Πίνακας περιεχομένων:
- Καθορισμός όρων πώλησης με σύμβαση
- Η υπόσχεση για αποπληρωμή
- Υποθήκη ή πράξη εμπιστοσύνης
- Πόροι και υπηρεσίες
Ένα μικρό ποσοστό των εγχώριων πωλητών μπορεί να επιλέξει τη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, ενεργώντας ουσιαστικά ως δανειστής σε ένα homebuyer. Αντί να δανείζεται από μια παραδοσιακή τράπεζα για να αγοράσει ένα σπίτι, ο homebuyer υπόσχεται να επιστρέψει τον πωλητή για το υπόλοιπο της τιμής πώλησης του σπιτιού. Αυτός ο τύπος συμφωνίας πώλησης και χρηματοδότησης είναι επίσης γνωστός ως πωλητής φέρει πίσω ή χρηματοδότηση πωλητών. Περιλαμβάνει σύμβαση γης ή πώλησης, γραμμάτιο και πράξη, να ρυθμίσετε.
Καθορισμός όρων πώλησης με σύμβαση
Η χρηματοδότηση των ιδιοκτητών μπορεί να δομηθεί με διάφορους τρόπους. Η επιλογή εξαρτάται συνήθως από το αν ο πωλητής συμφωνεί να χρηματοδοτήσει ή να "επαναφέρει", το μεγαλύτερο ή μικρότερο μέρος της τιμής πώλησης. Για παράδειγμα, ένας αγοραστής μπορεί να προβεί σε προκαταβολή και να χρηματοδοτήσει το υπόλοιπο της τιμής πώλησης με τον πωλητή. Ή ο αγοραστής μπορεί να λάβει μια πρώτη υποθήκη για να καλύψει ένα ποσοστό της τιμής πώλησης - όπως το 80% - να κάνει μια προκαταβολή και να χρηματοδοτήσει το υπόλοιπο με τον πωλητή, μέσω ενός δεύτερη ή κατώτερη υποθήκη.
Αν ο πωλητής χρηματοδοτήσει ολόκληρη την τιμή πώλησης μείον την προκαταβολή του αγοραστή, η συμφωνία μπορεί να γραφτεί ως σύμβαση γης, γνωστή και ως:
- Σύμβαση πώλησης γης
- Σύμβαση πώλησης δόσεων
- Σύμβαση πώλησης
- Συμβόλαιο για πράξη
Αυτό το έγγραφο επιτρέπει στον αγοραστή να κερδίσει ισότιμο τίτλο στο σπίτι, αντί για πλήρη νομικό τίτλο. Ο νόμιμος τίτλος και η κυριότητα παρέχεται μόνο μετά την πλήρη εξόφληση του δανείου που κάλυπτε το μεγαλύτερο μέρος της τιμής πώλησης.
Αν ο πωλητής χρηματοδοτεί μόνο ένα δεύτερη υποθήκη στο σπίτι, χρησιμοποιείται συνήθως μια σύμβαση πώλησης. Η σύμβαση πώλησης λειτουργεί παρόμοια με εκείνη της άμεσης πώλησης όπου δεν υπάρχει χρηματοδότηση από πωλητή. Ο αγοραστής αποκτά τίτλο στο ακίνητο και γίνεται νέος ιδιοκτήτης, αλλά πρέπει να εξοφλήσει δύο γραμμάτια: ένα σε τράπεζα και ένα στον πωλητή.
Η υπόσχεση για αποπληρωμή
Ένα υπομνηματικό σημείωμα είναι ένα νομικά δεσμευτικό οικονομικό έγγραφο που ορίζει όρους αποπληρωμής δανείου όπως:
- Το ποσό δανείου, το οποίο είναι το οφειλόμενο αρχικό υπόλοιπο
- Επιτόκιο
- Όροι σταθερού ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου
- Ποινές καθυστέρησης πληρωμής
- Διάρκεια αποπληρωμής ή αριθμός ετών ή μηνών για την αποπληρωμή του δανείου
Αυτό το έγγραφο IOU δεν χρειάζεται να καταγραφεί μαζί με το νομό.
Υποθήκη ή πράξη εμπιστοσύνης
Ανάλογα με το κράτος, χρησιμοποιείται υποθήκη ή συμβόλαιο εμπιστοσύνης για την εξασφάλιση της εξόφλησης του δανείου. Αυτά τα έγγραφα είναι γνωστά ως τα μέσα ασφάλειας, καθώς συνδέουν την αποπληρωμή του δανείου με την ιδιοκτησία του σπιτιού. Σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν αποπληρώσει τον πωλητή σε σύμβαση πώλησης, ο αγοραστής μπορεί να χάσει την κυριότητα μέσω της διαδικασίας αποκλεισμού. Όταν το δάνειο εξοφλείται πλήρως, αποδεσμεύεται η υποθήκη ή η πράξη εμπιστοσύνης. Αυτά τα έγγραφα καταγράφονται μαζί με τον νομό λίγο μετά την υπογραφή.
Πόροι και υπηρεσίες
Οι πωλητές μπορούν να ανοίξουν ένα δεσμευμένος λογαριασμός με μια εταιρεία τίτλου να κατέχει πληρωμές αγοραστών, συμπεριλαμβανομένης της κατάθεσης, προκαταβολής και μηνιαίων δόσεων. Οι πωλητές μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν ένα εταιρεία εξυπηρέτησης δανείων να συντάξει και να διαχειριστεί τη σύμβαση δανείου. Ένας λογαριασμός εξυπηρέτησης δανείων και εισπράττει μηνιαία πληρωμή εκ μέρους του πωλητή. Οι πωλητές και οι αγοραστές θα πρέπει να προσλαμβάνουν έκαστο δικηγόρο ακίνητης περιουσίας για συμβουλές και να προετοιμάσουν τη σύμβαση, τη σημείωση και την πράξη. Οι δικηγόροι παρέχουν νομική καθοδήγηση καθ 'όλη τη διάρκεια της προθεσμίας αποπληρωμής και επεξεργάζονται τα απαραίτητα νομικά έγγραφα εάν η συναλλαγή πάει στραβά.