Πίνακας περιεχομένων:
- Ο νόμος SAFE
- Εξαιρέσεις από τον νόμο SAFE
- Δικαστικός αποκλεισμός στην Ιντιάνα
- Μη δικαστικός αποκλεισμός και κατάπτωση στην Ιντιάνα
Οι συμβάσεις γης αποτελούν μια μορφή χρηματοδότησης από τους πωλητές σε συμφωνίες για ακίνητα. Οι πωλητές ή οι πωλητές ενεργούν ως δανειστής και κρατούν την πράξη ως εξασφάλιση και η συμφωνία καταγράφεται με αξιωματούχους της πόλης ή της πόλης. Οι αγοραστές ή οι πωλητές πραγματοποιούν πληρωμές κεφαλαίου και τόκων απευθείας σε έναν πωλητή. Οι αγοραστές πληρώνουν επίσης φόρους περιουσίας και ασφάλιση και είναι υπεύθυνοι για επισκευές και συντήρηση επίσης. Ο νόμος της Ινδιάνας ακολουθεί αυτές τις βασικές αρχές, με μερικές σημαντικές αλλαγές.
Ο νόμος SAFE
Ο νόμος SAFE, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ τον Ιούνιο του 2010, αυξάνει την προστασία των καταναλωτών θεσπίζοντας ελάχιστα πρότυπα για τη λειτουργία των εντολοδόχων ενυπόθηκων δανείων. Ο νόμος SAFE στην Ιντιάνα συχνά ερμηνεύεται ευρέως και μπορεί να περιλαμβάνει έναν πωλητή που προσπαθεί να ολοκληρώσει μια πώληση σύμβασης γης. Ο νόμος ορίζει ότι όποιος «προσφέρει» ή «παρέχει» ένα ενυπόθηκο στεγαστικό δάνειο ή επεκτείνει την πίστωση για αγορά κατοικίας μπορεί να θεωρηθεί ως συντάκτης δανείου. Ο νόμος της Ινδιάνας ορίζει έναν δανειοδότη ως κάποιον που λαμβάνει μια αίτηση για οικιακό δάνειο και διαπραγματεύεται ένα στεγαστικό δάνειο για αποζημίωση. Οι δανειοδότες πρέπει να διαθέτουν άδεια στην Ιντιάνα για να παρέχουν χρηματοδότηση.
Εξαιρέσεις από τον νόμο SAFE
Ο νόμος SAFE ορίζει ένα ενυπόθηκο στεγαστικό δάνειο ως δάνειο που εξασφαλίζει ιδιωτική κατοικία 1 έως 4 μονάδων. Οι κατοικίες περιλαμβάνουν συγκυριαρχίες, co-ops, κινητά σπίτια και ρυμουλκούμενα. Αν κατοικούσατε προηγουμένως στο σπίτι που προσπαθείτε να πουλήσετε ως σύμβαση γης, τότε αποκλείεστε από την τήρηση του νόμου. Εάν πουλάτε το σπίτι σε έναν άμεσο συγγενή ή πουλάτε εμπορικά κτίρια, απαλλάσσεστε επίσης. Ένας πληρεξούσιος που διαπραγματεύεται με έναν δανειστή εξ ονόματος ενός πελάτη εξαιρείται επίσης.
Δικαστικός αποκλεισμός στην Ιντιάνα
Ο νόμος της Ινδιάνας αναφέρει ότι οι πωλητές πρέπει να ακολουθούν κανόνες σχετικά με την αποκατάσταση περιουσίας σε περίπτωση που ο πωλητής γίνει παράνομος. Σε περίπτωση που ο πωλητής χρεώσει την υποθήκη και δεν μπορεί να εξοφλήσει το δάνειο, ο πωλητής μπορεί να επιλέξει να αποκλείσει. Εάν ο πωλητής έχει σημαντικές μετοχές και δεν έχει εγκαταλείψει το ακίνητο, τότε το δικαστικό κλείσιμο είναι υποχρεωτικό - με άλλα λόγια, ο πωλητής πρέπει να αποκλείσει μέσω του δικαστικού συστήματος. Ο δικαστικός αποκλεισμός είναι χρονοβόρος, δαπανηρός και απαιτεί τη χρήση δικηγόρου.
Μη δικαστικός αποκλεισμός και κατάπτωση στην Ιντιάνα
Ο νόμος της Ινδιάνας επιτρέπει στους πωλητές να αποκλείσουν χωρίς δικαστική απόφαση αν ο πωλητής παραβιάζει αλλά δεν έχει συσσωρεύσει σημαντικές μετοχές. Αυτό σημαίνει ότι τα δικαστήρια δεν συμμετέχουν και είναι ταχύτερη και φθηνότερη. Ο πωλητής αρχειοθετεί μια ειδοποίηση προεπιλογής με τον υπάλληλο του νομού και τον πωλητή. Αν ο πωλητής δεν διορθώσει την προεπιλογή, τότε το σπίτι είναι αποκλεισμένο και πωλείται. Ο πωλητής μπορεί να επαναγοράσει το ακίνητο. Η κατάπτωση είναι παρόμοια με τον αποκλεισμό, αλλά το ακίνητο επιστρέφεται στον πωλητή αντί να προχωρήσει σε δημοπρασία.