Πίνακας περιεχομένων:
Οι αποκλεισμοί μπορούν να αποτελέσουν πηγή τραγωδίας για έναν επενδυτή και χρυσή ευκαιρία για έναν άλλο επενδυτή. Μεταξύ των δύο είναι μια σύνθετη νομική και οικονομική διαδικασία που απαιτεί πολλά βήματα για να ολοκληρωθεί. Η αντιστοίχιση της προσφοράς συμβαίνει όταν ο τίτλος για μια αναξιοπαθούντα ιδιοκτησία αλλάζει τα χέρια μετά από μια δημοπρασία. Είναι ένα από τα τελευταία βήματα της διαδικασίας και ολοκληρώνεται από το δικαστήριο και τον τελικό αγοραστή.
Δημοπρασίες αποκλεισμού
Όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου αποτύχει να πληρώσει την υποθήκη του, το δάνειο πέφτει παραβατικά. Μετά από μια σημαντική παραβατικότητα, ο δανειστής ενυπόθηκων δανείων θα αρχειοθετήσει το γραφείο στο τοπικό δικαστήριο για να διεξάγει δημοπρασία από το ακίνητο. Το δικαστήριο εξετάζει στη συνέχεια όλα τα έγγραφα που λαμβάνει από τον ιδιοκτήτη και τον δανειστή. Αν διαπιστώσει ότι η υπόθεση του δανειστή είναι έγκυρη, τότε το δικαστήριο θα κάνει δημοπρασία από το ακίνητο, αρχίζοντας γενικά με την τιμή του δανείου. Οι επενδυτές μπορούν στη συνέχεια να υποβάλουν προσφορές για την ιδιοκτησία. Εάν η δημοπρασία είναι επιτυχής, ο νικητής πρέπει να ολοκληρώσει τα βήματα για να αγοράσει το ακίνητο.
Προσφορά εγγράφων
Η τοποθέτηση στην υψηλότερη προσφορά δεν μετατρέπει αυτόματα τον πλειοδότη στον νέο κάτοχο. Αντ 'αυτού, ο νικητής στον πλειστηριασμό πρέπει να καταθέσει γραφείο στο δικαστήριο, πιστοποιώντας ότι έκανε αυτή την προσφορά. Εάν ο πλειοδότης αποτύχει να μετατραπεί σε αυτή τη φόρμα, ο επόμενος πλειοδότης θεωρείται ο νικητής. Σε περίπτωση που γυρίσει στη φόρμα εκχώρησης προσφορών, το δικαστήριο της παρέχει το δικαίωμα και την υποχρέωση να αγοράσει το ακίνητο αυτό στην τιμή που προσφέρεται. Οι δημοπρασίες για ακίνητα διεκπεραιώνονται γενικά από ένα δικαστήριο σε επίπεδο επαρχίας και κάθε νομός έχει δικό της έντυπο ανάθεσης.
Μεταφορά τίτλου
Μόλις το δικαστήριο λάβει την ανάθεση της προσφοράς από τον νικητή, το δικαστήριο ολοκληρώνει τελικά το τελευταίο βήμα της διαδικασίας αποκλεισμού: μεταβίβαση του τίτλου. Αυτή η διαδικασία παίρνει νόμιμα τον τίτλο της ιδιοκτησίας μακριά από τον πρώτο ιδιοκτήτη και την δίνει στον νέο ιδιοκτήτη. Αυτός ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να καταβάλει μετρητά στην τράπεζα για το εν λόγω ακίνητο, είτε πληρώνοντας άμεσα είτε παίρνοντας μια νέα υποθήκη και χρησιμοποιώντας το εν λόγω δάνειο για να πληρώσει το ποσό που υποβάλλει. Αυτό ολοκληρώνει τη διαδικασία αποκλεισμού.
Αποτυχημένες δημοπρασίες
Οι δημοπρασίες ορίζουν την τιμή βάσης τους στο ποσό δανείου που οφείλεται ακόμα στην τράπεζα. Εάν το ακίνητο είναι "κάτω από το νερό", ή αξίζει λιγότερο από το ποσό του δανείου, συχνά δεν θα υπάρχουν υποψήφιοι. Αν κανείς δεν συμμετέχει στη δημοπρασία για το ακίνητο, τότε η ιδιοκτησία γίνεται "REO" ή ανήκει στην τράπεζα. Το δικαστήριο θα λάβει τυπικά τον νόμιμο τίτλο στην ιδιοκτησία μακριά από τον αρχικό ιδιοκτήτη και θα το μεταβιβάσει στον δανειστή.