Πίνακας περιεχομένων:
- Ο αποκλεισμός ισχύει μόνο για τα κύρια σπίτια
- Δοκιμές ιδιοκτησίας και χρήσης
- Κατανοώντας το κέρδος σας
- Τι αξίζει τον αποκλεισμό
- Μην ξεχάσετε τα χαρτιά
Αν πουλάτε το κύριο σπίτι σας, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων σας επιτρέπει να αποκλείσετε μέχρι και $ 250.000 το κέρδος που κερδίζετε από το φορολογητέο εισόδημά σας. Αυτή η πολύτιμη παραχώρηση σημαίνει ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν θα πληρώνουν φόρο για την πώληση του σπιτιού τους. Πριν από το 1997, η απαλλαγή ήταν μια παραχώρηση μιας διάρκειας ζωής μόνο για τους ηλικιωμένους. Τώρα, οι πωλητές που πληρούν τις προϋποθέσεις μπορούν να διεκδικήσουν επανειλημμένα την εξαίρεση, εφόσον δεν έχουν αποκλείσει κέρδος από την πώληση εντός των δύο προηγούμενων ετών.
Ο αποκλεισμός ισχύει μόνο για τα κύρια σπίτια
Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι σαφές εάν ένα ακίνητο είναι το κύριο σπίτι του φορολογούμενου. Για τους φορολογούμενους με πολλαπλές ιδιότητες, το IRS εφαρμόζει μια σειρά κριτηρίων για να προσδιορίσει εάν το ακίνητο είναι κύρια κατοικία και συνεπώς πληροί τις προϋποθέσεις για τον αποκλεισμό. Ο φορολογούμενος θα εξετάσει το χρονικό διάστημα που περνάτε στο ακίνητο, όπου ζουν άλλα μέλη της οικογένειας, όπου εργάζεστε και τη διεύθυνση που χρησιμοποιείτε για την εγγραφή των ψηφοφόρων, την άδεια οδήγησης και τους λογαριασμούς σας πριν κάνετε μια αξιολόγηση. Τα κέρδη από την πώληση δευτερευουσών κατοικιών και επενδυτικών ακινήτων υπόκεινται σε φόρους κεφαλαιουχικών κερδών με τα ισχύοντα επιτόκια.
Δοκιμές ιδιοκτησίας και χρήσης
Για να αποκλείσει ένα κέρδος, ο φορολογούμενος πρέπει να κατέχει και να χρησιμοποιεί το σπίτι ως κύρια κατοικία του για τουλάχιστον δύο από τα πέντε έτη που προηγούνται αμέσως της πώλησης. Αυτά τα δύο χρόνια δεν χρειάζεται να τρέχουν ταυτόχρονα. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να ζήσετε στο ακίνητο για ένα χρόνο, να το νοικιάσετε σε ενοικιαστές για δύο χρόνια, και στη συνέχεια να επιστρέψετε για ένα άλλο έτος. Υπό την προϋπόθεση ότι αυτά τα γεγονότα θα πραγματοποιηθούν τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση, μπορείτε ακόμα να διεκδικήσετε τον αποκλεισμό από την πώληση κατοικίας. Ο φορολογικός νόμος προβλέπει εξαίρεση από τον κανόνα των δύο ετών εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού αναγκάζεται να πουλήσει για λόγους υγείας, επειδή ο τόπος εργασίας του έχει μετακινηθεί σε απόσταση μεγαλύτερη των 50 μιλίων ή για άλλες απρόβλεπτες περιστάσεις όπως θάνατος ή διαζύγιο.
Κατανοώντας το κέρδος σας
Για να υπολογίσετε το κέρδος σας, αφαιρέστε πρώτα το κόστος πώλησής σας από την τιμή πώλησης. Από αυτό το ποσό, αφαιρέστε την τιμή που πληρώσατε για το σπίτι όταν την αγοράσατε, μαζί με τα έξοδα αγοράς σας, όπως τα αμοιβή τίτλου, τα νομικά έξοδα, τα έξοδα έρευνας, τα τέλη εγγραφής, την ασφάλιση τίτλου και τους φόρους χαρτοσήμου. Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε το κόστος των βελτιώσεων που πραγματοποιήσατε στην ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας σας. Το αποτέλεσμα είναι το κέρδος σας. Το IRS απαιτεί να τηρείτε αρχεία που να αποδεικνύουν τους υπολογισμούς σας για τουλάχιστον τρία χρόνια μετά την πώληση.
Τι αξίζει τον αποκλεισμό
Κατά τη στιγμή της δημοσίευσης, μπορείτε να αποκλείσετε το κέρδος που κερδίζετε στην πώληση στο σπίτι σας ή $ 250,000, όποιο από τα δύο είναι χαμηλότερο. Τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν κοινές επιστροφές μπορούν να εξαιρέσουν μέχρι και $ 500.000. Η μέγιστη εξαίρεση προϋποθέτει ότι έχετε ζήσει στο σπίτι για δύο χρόνια. Οι πωλητές σπιτιού που έχουν ζήσει στο σπίτι για μικρότερη περίοδο λαμβάνουν ένα αντίστοιχο ποσοστό του αποκλεισμού. Για παράδειγμα, ένας πωλητής που απομακρύνεται μετά από ένα χρόνο για λόγους υγείας μπορεί να αποκλείσει μέχρι το ήμισυ του μέγιστου κέρδους ή $ 125.000.
Μην ξεχάσετε τα χαρτιά
Οι περισσότεροι πωλητές κατοικιών δεν θα χρειαστεί να αναφέρουν την αφορολόγητη αμοιβή τους στο IRS. Εάν μπορείτε να αποκλείσετε όλο το κέρδος σας, δεν χρειάζεται να αναφέρετε την πώληση στην φορολογική σας δήλωση. Οι φορολογούμενοι που αποκλείουν μόνο μέρος του κέρδους πρέπει να αναφέρουν το κέρδος στο Έντυπο Δ. 1040. Χρησιμοποιήστε τις σημειώσεις καθοδήγησης για να υπολογίσετε το κέρδος σας και να συμπληρώσετε τη φόρμα. Εάν το IRS σάς αποστείλει Έντυπο 1099-S ή οποιοδήποτε άλλο πληροφοριακό έγγραφο αναφοράς εισοδήματος, πρέπει επίσης να αναφέρετε την πώληση ακόμα και αν μπορείτε να αποκλείσετε το κέρδος.