Πίνακας περιεχομένων:
- Εμπορική Κατασκευή
- Κανόνες απόσβεσης για την κατασκευή ακινήτων
- Πληρωμές τόκων για οικιστική κατασκευή
- Τόκοι για την κατασκευή δεύτερων κατοικιών
Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων έχει ένα σύνολο κανόνων που διέπουν την αφαίρεση των κατασκευαστικών τόκων για οικιστικά ακίνητα που καταλαμβάνετε και ένα διαφορετικό σύνολο κανόνων για το κατασκευαστικό ενδιαφέρον για ενοικιαζόμενα ακίνητα. Παρόλο που η IRS γενικά δεν επιτρέπει την έκπτωση τόκων κατά τη διάρκεια της περιόδου κατασκευής, σας επιτρέπει να υποτιμάτε τους τόκους που σχετίζονται με την κατασκευή που καταβάλλονται για εμπορικά έργα. Σας επιτρέπει επίσης να αφαιρέσετε κάποιους τόκους που καταβάλλονται για οικιστικές κατασκευές, αρκεί να καταλαμβάνετε το κτίριο αμέσως μετά την ολοκλήρωσή του.
Εμπορική Κατασκευή
Οι κανόνες IRS που διέπουν την έκπτωση τόκων για εμπορικές κατασκευές είναι λίγο δύσκολο. Εάν κατασκευάζετε ένα κτίριο που σκοπεύετε να ενοικιάσετε - ένα συγκρότημα διαμερισμάτων, για παράδειγμα - θα εξασφαλίσετε κανονικά τη χρηματοδότηση πριν από την έναρξη κατασκευής για θέματα όπως άδειες, έρευνες, αναφορές εδάφους και τέλη αρχιτεκτονικής και μηχανικής. Το IRS αντιμετωπίζει τους τόκους που συγκεντρώνουν τα χρήματα που αντλούν από το δάνειο κατασκευής έως ότου αρχίσει η πραγματική κατασκευή ως τρέχον επιχειρηματικό έξοδο που είναι πλήρως εκπεστέο έναντι του εισοδήματος κατά το φορολογικό έτος που καταβάλλεται ο τόκος. Μόλις αρχίσει η κατασκευή, δεν εκπίπτει. Αυτό περιλαμβάνει τόσο τους τόκους επί των ποσών που αντλήθηκαν πριν από την κατασκευή όσο και τα ποσά που αντλήθηκαν κατά την κατασκευή. Μόλις τελειώσει η κατασκευή, όλες οι περαιτέρω πληρωμές τόκων γίνονται πλήρως εκπεστέες ως τρέχον επιχειρηματικό έξοδο.
Κανόνες απόσβεσης για την κατασκευή ακινήτων
Παρόλο που δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που καταβλήθηκαν για την κατασκευή εμπορικών έργων κατά τη διάρκεια της πραγματικής περιόδου κατασκευής, το IRS σας επιτρέπει να προσθέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων με βάση το κόστος των ενοικιαζόμενων κατοικιών και να το υποτιμήσετε πέρα από την επιτρεπόμενη περίοδο απόσβεσης. Για τα ακίνητα που τίθενται σε λειτουργία μετά το 1986 και υπόκεινται στο τροποποιημένο σύστημα ταχείας ανάκτησης κόστους ή MACRS, αυτό είναι συνήθως 27,5 έτη. Ο λεπτομερής υπολογισμός της απόσβεσης MACRS σε ορισμένες περιπτώσεις - όπως το έτος απόκτησης και το έτος πώλησης - μπορεί να γίνει περίπλοκο, επομένως ίσως θελήσετε να πάρετε συμβουλές από πιστοποιημένο δημόσιο λογιστή.
Πληρωμές τόκων για οικιστική κατασκευή
Το IRS επιτρέπει στους ιδιοκτήτες κατοικιών να εκπέσουν τους τόκους που καταβλήθηκαν κατά τη διάρκεια της περιόδου κατοχής, με την επιφύλαξη του ορίου υποθηκών ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων. Το IRS απαιτεί από εσάς να προχωρήσετε σε μείωση του επιτοκίου για υποθήκες μεγαλύτερα από 1 εκατομμύριο δολάρια. Για παράδειγμα, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο το ήμισυ των τόκων σε μια υποθήκη αξίας 2 εκατομμυρίων δολαρίων. Σε όλες τις περιπτώσεις, λαμβάνετε αυτό ως αναλυτική παρακράτηση στο Πρόγραμμα Α. Με μία εξαίρεση, το IRS δεν σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τους τόκους που καταβάλλονται στα δάνεια κατασκευής κατοικιών. Αν όμως μετακινηθείτε, κατά την ημέρα ολοκλήρωσης της κατασκευής και της κατοχής του σπιτιού, μπορείτε να αφαιρέσετε όλους τους τόκους που καταβλήθηκαν κατά τα δύο προηγούμενα έτη της περιόδου κατασκευής του δανείου.
Τόκοι για την κατασκευή δεύτερων κατοικιών
Οι τόκοι που καταβάλλονται για χρέη για κατασκευή ή αγορά δευτερευουσών κατοικιών υπόκεινται στους ίδιους κανόνες με τους τόκους που καταβάλλονται στην κύρια κατοικία σας. Ωστόσο, τα όρια έκπτωσης είναι σωρευτικά. Εάν έχετε υποθήκη ύψους 600.000 δολαρίων στην κύρια κατοικία σας και υποθήκη αξίας 500.000 δολαρίων στο δεύτερο σπίτι σας, ο τόκος μόνο 1 εκατομμυρίου δολαρίων από το χρέος στεγαστικών δανείων ύψους 1.1 εκατομμυρίων είναι εκπεστέος.