Πίνακας περιεχομένων:
Τα δάνεια για κατασκευαστικά έργα είναι εκείνα που αποσύρονται από τους κατασκευαστές ακινήτων για τους σκοπούς της χρηματοδότησης έργων. Σε αντίθεση με τα περισσότερα είδη δανείων, ολόκληρο το κεφάλαιο οφείλεται συνήθως μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του έργου. Το επιτόκιο των εν λόγω δανείων είναι συχνά μεταβλητό και συνδέεται με ένα δείκτη, όπως το βασικό επιτόκιο.
Πώς δουλεύουν τα δάνεια κατασκευής
Τα δάνεια για την κατασκευή δεν λειτουργούν όπως τα τυπικά δάνεια, όπως τα ενυπόθηκα δάνεια ή τα προσωπικά δάνεια. Όταν παίρνετε ένα δάνειο κατασκευής, χρωστάτε μόνο τους τόκους επί του ανεξόφλητου υπολοίπου, ενώ το κατασκευαστικό σας έργο βρίσκεται σε εξέλιξη. Μετά την ολοκλήρωση του έργου σας, οφείλετε το υπόλοιπο του δανείου σε μία ενιαία πληρωμή. Για το λόγο αυτό, τα δάνεια κατασκευής συνήθως λαμβάνονται από κατασκευαστές ακινήτων. Αναμένεται ότι το κτίριο θα πωληθεί μετά την ολοκλήρωσή του. Όταν μια τράπεζα εγκρίνει ένα δάνειο ακίνητης περιουσίας, τείνουν να απαιτούν μια ανάλυση σκοπιμότητας του έργου, ώστε να είναι βέβαιοι ότι θα πάρουν τα χρήματά τους πίσω.
Επιτόκια
Τα επιτόκια των κατασκευαστικών δανείων είναι συνήθως μεταβλητά. Δηλαδή, θα αλλάξουν κατά τη διάρκεια του δανείου. Το επιτόκιο αυτό συνήθως συνδέεται με ένα άλλο σταθερό επιτόκιο. Πολλοί από αυτούς συνδέονται με το βασικό επιτόκιο, το οποίο είναι ένα είδος αναφοράς που αναφέρεται από την Wall Street Journal. Το βασικό επιτόκιο προσδιορίζεται χρησιμοποιώντας μια έρευνα για τα τρέχοντα επιτόκια δανεισμού στον τραπεζικό κλάδο. Εκτός από το βασικό επιτόκιο, συνήθως υπάρχει μια "εξάπλωση", δηλαδή ένα επιπλέον ποσοστό. Το περιθώριο μπορεί να είναι είτε μεταβλητό είτε σταθερό, αλλά επειδή το βασικό επιτόκιο είναι μεταβλητό, το συνολικό επιτόκιο στα δάνεια κατασκευής είναι επίσης μεταβλητό.
Προσδιορισμός του επιτοκίου
Για τον προσδιορισμό της εξάπλωσης σε δάνειο κατασκευής χρησιμοποιούνται διάφοροι παράγοντες. Καταρτίζεται χρονοδιάγραμμα κατασκευής και παρουσιάζεται στον δανειστή. Τα κεφάλαια εκταμιεύονται σε τμήματα με βάση αυτό το χρονοδιάγραμμα κατασκευής και κάθε ενδιαφέρον βασίζεται σε κεφάλαια που έχουν ήδη εκταμιευθεί. Το περιθώριο καθορίζεται με βάση τη γνώμη του δανειστή σχετικά με την ικανότητα πληρωμής του δανειολήπτη. Εάν ο δανειολήπτης έχει ήδη κάποια ασφάλεια, τότε αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για την επίτευξη χαμηλότερου επιτοκίου. Εάν ο δανειολήπτης έχει μικρή ασφάλεια ή εάν το έργο θεωρείται ότι παρουσιάζει υψηλότερο κίνδυνο, τότε ο δανειστής μπορεί να καθορίσει υψηλότερο περιθώριο για να αντισταθμίσει αυτόν τον πρόσθετο κίνδυνο.
Τρέχον επιτόκια
Από τον Ιούλιο του 2011, το σημερινό βασικό επιτόκιο της Wall Street Journal ήταν 3,25 τοις εκατό, το οποίο ήταν το ίδιο ποσοστό ένα μήνα πριν και ένα χρόνο πριν. Έτσι, ο βασικός ρυθμός ήταν σχετικά στατικός κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου. Ωστόσο, αυτό δεν περιλαμβάνει την εξάπλωση, η οποία μπορεί να είναι μερικές εκατοστιαίες μονάδες πάνω από το βασικό επιτόκιο. Η ακριβής εξάπλωση εξαρτάται τόσο από τον οφειλέτη όσο και από τον χρηματοδότη. Εάν το έργο θεωρείται ότι είναι υψηλότερος κίνδυνος ή αν ο δανειολήπτης έχει ελάχιστες εξασφαλίσεις, τότε το spread είναι υψηλότερο. Εναλλακτικά, εάν ο δανειστής θεωρεί ότι η ανάπτυξη ακινήτων είναι μια σχετικά κακή επένδυση, μπορεί επίσης να αποφασίσει να αυξήσει αυτή την εξάπλωση. Επιπλέον, η εξάπλωση ενός δανείου μπορεί να ποικίλλει.