Πώς να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι ή δημοπρασία ιδιοκτησίας

Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αποτύχει να προβεί σε έγκαιρες πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής υποθηκών - συνήθως μια τράπεζα - μπορεί να αποκλείσει το ακίνητο. Ο αποκλεισμός είναι μια νομική διαδικασία κατά την οποία ο ιδιοκτήτης σπιτιού χάνει τον τίτλο του στο σπίτι και ο δανειστής λαμβάνει το ακίνητο ή ένα χρηματικό ποσό από την πώληση του ακινήτου. Οι δανειστές πρέπει να ανακοινώνουν δημοσίως πότε ξεκινούν διαδικασίες αποκλεισμού, οι οποίες είναι οι πληροφορίες που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε εάν επιθυμείτε να αγοράσετε το ακίνητο. Μπορείτε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι πριν, κατά τη διάρκεια ή μετά από μια δημοπρασία.

Προετοιμασία για αγορά

Θα χρειαστεί να κάνετε ορισμένες προετοιμασίες εάν θέλετε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων:

1. Προσδιορισμός διαθέσιμων ιδιοτήτων: Μπορείτε να ελέγξετε μια σε απευθείας σύνδεση υπηρεσία πολλαπλών καταλόγων, ή MLS, για τα σπίτια στο στάδιο προ-πλειστηριασμού του αποκλεισμού, σπίτια που πρόκειται να δημοπρατηθούν ή σπίτια προς πώληση απευθείας από τον δανειστή. Ένα MLS διαθέτει εγκαταστάσεις αναζήτησης που σας επιτρέπουν να καθορίσετε την κατάσταση, τη θέση, τον τύπο και το εύρος τιμών των ακινήτων στον αποκλεισμό.

2. Διακανονισμός χρηματοδότησης: Θα χρειαστεί να εξασφαλίσετε μετρητά για να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο ακίνητο. Οι δημοπρασίες είναι πάντα μόνο μετρητά.

3. Επικοινωνία με το αρμόδιο μέρος: Αυτός μπορεί να είναι ο δανειστής, ο ιδιοκτήτης ή ο πράκτορας του ιδιοκτήτη. Κάντε ρυθμίσεις για να ελέγξετε τις ιδιότητες που σας ενδιαφέρουν.

Αγοράζοντας ιδιότητες προ-αποκλεισμού

Κανονικά, διαρκούν μερικοί μήνες μεταξύ μιας κατάθεσης αποκλεισμού και μιας δημοπρασίας. Κατά τη διάρκεια της προσωρινής αποκλεισμού, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι κάνοντας μια προσφορά στον ιδιοκτήτη. Εάν το ποσό που προσφέρετε είναι μικρότερο από το υπολειπόμενο υπόλοιπο υποθηκών, η συναλλαγή ονομάζεται a μικρές εκπτώσεις και πρέπει να εγκριθεί από τον δανειστή. Τα ακάλυπά ακίνητα πώλησης πωλούνται συνήθως "ως έχουν", πράγμα που σημαίνει ότι αναλαμβάνετε οικονομική ευθύνη για τυχόν επισκευές που απαιτούνται από την ιδιοκτησία. Εκτός από τη λήψη της άδειας του δανειστή για μια σύντομη πώληση, μια αγορά πριν από τη δημοπρασία είναι παρόμοια με μια κανονική διαδικασία αγοράς στο σπίτι.

Αγορά σε δημοπρασία

Όταν ολοκληρώνεται η διαδικασία αποκλεισμού, το σπίτι τίθεται σε δημοπρασία, συνήθως από έναν τοπικό αξιωματούχο όπως ένας κομητείας σερίφης. Ο δανειστής συνήθως ορίζει ένα Αποθεματικό ποσό - το ελάχιστο ποσό που θα δεχθεί για το ακίνητο. Όταν αγοράζετε ένα αποκλεισμένο σπίτι σε δημοπρασία, θα πρέπει:

1. Κατανοήστε τη διαδικασία υποβολής προσφορών που χρησιμοποιείται στην πολιτεία σας. Ορισμένα κράτη απαιτούν να μεταφέρετε ολόκληρο το ποσό σε επιταγή μετρητών ή ταμείου, ενώ άλλα απαιτούν μόνο μια μικρή κατάθεση σε μετρητά που μπορεί να μην επιστρέφεται. Ερευνήστε τους νόμους περί αποκλεισμού του κράτους σας και παρατηρήστε μια δημοπρασία ή δύο για να εξοικειωθείτε με τη διαδικασία.

2. Ελέγξτε τα αρχεία του νομού σε ακίνητα που σας ενδιαφέρουν για να βρείτε πιθανές ευκαιρίες. Μπορείτε να μάθετε την εκτιμώμενη αξία της ιδιοκτησίας και οποιαδήποτε υποθήκη, υποθήκη ή οφειλόμενο φόρο. Ενδέχεται να είστε υπεύθυνοι για την πληρωμή κάποιων ή όλων των εμπράγματων δικαιωμάτων αν η προσφορά σας κερδίσει.

3. Επαληθεύστε την ημερομηνία δημοπρασίας με τον διαχειριστή ακινήτων για το ακίνητο που θέλετε, καθώς αυτές οι ημερομηνίες μπορούν να αλλάξουν για διάφορους λόγους. Μπορεί να χρειαστεί να εγγραφείτε στη δημοπρασία για να μπορέσετε να κάνετε προσφορά.

4. Ορίστε το όριο προσφοράς σας, ειδικά σε κράτη όπου πρέπει να φέρετε ολόκληρο το ποσό σε μετρητά. Η έρευνά σας θα πρέπει να ενημερώνει το όριό σας και αυτό θα σας προστατεύσει από το να σπαταλάτε τον ενθουσιασμό ενός πολέμου υποβολής προσφορών που μειώνει ή εξαλείφει το παζάρι. Η RealtyTrac, μια εταιρεία MLS listing, σας συνιστά να ορίσετε το όριο προσφοράς σας στο 80 τοις εκατό της αγοραίας αξίας της περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων των εμπράγματων δικαιωμάτων και των απαραίτητων εργασιών επισκευής.

5. Εάν είστε νέοι στην υποβολή προσφορών, πάρτε τα συνθήματά σας από έμπειρους πλειοδότες, αλλά μην τους εκφοβείτε. Προσέχετε στο όριο προσφοράς σας.

6. Αν η προσφορά σας κερδίσει, ο δημοπράτης θα σας παράσχει την επαλήθευση εγγράφων. Επαληθεύστε τη διαδικασία λήψης ιδιοκτησίας. Ορισμένες πολιτείες επιτρέπουν την άμεση κατοχή, ενώ άλλες μπορεί να απαιτούν ημέρες ή εβδομάδες. Μάθετε αν είστε υπεύθυνος για την έξοδο του σερίφη από τους σημερινούς επιβαίνοντες.

Όταν η δημοπρασία αποτύχει

Εάν η κορυφαία προσφορά σε ένα σπίτι δεν ανταποκρίνεται στην απαίτηση του δανειστή, η τράπεζα γίνεται ιδιοκτήτης του σπιτιού, που τώρα ταξινομείται ως ιδιόκτητο ακίνητο ή REO. Η τράπεζα μπορεί να μισθώσει έναν οίκο δημοπρασιών και να θέσει εκ νέου το ακίνητο για πλειστηριασμό, και online προσφορές μπορούν να γίνουν αποδεκτές. Μπορείτε να ελέγξετε την ιδιοκτησία πριν από τη δημοπρασία για να καθορίσετε το όριο προσφοράς σας. Πρέπει να εγγραφείτε για να υποβάλετε προσφορά σε δημοπρασία REO και να δώσετε το ποσό κατάθεσης - συνήθως 5 με 10 τοις εκατό - αμέσως, αν η προσφορά σας κερδίσει, αν και μπορεί να ζήσετε σε μια κατάσταση που απαιτεί πλήρη πληρωμή ταυτόχρονα. Να γνωρίζετε ότι το ακίνητο πωλείται «ως έχει» και ίσως χρειαστεί να εκδιώξετε τους συντρόφους που δεν συνεργάζονται. Εναλλακτικά, η τράπεζα μπορεί να βάλει το σπίτι της REO προς πώληση ως συμβατική ιδιοκτησία μέσω ενός κτηματομεσίτη.