Συνέπειες μιας πράξης αποκλεισμού

Μια πράξη αντί του αποκλεισμού μπορεί να φαίνεται σαν μια καλύτερη εναλλακτική λύση στον αποκλεισμό. Συμφωνείτε να μετακομίσετε από το σπίτι μέχρι μια καθορισμένη ημερομηνία και ο δανειστής συμφωνεί να ακυρώσει την υποθήκη σας. Οι δανειστές προτιμούν μια ομαλή μετακίνηση μέσω πράξεων-in-lieu, και οι ιδιοκτήτες σπιτιών πιστεύουν ότι φαίνεται καλύτερα στην πίστη τους. Εντούτοις, μια πράξη-in-lieu αφήνει ένα μαύρο σημάδι στην πιστωτική σας και σας κρατά από την απόκτηση νέων πιστώσεων για τα επόμενα χρόνια. Υπάρχουν επίσης οικονομικές συνέπειες ο χρόνος φορολογίας.

Προειδοποίηση αποκλεισμού για πώληση: Feverpitched / iStock / Getty Images

Πιστωτικές αποτιμήσεις και κρίσεις ανεπάρκειας

Μια πράξη-ψέμα επηρεάζει την πίστωσή σας όσο και τον αποκλεισμό. Σύμφωνα με την Fair Isaac, οι κατασκευαστές του συστήματος βαθμολόγησης FICO, και τα δύο γεγονότα είναι χαμηλότερα κατά 85 με 160 σημεία, κατά μέσο όρο. Το deed-in-lieu είναι μια μορφή πιστωτικής αθέτησης, δημιουργώντας έτσι τον ίδιο κίνδυνο για τους μελλοντικούς πιστωτές. Παραμένει επίσης στην πιστωτική σας έκθεση για επτά χρόνια. Εάν ο δανειστής αναφέρει αρνητικό υπόλοιπο ή έλλειμμα για τη διαφορά μεταξύ του ποσού που οφείλεται στο δάνειο και του ποσού που ανακτά ο δανειστής κατά τη δημοπρασία αποκλεισμού, ο αντίκτυπος στην πίστωση είναι χειρότερος. ΕΝΑ κρίση ανεπάρκειας στην πιστωτική σας δείχνει ότι ακόμα χρωστάτε τα χρήματα του δανειστή μετά την πώληση του σπιτιού.

Φορολογική ευθύνη σε πράξη που δεν ισχύει

Μια πράξη κατά νόμο υπόκειται σε ομοσπονδιακή φορολογία. Ο δανειστής αναφέρει την έλλειψη ως ακυρωμένο χρέος προς το IRS. Αυτό το μη καταβληθέν τμήμα του υπολοίπου των ενυπόθηκων δανείων αντιμετωπίζεται ως έσοδο από πώληση και επομένως φορολογείται. Μπορεί επίσης να αντιμετωπιστεί ως χρέος που συγχωρείται, η οποία επίσης φορολογείται. Ο τρόπος με τον οποίο το IRS αντιμετωπίζει εξαρτάται από το αν η υποθήκη είναι α προσφυγή ή μη επακόλουθο το χρέος, το οποίο έχει να κάνει με τα περιουσιακά στοιχεία ενός δανειστή που μπορεί να πάει μετά από αθέτηση υποχρέωσης. Τα κριτήρια για προσφυγή και μη δανεισμό ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος. Συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας και έναν φοροτεχνικό για να μάθετε εάν αντιμετωπίζετε φορολογική υποχρέωση για πράξη κατά νόμο.

Μετακίνηση προς μετάβαση

Μπορεί να λάβετε μια πράξη-in-lieu αφού έχετε εξαντλήσει όλες τις άλλες εναλλακτικές λύσεις στον αποκλεισμό, όπως:

• αναβολή ή τροποποίηση δανείου που κάνει τις πληρωμές προσιτές
• μικρές εκπτώσεις, στην οποία πουλάτε το σπίτι σε ένα κλάσμα του οφειλόμενου υπολοίπου υποθηκών
• refinance να πληρώσει μακριά το τρέχον δάνειό σας με μια καλύτερη υποθήκη

Μετά την ανάλυση της οικονομικής κατάστασής σας, ο δανειστής μπορεί να σας προσφέρει μια πράξη, να ορίσετε ένα χρονοδιάγραμμα για να μετακομίσετε και ακόμη και να σας πληρώσετε, μια συμφωνία γνωστή ως μετρητά για κλειδιά. Μπορεί να έχετε 30 έως 60 ημέρες για να εκκενώσετε και πρέπει να εγκαταλείψετε το σπίτι σε καθαρή κατάσταση. Ο δανειστής ή ο αντιπρόσωπός του παρέχουν όρους γραπτής μετάβασης σε ένα έγγραφο.

Επιπτώσεις στον δανεισμό ενυπόθηκων δανείων

Για επτά χρόνια μετά από μια πράξη-in-lieu, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων θα γνωρίζουν για την πιστωτική λάθη σας μέσω της πιστωτικής έκθεσής σας και την αίτησή σας δανείου. Η αίτηση για ομοειδές δανεισμό κατοίκων, ή Έντυπο 1003, που χρησιμοποιούνται σε ολόκληρο τον κλάδο για υποθήκες, απαιτεί να δηλώσετε εάν είχατε μια πράξη κατά του αποκλεισμού. Σε γενικές γραμμές, πρέπει να περιμένετε τέσσερα χρόνια μετά από μια πράξη-in-lieu για να πάρετε μια συμβατική υποθήκη. Μπορείτε να δικαιούστε ένα δάνειο από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγης σε ένα ή τρία χρόνια, ανάλογα με τις περιστάσεις που περιβάλλουν την πράξη.