Πίνακας περιεχομένων:
Μπορείτε να αγοράσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε ένα σπίτι με ένα συμβατικό δάνειο αποκατάστασης ή ένα δάνειο FHA 203 (k). Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης ασφαλίζει το πρόγραμμα 203 (k), προστατεύοντας τους δανειστές αν έχετε προεπιλογή. Τα συμβατικά δάνεια δεν είναι ασφαλισμένα από την κυβέρνηση και μπορούν να χρησιμοποιηθούν για περισσότερους τύπους επισκευών. Τόσο το FHA όσο και τα συμβατικά δάνεια αποκατάστασης απαιτούν άδεια από τους αναδόχους να πραγματοποιούν επισκευές ακινήτων. Rehab δάνεια διαφέρουν από τα παραδοσιακά δάνεια κατασκευής, επειδή μπορείτε να μετατρέψετε ένα δάνειο rehab σε μόνιμη χρηματοδότηση μετά την ανακαίνιση.
Πιστωτικά κριτήρια
Εάν η πίστωσή σας είναι μικρότερη από αστρική, επιλέξτε ένα δάνειο 203 (k). Οι δανειστές του FHA απαιτούν τυπικά ένα πιστωτικό αποτέλεσμα 640 αλλά μπορούν να επιτρέψουν βαθμολογίες τόσο χαμηλές όσο 600. Η εγγύηση ασφάλισης του FHA επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό κριτηρίων πίστωσης.Οι συμβατικοί δανειστές συνήθως απαιτούν τουλάχιστον 680 για το δάνειο αποκατάστασης του HomeStyle της Fannie. Οι δανειολήπτες με εξαιρετική πίστωση - και τουλάχιστον ένα πιστωτικό αποτέλεσμα 740 - παίρνουν τα καλύτερα επιτόκια, τα οποία μπορούν να κάνουν ένα συμβατικό δάνειο rehab φθηνότερο από ένα δάνειο rehab FHA. Σε γενικές γραμμές, με κάθε τύπο δανείου, όσο υψηλότερο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, τόσο περισσότερο μπορείτε να δανειστείτε σε σχέση με την αξία του σπιτιού σας.
Όρια δανείων προς αξία
Το δάνειο σε αξία ή LTV είναι ένας λόγος που περιγράφει τη σχέση μεταξύ του ποσού του δανείου αποκατάστασης και της αξίας του σπιτιού μετά από τις επισκευές. Το FHA έχει το υψηλότερο LTV που επιτρέπεται για ένα δάνειο rehab σε 96,5 τοις εκατό, το οποίο απαιτεί 3,5 τοις εκατό προκαταβολή. Σε μια αναχρηματοδότηση, χρειάζεστε 3,5% ίδια κεφάλαια για να ικανοποιήσετε την απαίτηση LTV. Ένα δάνειο Fannie HomeStyle έχει ένα ελαφρώς λιγότερο γενναιόδωρο LTV στο 95 τοις εκατό, που σημαίνει ότι θα χρειαστεί τουλάχιστον 5 τοις εκατό κάτω ή 5 τοις εκατό ίδια κεφάλαια σε ένα δάνειο αναχρηματοδότησης. Τόσο το 203 (k) όσο και το HomeStyle επιτρέπουν μόνο περιορισμένα αναχρηματοδοτικά μέσα εξαργύρωσης, οι οποίες επιτρέπουν την αλλαγή του επιτοκίου και των όρων δανεισμού, αλλά δεν υπάρχει σημαντική επιστροφή μετρητών στον δανειολήπτη.
Δείκτες χρέους προς εισόδημα
Η πληρωμή της στέγης σας για ένα δάνειο FHA 203 (k) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 31 τοις εκατό του ακαθάριστου μηνιαίου σας εισοδήματος. Η πληρωμή στέγης περιλαμβάνει κεφάλαιο, τόκους, φόρους και ασφάλιση. Αυτό το ανώτατο όριο είναι γνωστό ως λόγος χρέους προς εισόδημα ή DTI. Η πληρωμή της στέγης σας καθώς και οι επαναλαμβανόμενες μηνιαίες οφειλές δεν μπορούν να υπερβούν το 43% του ακαθάριστου εισοδήματός σας. Ωστόσο, αυτές είναι κατευθυντήριες γραμμές που καθορίζονται από το FHA. Ένας δανειστής FHA που χρησιμοποιεί αυτοματοποιημένο λογισμικό αναδοχής για να πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να αποδεχθεί υψηλότερο λόγο DTI - έως 55 τοις εκατό.
HomeStyle δανειολήπτες δανείου με χαμηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα μπορούν να έχουν συνολική DTI έως 36 τοις εκατό και έως 45 τοις εκατό DTI με υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα. Ο λόγος LTV και ο τύπος δανείου - σταθερός ή ρυθμιζόμενος συντελεστής - επηρεάζει επίσης το ποιο από τα δύο μέγιστα DTIs ισχύει.
Διαδικασία κατασκευής
Οι προδιαγραφές εργασίας και οι προσφορές από εξουσιοδοτημένους εργολάβους καθορίζουν το ποσό της χρηματοδότησης ανακαίνισης που λαμβάνετε με ένα δάνειο 203 (k) ή HomeStyle. Ένας λογαριασμός μεσεγγύησης ανακαίνισης που δημιουργήθηκε κατά το κλείσιμο κατέχει τα κεφάλαια κατά τη διάρκεια του έργου. Μπορείτε να αντλήσετε χρήματα και να πληρώσετε για επισκευές καθώς οι εργασίες ολοκληρώνονται και εγκρίνονται από τον δανειστή. Ο δανειστής εξασφαλίζει ότι όλες οι προδιαγραφές εργασίας τηρούνται έγκαιρα και σύμφωνα με τις προσφορές. Το δάνειο 203 (k) μπορεί να απαιτεί έναν σύμβουλο που έχει την έγκριση του FHA ο οποίος επισκέπτεται το ακίνητο, συμπληρώνει μια έκθεση που αναφέρει λεπτομερώς το εύρος των εργασιών που απαιτούνται και παρέχει μια εκτίμηση προτού λάβετε το δάνειο. Ο σύμβουλος ελέγχει επίσης τις ολοκληρωμένες εργασίες ώστε να μπορείτε να αντλήσετε κεφάλαια και να πληρώσετε τους εργολάβους μετά το κλείσιμο.