Πίνακας περιεχομένων:
- Κάνουν τους κανόνες
- Παράλειψη εφαρμογής
- Εξουσίες εκτέλεσης
- Παραίτηση και επιλεκτική επιβολή
- Βλέπετε στο δικαστήριο
Το συγκρότημα κατοικιών είναι μια μορφή ιδιοκτησίας στο σπίτι, στην οποία κάθε ιδιοκτήτης μονάδας, εκτός από την ιδιοκτησία του, κατέχει επίσης κοινόχρηστους χώρους όπως δρόμους, εγκαταστάσεις αναψυχής, χώρους στάθμευσης, διάδρομοι και ανελκυστήρες. Ένας αγοραστής διαμερισμάτων γίνεται αυτόματα μέλος μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού με τους κανόνες και τις ευθύνες του. Οι κανόνες περί διαμερισμάτων καθορίζονται από τα καταστατικά του κράτους και τους νόμους περί διαφορών και κατά συνέπεια ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, αλλά γενικά οι κανόνες απαιτούν από τους ιδιοκτήτες των μονάδων να καταβάλλουν τέλη για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και την τήρηση των κανόνων και κανόνων.
Κάνουν τους κανόνες
Το διοικητικό συμβούλιο της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού, ή HOA, θεσπίζει τους κανόνες - που ονομάζονται συμφωνίες, προϋποθέσεις και περιορισμούς, ή CC & R - που ρυθμίζουν τις δραστηριότητες των κατοίκων. Αυτά τα CC & R και συχνά ένα ξεχωριστό σύνολο κανόνων καλύπτουν τα πάντα, από τον αριθμό των κατοικιδίων που επιτρέπονται, εάν υπάρχουν, στο αν ένας ιδιοκτήτης μπορεί να χρωματίσει τη μονάδα του, να σταθμεύσει ένα φορτηγό στην παρτίδα ή να εγκαταστήσει ένα δορυφορικό πιάτο. Οι κανόνες επίσης αφορούν γενικά τον θόρυβο και τις διαταραχές που εμποδίζουν τους γείτονες από την "ειρηνική απόλαυση" των σπιτιών τους.
Παράλειψη εφαρμογής
Δεν έχουν όλα τα διοικητικά συμβούλια των ιδιοκτητών σπιτιών τις ίδιες εξουσίες επιβολής. Θα μπορούσε να είναι στη διακριτική ευχέρεια του συμβουλίου να διαπιστώσει εάν λαμβάνει χώρα μια πραγματική παραβίαση κανόνων. Το πρώτο βήμα που ένας ιδιοκτήτης πρέπει να αναγκάσει να επιβάλει ένα συμβούλιο για την επιβολή ενός κανόνα είναι να συναντηθεί με το συμβούλιο σύνδεσης και να παρουσιάσει τα αποδεικτικά στοιχεία, μαζί με την κατάλληλη διάταξη από τα CC & R. Η κλήση της παραβίασης στην προσοχή του διοικητικού συμβουλίου μπορεί να είναι το μόνο που είναι απαραίτητο για την εφαρμογή του κανόνα.
Εξουσίες εκτέλεσης
Οι κανονισμοί HOA και CC & R θα πρέπει να διευκρινίζουν τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούνται πριν από τη λήψη οποιασδήποτε ενέργειας εναντίον ενός ιδιοκτήτη μονάδας για παραβίαση κανόνων. Η διαδικασία ξεκινά γενικά με μια επιστολή προς τον ιδιοκτήτη σπιτιού που του επιτρέπει χρόνο για να διορθώσει το πρόβλημα. Ο πίνακας HOA μπορεί να έχει την εξουσία να τιμωρεί έναν παραβάτη για κάθε ημέρα που συμβαίνει η παραβίαση. Το συμβούλιο ή ο αντιπρόσωπός του μπορούν επίσης να εισέλθουν στην ιδιοκτησία για να διερευνήσουν την προβαλλόμενη παράβαση ή να την καταργήσουν. Το διοικητικό συμβούλιο θα μπορούσε επίσης να άρει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί εγκαταστάσεις όπως πισίνα ή γήπεδα τένις. Σε σοβαρές περιπτώσεις, το συμβούλιο μπορεί να μηνύσει τον ιδιοκτήτη για να επιδιορθώσει τις παραβιάσεις και να πληρώσει τα δικαστικά έξοδα επίσης. Το δικαστήριο μπορεί να αποζημιώσει χρήματα, να ζητήσει την αστυνομική δράση και ακόμη και να καταργήσει την προσωπική ιδιοκτησία. Το HOA μπορεί να θέσει υπόσχεση στην κατοικία που πρέπει να καταβληθεί πριν το σπίτι μπορεί να πωληθεί.
Παραίτηση και επιλεκτική επιβολή
Ένα board condo δεν πρέπει να επιβάλει κανόνα εναντίον ενός κατοίκου ενώ αγνοεί τις παραβιάσεις του ίδιου κανόνα από άλλους κατοίκους. Η επιλεκτική αυτή επιβολή συνεπάγεται διακρίσεις. Ωστόσο, εάν ένα διοικητικό συμβούλιο αγνοεί παραβίαση κανόνα για μεγάλο χρονικό διάστημα, έχει παραιτηθεί ή παραιτηθεί από το δικαίωμα να επιβάλει τον κανόνα αυτό κατά του ιδιοκτήτη της ενοχλητικής μονάδας ή οποιουδήποτε άλλου κατόχου που είναι ένοχος της ίδιας παραβίασης. Ένα «καθεστώς των περιορισμών» του κράτους ορίζει το χρονικό διάστημα που μπορεί να αγνοηθεί μια παραβίαση κανόνα πριν να μην μπορεί πλέον να επιβληθεί. Ένας πίνακας που επέτρεψε την επιβολή ή την παραίτηση από έναν κανόνα μπορεί να επαναφέρει τον κανόνα, ανακοινώνοντας στην έδρα του HOA την πρόθεσή του να ξεκινήσει αυστηρά την εφαρμογή του κανόνα.
Βλέπετε στο δικαστήριο
Ενώ ένα συμβούλιο HOA μπορεί να αναλάβει νομική δράση εναντίον ενός ιδιοκτήτη σπιτιού, οι ιδιοκτήτες condo έχουν το ίδιο δικαίωμα να επιδιώξουν τη δικαιοσύνη εναντίον HOA. Μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού είναι υποχρεωμένη να ενεργεί προς το συμφέρον της κοινότητας και να εκτελεί τα καθήκοντά της χωρίς διακρίσεις. Εάν ένα board condo δεν εκτελέσει σύμφωνα με τους δικούς του κανόνες ή τους νόμους του κράτους, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ή μια ομάδα κατοίκων μπορεί να υποβάλει αγωγή με την οποία ισχυρίζεται ότι ο HOA δεν εκπληρώνει τα καθήκοντά του. Τέτοιες αγωγές είναι δαπανηρές και χρονοβόρες, και όποιος εξετάζει ένα τέτοιο αίτημα θα πρέπει να ζητήσει τη συμβουλή ενός δικηγόρου με εμπειρία στη διαδικασία HOA.