Πίνακας περιεχομένων:
- Διαβάστε τους όρους υποθηκών
- Ελέγξτε τη ρήτρα "Due-on-sale"
- Προσέγγιση της Τράπεζας
- Απελευθερώστε την ευθύνη του πωλητή
Ένας αγοραστής που αναλαμβάνει μια υποθήκη αγοράζει ένα σπίτι και αναλαμβάνει το στεγαστικό χρέος του πωλητή. Ο αγοραστής πληρώνει κατά κανόνα μια κατάθεση μετρητών που αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ της τιμής προσφοράς και του υπόλοιπου υπολοίπου στην υποθήκη του πωλητή. Ο πωλητής μεταβιβάζει την υποχρέωση υποθήκης του στον αγοραστή, ο οποίος πραγματοποιεί όλες τις μελλοντικές πληρωμές. Ιστορικά, ένας αγοραστής θα μπορούσε να αναλάβει υποθήκη με ιδιωτική σύμβαση με τον πωλητή. Σήμερα, οι περισσότεροι δανειστές μπλοκάρουν τέτοιες πρακτικές υποθέσεων υποθέσεων για να εξασφαλίσουν ότι ο δανειστής έχει λόγο στη συναλλαγή.
Διαβάστε τους όρους υποθηκών
Υποθέτοντας ότι ένα δάνειο σημαίνει να ενταχθεί κυριολεκτικά στα παπούτσια του πωλητή. Ο αγοραστής αναλαμβάνει το επιτόκιο, τους όρους αποπληρωμής και άλλους όρους του δανείου. Γενικά, ο αγοραστής θα ωφεληθεί αν το επιτόκιο είναι χαμηλότερο από το επιτόκιο που θα μπορούσε να επιτύχει στην αγορά. Ωστόσο, οι περισσότερες συμβατικές υποθήκες δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές. Οι δανειστές δεν θέλουν έναν κατώτερο δανειολήπτη να αντικαταστήσει έναν αξιόπιστο δανειολήπτη, καθώς αυτό αυξάνει τον κίνδυνο αθέτησης. Διαβάστε τις συνθήκες υποθηκών πριν επιχειρήσετε να υποθέσετε υποθήκη. Σπάνια μπορείτε να προχωρήσετε με μια υπόθεση χωρίς τη συγκατάθεση του δανειστή.
Ελέγξτε τη ρήτρα "Due-on-sale"
Τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση, όπως αυτά της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης και του Υπουργείου Υποθέσεων Βετεράνων, είναι εγγενώς υποτιθέμενα εφόσον ο αγοραστής πληροί ορισμένα προσόντα. Εντούτοις, τα δάνεια FHA και VA ενδέχεται να περιέχουν ακόμη ρήτρα πώλησης. Μια διάταξη λόγω πώλησης επιτρέπει στον δανειστή να καλεί λόγω του πλήρους ποσού του δανείου, αν ο πωλητής προσπαθήσει να πουλήσει το ακίνητο σε κάποιον άλλο. Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να πληρώσει, η τράπεζα μπορεί να αποκλείσει. Σε όλες σχεδόν τις περιπτώσεις, η ρήτρα οφειλόμενη στην πώληση σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να αναλάβει το δάνειο του πωλητή, εκτός εάν η τράπεζα λέει ότι μπορεί, ανεξάρτητα από το αν το δάνειο είναι συμβατικό, FHA ή VA.
Προσέγγιση της Τράπεζας
Πολλές τράπεζες έχουν ένα πακέτο υποθέσεων υποθήκης που διευκρινίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν τα μέρη για να μεταφέρουν το δάνειο μέσω παραδοχής. Οι διαδικασίες μπορεί να ποικίλλουν, αλλά ο αγοραστής πρέπει πάντα να δικαιούται το δάνειο. Τα δάνεια που παρέχονται από την κυβέρνηση έχουν κατά κανόνα πιο ευνοϊκά κριτήρια έγκρισης από τα συμβατικά δάνεια. Για παράδειγμα, ένας δανειστής FHA είναι πιο πιθανό να παραβλέψει τις ατέλειες στο πιστωτικό αρχείο του αγοραστή. Ωστόσο, ο δανειστής υποθηκών έχει απόλυτη εξουσία να εγκρίνει ή να αρνηθεί την παραδοχή υποθήκης.
Απελευθερώστε την ευθύνη του πωλητή
Αν η τράπεζα συμφωνεί με την παραδοχή, θα ζητήσει από τον αγοραστή και τον πωλητή να υπογράψουν έγγραφα που μεταφέρουν την υποχρέωση υποθηκών στον αγοραστή. Σε αυτό το σημείο, ο πωλητής πρέπει να ελέγξει ότι είναι απαλλαγμένος από την ευθύνη για το δάνειο. Χωρίς την απελευθέρωση, ο πωλητής μπορεί να εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος για το δάνειο αν ο αγοραστής αργότερα αθετήσει. Οι καθυστερημένες πληρωμές και η μη εξόφληση δανείων εμφανίζονται στην πιστωτική έκθεση του πωλητή και αποθαρρύνουν τις προσπάθειες για την απόκτηση νέου στεγαστικού δανείου εάν δεν εκδοθεί απαλλαγή.