα δάνειο, πολλοί δανειστές χρεώνουν τέλη, τα οποία συνήθως καλούνται κόστος κλεισίματος σε μια υποθήκη. Ωστόσο, τα τέλη και τα επιτόκια ποικίλλουν μεταξύ των δανειστών και μπορεί να είναι περίπλοκο να συγκριθούν οι προσφορές με διαφορετικά επιτόκια και διαφορετικά κόστη κλεισίματος. Για να απλοποιήσετε αυτή τη διαδικασία, πολλοί δανειστές προσθέτουν το κόστος κλεισίματος στο ποσό του δανείου και σας παρέχουν ένα ετήσιο πραγματικό επιτόκιο του δανείου σας που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να βοηθήσετε στην επιλογή της καλύτερης προσφοράς δανείου. Για παράδειγμα, το BankRate.com εκτιμά ότι το κόστος κλεισίματος για το παράδειγμα του δανείου ανέρχεται σε 4.800 δολάρια, με αποτέλεσμα ένα APR του 6.223 τοις εκατό.

Ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού

Με μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, το επιτόκιό σας υπόκειται σε αλλαγές κάθε τόσο συχνά. Για τον υπολογισμό των τόκων στεγαστικών δανείων, εξετάστε κάθε περίοδο του δανείου με σταθερό επιτόκιο ως ξεχωριστό δάνειο, τότε καταλογίζονται οι τόκοι για κάθε περίοδο. Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο είναι 4 τοις εκατό για πέντε χρόνια και στη συνέχεια ανέρχεται σε 5 τοις εκατό, υπολογίστε το επιτόκιο στο 4 τοις εκατό με βάση ένα δάνειο πενταετούς διάρκειας, στη συνέχεια υπολογίστε τους τόκους με 5 τοις εκατό για ένα δάνειο 25 ετών για το υπόλοιπο του αρχικού υπολοίπου κατά το τέλος της πρώτης πενταετούς περιόδου.