Ποιο είναι το ασφάλιστρο Ασφάλισης Υποθηκών;

Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης δεν προέρχεται από δάνεια ούτε τις αγοράζει όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac. Αντ 'αυτού, η FHA ασφαλίζει τα ενυπόθηκα δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι ο FHA αποπληρώνει τις ζημίες της τράπεζας εάν το δάνειό σας πάει σε αθέτηση - όπως ακριβώς ένας ασφαλιστής αυτοκινήτων πληρώνει την αξίωσή σας σε μια σύγκρουση. Φυσικά, τα χρήματα πρέπει να προέρχονται από κάπου. Για να χρηματοδοτήσει τις πιθανές απώλειές της, η FHA ζητά από τους οφειλέτες να πληρώσουν δύο τύπους ασφαλίστρων υποθήκης: η προκαταβολική ΜΙΠ έλασης στο δάνειο κατά το κλείσιμο και το μηνιαίο ΠΕΠ που καταβάλλεται παράλληλα με την μηνιαία πληρωμή υποθηκών.

Το MIP είναι ασφάλιση υποθηκών ειδικά για τα ασφαλισμένα δάνεια. Credit: doockie / iStock / Getty Images

Ασφάλιση κατά του δανειολήπτη

Σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, τα ασφαλιζόμενα από το FHA δάνεια απαιτούν προκαταβολή μόλις 3,5% για να κλείσουν. Αυτό κάνει τα δάνεια της FHA μια επικίνδυνη πρόταση. Αν οι τιμές των κατοικιών μειωθούν ακόμη και ελαφρώς, τα έσοδα από την πώληση ενδέχεται να μην επαρκούν για την κάλυψη του κόστους δανεισμού, εάν η τράπεζα πρέπει να αποκλείσει. Για να καλύψει τις απώλειές της, η FHA εισπράττει τα MIPs από κάθε δανειολήπτη και τα καταβάλλει σε ένα δοχείο μετρητών που είναι γνωστό ως το Ταμείο Αμοιβαίων Ασφάλισης Αμοιβαίων Κεφαλαίων. Το FHA χρησιμοποιεί το ταμείο MMI για να πληρώσει τις απώλειες του δανειστή εάν υποφέρετε από το δάνειό σας. Χωρίς αυτά τα χρήματα, η FHA δεν θα ήταν σε θέση να ασφαλίσει δάνεια με τόσο χαμηλές προκαταβολές.

Ο καθένας πληρώνει

Η ΕΤΕ είναι υποχρεωτική για όλα τα δάνεια FHA ανεξάρτητα από το ποσό που ο δανειολήπτης αποβάλλει. Ωστόσο, οι δανειολήπτες με μεγαλύτερες προκαταβολές καταβάλλουν την ΠΕΠ για μικρότερο χρονικό διάστημα. Έτσι, εάν καταθέσετε λιγότερο από 10 τοις εκατό, όπως κάνουν οι περισσότεροι δανειολήπτες της FHA, πρέπει να πληρώσετε το MIP για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου. Εάν καταβάλετε 10% ή περισσότερο, πληρώνετε MIP για 11 χρόνια ή έως το τέλος της θητείας, όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο.

Προκαταβολή MIP που καταβάλλεται στο κλείσιμο

Όλοι οι δανειολήπτες της FHA καταβάλλουν την προκαταβολή MIP, ή UFMIP, κατά το κλείσιμο. Το επιτόκιο είναι 1,75 τοις εκατό του ποσού του δανείου ανεξάρτητα από τη διάρκεια του δανείου ή το μέγεθος της προκαταβολής. Έτσι, εάν δανειστείτε 200.000 δολάρια, η προκαταβολή σας θα είναι 3.500 δολάρια ανεξάρτητα από το αν έχετε δάνειο 15 ή 30 ετών. Το FHA προσθέτει αυτόματα την πληρωμή στο υπόλοιπο του δανείου κατά το κλείσιμο - δεν χρειάζεται να πληρώνετε μετρητά. Το UFMIP είναι ένα εφάπαξ τέλος. Μόλις το πληρώσετε, δεν θα σας ζητηθεί ξανά αυτά τα χρήματα.

Ετήσια ΜΗΠ Αμειβόμενη Μηνιαία

Η ετήσια ΕΜΤ είναι πιο περίπλοκη καθώς τα επιτόκια ποικίλλουν ανάλογα με τον όρο υποθήκης σας και το μέγεθος της προκαταβολής σας. Επίσης, η FHA αλλάζει τα ετήσια ποσοστά ΜΗΠ με σχετική συχνότητα, οπότε ένα δάνειο που ξεκίνησε το 2010 θα έχει διαφορετικούς συντελεστές από το δάνειο του 2015. Κατά τη στιγμή της δημοσίευσης, ένα δάνειο 30 ετών με την ελάχιστη προκαταβολή 3,5% έχει ετήσια χρέωση MIP ύψους 0,85% του ποσού του δανείου. Οι δανειολήπτες με υποθήκες διάρκειας 15 ετών έχουν ποσοστά που κυμαίνονται από 0,45 έως 0,95%. Παρά το γεγονός ότι ονομάζεται ετήσια ΕΤΕ, καταβάλλετε στην πλειοψηφία τους το δώρο σε 12 ισόποσες δόσεις που περιλαμβάνονται στη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας.

Ακύρωση του MIP σε παλαιότερα δάνεια

Εάν το δάνειο σας έκλεισε πριν από τις 3 Ιουνίου 2013, ο FHA ακυρώνει αυτόματα την ΕΑΜ όταν ο λόγος δανείου προς αξία, ή LTV, φτάνει το 78%. Το LTV σας είναι το ποσό που έχετε αφήσει να πληρώσετε για το δάνειό σας διαιρούμενο με την τελευταία γνωστή αποτίμηση του FHA για το σπίτι σας - συνήθως αυτή θα είναι η τιμή αγοράς. Έτσι, αν δανείστηκε $ 200.000 για να αγοράσετε ένα σπίτι $ 210.000, το LTV σας είναι 95 τοις εκατό. Όταν πληρώνετε το δάνειο σε 163.000 δολάρια, το LTV σας πέφτει κάτω από το 78 τοις εκατό και το MIP πέφτει. Για περίπου 30 χρόνια δανείων, πρέπει να πληρώσετε την ΕΜΠ για τουλάχιστον 60 μήνες πριν την ακύρωση της πληρωμής από το FHA. Όσον αφορά τα δάνεια που έκλεισαν μετά τις 3 Ιουνίου 2013, δεν υπάρχει τρόπος ακύρωσης της ΕΤΕ εκτός από την πλήρη αποπληρωμή του υπολοίπου του δανείου.