Τι είναι το 1030 Exchange στην ακίνητη περιουσία;

Ένα τμήμα 1031 ανταλλαγής φόρων είναι ένας τρόπος με τον οποίο οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να πουλήσουν επενδυτικά ακίνητα και να αγοράσουν ένα κομμάτι ή τεμάχια αντικατάστασης επενδυτικών ακινήτων, αναβάλλοντας παράλληλα τόσο τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, όσο και τους τυχόν φόρους ανάκτησης. Πολλοί ιδιώτες επενδυτές το χρησιμοποιούν ως έναν τρόπο να διατηρήσουν όλα τα δικαιώματά τους ενεργητικά στην ακίνητη περιουσία χωρίς να χρειαστεί ποτέ να πληρώνουν φόρους.

Πώληση της ιδιοκτησίας σας Downleg

Όταν κάνετε μια ανταλλαγή 1031, η πώληση της ιδιοκτησίας "αποχώρησε" ή "downleg" μοιάζει πολύ με την πώληση του ακινήτου όταν δεν κάνετε ανταλλαγή. Η μόνη διαφορά είναι ότι θα χρειαστεί να έχετε ειδική γλώσσα στη συμφωνία αγοράς σας για να μπορέσετε να κάνετε την ανταλλαγή και να δημιουργήσετε μια σχέση με έναν εξειδικευμένο διαμεσολαβητή για να σας βοηθήσουν στην ανταλλαγή σας πριν κλείσει το downleg σας.

Ειδικοί Διαμεσολαβητές

Για να τελειοποιήσετε ένα Exchange 1031, το IRS απαιτεί να μην αγγίζετε ποτέ τα χρήματα από την πώληση. Λόγω αυτών των απαιτήσεων, ένας εξειδικευμένος διαμεσολαβητής πρέπει να λάβει και να κρατήσει τα έσοδα από την πώληση μέχρι να τα καταβάλει για να αγοράσει το αντικαταστάτη σας. Συχνά, η εταιρεία τίτλου σας μπορεί να χρησιμεύσει ως QI σας, ή μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε έναν πληρεξούσιο. Να γνωρίζετε ότι οι QI δεν ρυθμίζονται και ότι θα κρατούν τα χρήματά σας μέχρι να χρησιμοποιηθούν σε μια πώληση. Ως εκ τούτου, είναι εξαιρετικά σημαντικό να χρησιμοποιήσετε ένα QI που εμπιστεύεστε.

Προσδιορισμός της ιδιότητάς σας

Το IRS απαιτεί να προσδιορίσετε την ιδιοκτησία ή τις ιδιότητες που θα αγοράσετε εντός 45 ημερών από το κλείσιμο της ιδιοκτησίας σας downleg. Οι περισσότεροι επενδυτές χρησιμοποιούν τον κανόνα "Three Property", ο οποίος σας επιτρέπει να ορίσετε τρεις ιδιοκτησίες από τις οποίες μπορείτε να αγοράσετε ένα, δύο ή τρία από αυτά. Άλλοι κανόνες περιλαμβάνουν τον "Κανόνα 200%", ο οποίος σας επιτρέπει να προσδιορίσετε όσες ιδιότητες επιθυμείτε, αρκεί να μην υπερβαίνουν το διπλάσιο της αξίας της παραχωρημένης ιδιοκτησίας και του "Κανόνα 95%" που σας επιτρέπει επίσης να προσδιορίσετε πολλές ιδιότητες όπως θέλετε, εφ 'όσον αγοράσετε το 95 τοις εκατό από αυτούς. Αν δεν προσδιορίσετε τις ιδιότητες μέχρι την προθεσμία, η ανταλλαγή αποτυγχάνει. Αν δεν μπορείτε να αγοράσετε κάποια από τα αναγνωρισμένα ακίνητα, η ανταλλαγή θα αποτύχει επίσης.

Κλείνοντας στο Upleg σας

Πρέπει να κλείσετε την ιδιοκτησία σας εντός 180 ημερών από το κλείσιμο του downleg σας, ή 135 ημέρες μετά το τέλος της περιόδου αναγνώρισης. Αυτή τη στιγμή, το QI θα απελευθερώσει τα χρήματα για να αγοράσει το ακίνητο και θα το αποκτήσετε. Όπως και με το downleg, θα πρέπει να συμπεριλάβετε ειδική γλώσσα στη συμφωνία αγοράς σας, ώστε να μπορείτε να κάνετε το 1031.

Οφέλη από ένα ανταλλαγή 1031

Το βασικό πλεονέκτημα ενός χρηματιστηρίου 1031 είναι ότι σας επιτρέπει να επανεπενδύετε όλο το κεφάλαιό σας χωρίς να χρειάζεται να πληρώνετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Σας επιτρέπει επίσης να μεταφέρετε τη βάση σας και τη συσσωρευμένη απόσβεση προς τα εμπρός, εξοικονομώντας σας από την καταβολή του φόρου ανάκτησης αποσβέσεων. Η φορολογική εξοικονόμηση δεν κάνει απλώς να μειώσει τις ταμειακές σας δαπάνες. Σας επιτρέπουν επίσης να επενδύσετε περισσότερα χρήματα, αυξάνοντας την ικανότητά σας να δημιουργείτε αποδόσεις στο μέλλον. Παρόλο που θα χρειαστεί να πληρώσετε φόρο επί του συνόλου του υπολοίπου όταν τελικά πωλήσετε την ακίνητη περιουσία σας, αν πεθάνετε και θα το μεταβιβάσετε στους κληρονόμους σας, θα επωφεληθούν από την ενισχυμένη βάση και θα είναι σε θέση να αποφύγουν να πληρώσουν φόρους υπεραξίας.