Πίνακας περιεχομένων:
Η αρνητική κατοχή είναι η διαδικασία με την οποία ένα άτομο μπορεί να αποκτήσει τον τίτλο σε ένα ακίνητο με την κατοχή του. Το ακίνητο πρέπει να καταλαμβάνεται για ορισμένο χρονικό διάστημα, το οποίο διαφέρει ανάλογα με το κράτος. Στο New Jersey, η χρονική περίοδος και τα άλλα απαιτούμενα στοιχεία της δυσμενούς κατοχής αναφέρονται στο τμήμα 2Α: 14-31 του κώδικα New Jersey. Εάν ο αρνητικός κάτοχος επικρατεί στην αξίωσή του, ο αρχικός ιδιοκτήτης ακινήτου δεν αποζημιώνεται για την απώλεια.
Περίοδος κατοχής
Εάν κάποιος που κατέχει ένα σπίτι ή μια κενή γη εγκαθιστά έναν φράκτη, χτίζει έναν δρόμο ή τοποθετεί μια δομή πέρα από τη συνοριακή γραμμή της περιουσίας του - σε περιουσία που ανήκει σε κάποιον άλλο - μπορεί να αποκτήσει τον τίτλο αφού διατηρήσει την κατοχή για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με το τμήμα 2Α: 14-31, εάν το ακίνητο είναι υποβαθμισμένη περιοχή δασικής έκτασης, η περίοδος αρνητικής κατοχής είναι 60 έτη. Όλα τα άλλα ακίνητα έχουν περίοδο κατοχής 30 ετών.
Στεγανοποίηση
Λόγω του πολύ μεγάλου χρονικού διαστήματος που απαιτείται για να διεκδικήσει αρνητική κατοχή στο Νιου Τζέρσεϋ, ένας αρνητικός κάτοχος μπορεί να αποδείξει ότι η νόμιμη περίοδος ικανοποιείται με την αντιμετώπιση. Η απόρριψη σημαίνει ότι το πρόσωπο που διεκδικεί κατοχή λόγω αρνητικής κατοχής μπορεί να χρησιμοποιήσει προηγούμενες πράξεις ή δημόσια αρχεία για να αποδείξει ότι η περίοδος 30 ή 60 ετών της κατοχής ξεκίνησε με έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη.
Για παράδειγμα, εάν ένας άνθρωπος έχτισε έναν φράκτη δύο πόδια πέρα από τη γραμμή ιδιοκτησίας του και παρέμεινε εκεί για 12 χρόνια πριν από την πώληση και ο νέος ιδιοκτήτης διατηρούσε το φράχτη, ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορούσε να υποβάλει αίτηση για τίτλο με αρνητική κατοχή μετά από 18 χρόνια. Αυτό συμβαίνει επειδή η κατοχή ξεκίνησε 30 χρόνια πριν, όταν ο φράκτης χτίστηκε κατά την κατοχή του αρχικού ιδιοκτήτη.
Στοιχεία
Ένας αρνητικός κάτοχος πρέπει να καθορίσει τα στοιχεία της αρνητικής κατοχής προκειμένου να αποκτήσει τον τίτλο στο Νιου Τζέρσεϋ. Τα στοιχεία περιλαμβάνουν συνεχή, εχθρική, ανοικτή και διαβόητη, αποκλειστική και πραγματική κατοχή. "Συνεχής" σημαίνει ότι η κατοχή πρέπει να είναι σταθερή και τακτική. η σποραδική χρήση της γης δεν αρκεί για να αποδειχθεί η αρνητική κατοχή. "Εχθρός" σημαίνει ότι ο αρνητικός κάτοχος χρησιμοποιεί το ακίνητο γνωρίζοντας ότι δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ένας αρνητικός κάτοχος μπορεί να καθιερώσει "ανοικτή και διαβόητη" κατοχή χρησιμοποιώντας τη γη με τρόπο που ο καθένας - συμπεριλαμβανομένου του πραγματικού ιδιοκτήτη - μπορεί να δει, όπως η διατήρηση του γκαζόν ή η τοποθέτηση υπόστεγων ή άλλου είδους δομή στη γη. Το "αποκλειστικό" στοιχείο ιδιοκτησίας απαιτεί από τον αρνητικό κάτοχο να είναι ο μόνος κάτοχος της περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και ο πραγματικός ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί τη γη. Τέλος, η "πραγματική κατοχή" σημαίνει ότι ο αρνητικός κάτοχος πρέπει να κάνει χρήση της γης - π.χ. για τη συγκομιδή των καλλιεργειών - αντί να το ισχυριστεί απλώς.
Εξαίρεση
Η μόνη εξαίρεση από το δικαίωμα κατοχής τίτλου λόγω της αρνητικής κατοχής στο Νιου Τζέρσεϋ είναι όταν η ομοσπονδιακή ή κρατική κυβέρνηση κατέχει το εν λόγω ακίνητο. Τα ακίνητα που έχουν δημόσια χρήση, όπως ένα σχολείο και η γύρω γη ή ένας αυτοκινητόδρομος, προστατεύονται από τυχόν αρνητικές απαιτήσεις κατοχής. Επιπλέον, οι δασικές εκτάσεις σε ομοσπονδιακό ή κρατικό επίπεδο, ακόμη και αν δεν έχουν αναπτυχθεί και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί, δεν υπόκεινται επίσης σε λήψη από έναν αρνητικό κάτοχο.