Βήμα-βήμα συναλλαγή ακινήτων

Η διαδικασία συναλλαγής ακινήτων ξεκινά με μια σύμβαση αγοράς - μια συμφωνία μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή. Περιλαμβάνει την τιμή του σπιτιού, καθώς και σημαντικά περιστατικά και προστασίες για τα δύο μέρη.

Η σύμβαση αγοράς

Η προσφορά

Η αρχική προσφορά περιλαμβάνει την τιμή αγοράς και τις διατάξεις που επιτρέπουν σε κάθε συμβαλλόμενο μέρος να αποσυρθεί από τη σύμβαση σε ορισμένες περιπτώσεις. Αυτές οι διατάξεις μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Η ικανότητα του αγοραστή να λάβει χρηματοδότηση με εύλογους όρους
• Η εκτιμώμενη αξία που συνέρχεται ή υπερβαίνει την τιμή αγοράς
• Η επιθεώρηση στο σπίτι συνάντησε την ικανοποίηση του αγοραστή
• Ένας σαφής τίτλος
• Ημερομηνία κλεισίματος

Ανταγωνιστική Προσφορά και Αποδοχή

Όλοι οι όροι στη σύμβαση είναι διαπραγματεύσιμοι. Για παράδειγμα, ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει με την προτεινόμενη από τον αγοραστή τιμή αγοράς, αλλά να επιμείνει ότι η ημερομηνία λήξης εμφανίζεται σε μικρότερο χρονικό διάστημα. Εάν ο πωλητής διαφωνεί με οποιονδήποτε από τους όρους της αρχικής προσφοράς του αγοραστή, παρέχει αντιπρόταση με διαφορετικούς όρους στον αγοραστή.

Μόλις ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνήσουν με όλους τους όρους της σύμβασης, ο τελευταίος που λαμβάνει την προσφορά ή την αντίθετη προσφορά προσθέτει την υπογραφή του σε αυτό και το σπίτι είναι επίσημα σύμβαση.

Αποταμίευση χρημάτων

Τα σοβαρά χρήματα που παρέχονται με την προσφορά κατατίθενται σε λογαριασμό μεσεγγύησης. Αυτά τα χρήματα πιστώνονται προς την αγορά κατά το κλείσιμο. Εάν η συναλλαγή δεν έχει ολοκληρωθεί λόγω των διατάξεων της σύμβασης, τα χρήματα επιστρέφονται στον αγοραστή. Για παράδειγμα, αν το ακίνητο δεν εκτιμάται σε τιμή ίση ή μεγαλύτερη από την τιμή αγοράς. Ωστόσο, εάν ο αγοραστής αλλάξει απλά το μυαλό του για την αγορά του σπιτιού, ο πωλητής μπορεί να κρατήσει την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων.

Αποκτώντας τη χρηματοδότηση

Οι περισσότεροι αγοραστές προκριματίσουν με έναν δανειστή πριν από την εξέταση στα σπίτια. Μόλις το σπίτι είναι υπό σύμβαση, ο δανειστής υποθηκών ξεκινά τη διαδικασία δανεισμού. Στέλνει αντίγραφο της σύμβασης αγοράς μαζί με τις πληροφορίες των αγοραστών στην τράπεζα ή την εταιρεία υποθηκών για έγκριση. Η διαδικασία έγκρισης στεγαστικών δανείων μπορεί να διαρκέσει από 30 έως 90 ημέρες.

Εξέταση τίτλου

Ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να εγγυηθεί ότι ο τίτλος του σπιτιού είναι ελεύθερος. Μια εταιρεία τίτλου διεξάγει έρευνες για να καθορίσει ποιες, αν υπάρχουν, υπάρχουν υποθέσεις.

Γνωστοποιήσεις ακινήτων

Οι πωλητές του σπιτιού συμπληρώνουν μια φόρμα γνωστοποίησης περιουσιακών στοιχείων και το διαβιβάζουν στον αγοραστή εγκαίρως όταν γίνει δεκτή η προσφορά. Αυτό το ερωτηματολόγιο καλύπτει όλα τα σημαντικά συστήματα και χαρακτηριστικά του σπιτιού. Ο πωλητής πρέπει να παρέχει ειλικρινείς απαντήσεις και να αναφέρει λεπτομερώς τυχόν ελαττώματα ή ελαττώματα. Μόλις ο αγοραστής ελέγξει την αποκάλυψη περιουσιακών στοιχείων, μπορεί να δεχθεί την αποκάλυψη και να συνεχίσει τη συναλλαγή, να διαπραγματευτεί τους όρους της σύμβασης με βάση το περιεχόμενο της γνωστοποίησης ή να επιλέξει να ακυρώσει τη συναλλαγή.

Αρχική επιθεώρηση

Η σύμβαση αγοράς συνήθως επιτρέπει στον αγοραστή να ολοκληρώσει μια επιθεώρηση του ακινήτου. Μια εταιρεία επαγγελματικής επιθεώρησης επιθεωρεί το σπίτι από στέγη σε υπόγειο. Ο επιθεωρητής εξετάζει όλα τα σημαντικά συστήματα, όπως θέρμανση, κλιματισμό, ηλεκτρικά και υδραυλικά. Ελέγχει ότι οι συσκευές είναι σε καλή κατάσταση λειτουργίας και ότι η οροφή και το υπόβαθρο είναι σε καλή κατάσταση και χωρίς διαρροές. Ο αγοραστής συνήθως πληρώνει για την επιθεώρηση και λαμβάνει μια περιεκτική γραπτή έκθεση.

Αξιολόγηση του Ακινήτου

Η πώληση ενός σπιτιού συνήθως εξαρτάται από την αξιολόγηση της περιουσίας. εάν το σπίτι εκτιμάται σε λιγότερο από το ποσό της αποδεκτής προσφοράς, ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση ή να επαναδιαπραγματευτεί την τιμή πώλησης. Ένας εξουσιοδοτημένος εκτιμητής ολοκληρώνει μια εκτίμηση του σπιτιού. Λαμβάνει μετρήσεις, αξιολογεί την κατάσταση του σπιτιού και κάνει έρευνα για συγκρίσιμα σπίτια στην περιοχή προκειμένου να αποκτήσει αξία για το ακίνητο. Ο αγοραστής πληρώνει για την αξιολόγηση στο πλαίσιο της διαδικασίας στεγαστικού δανείου και λαμβάνει ένα αντίγραφο.

Περπατώντας πριν από το κλείσιμο

Ο αγοραστής του σπιτιού μπορεί να ολοκληρώσει ένα πέρασμα του ακινήτου πριν κλείσει. Αυτός ο φυσικός έλεγχος είναι να διαπιστωθεί ότι το σπίτι βρίσκεται στην ίδια κατάσταση με εκείνη της προσφοράς. Εάν ο αγοραστής εντοπίσει οποιαδήποτε ζητήματα κατά τη διάρκεια της διαδρομής, μπορεί να διαπραγματευτεί για να καθυστερήσει το κλείσιμο μέχρι να επιλυθούν τα ζητήματα.

Αναθεώρηση των εγγράφων διακανονισμού

Ο αγοραστής δικαιούται να λάβει αντίγραφο της δήλωσης διακανονισμού κατοικιών και αστικής ανάπτυξης 24 ώρες πριν από το κλείσιμο. Το παρόν έγγραφο περιέχει τις λεπτομέρειες και τους όρους της υποθήκης. Εάν υπάρχει κάποιο πρόβλημα ή ασυνέπεια στο έγγραφο, η εταιρεία υποθηκών μπορεί να εργαστεί για να αλλάξει τα έγγραφα όπως είναι απαραίτητο.

Διακανονισμός και κλείσιμο

Ο διακανονισμός συμβαίνει συνήθως στην εταιρεία τίτλου. Στις περισσότερες περιπτώσεις, υπάρχουν πολλοί επαγγελματίες, όπως:

• Κτηματομεσίτης ή κτηματομεσίτης
• Μεσίτης υποθηκών ή εκπρόσωπος τραπεζών
• Ο αντιπρόσωπος της επιχείρησης τίτλου ή ο αξιωματικός μεσεγγύησης
• Δικηγόρος, αν ισχύει

Μερικές φορές ο αγοραστής και ο πωλητής ολοκληρώνουν την συναλλαγή ταυτόχρονα, κάθονται μαζί σε ένα τραπέζι συνεδρίων.

Ο δανειστής ενυπόθηκων δανείων μεταβαίνει μέσω των εγγράφων υποθήκης με τον αγοραστή. Ο αγοραστής σηματοδοτεί ή αρχίζει κάθε σελίδα. Ο αγοραστής παρέχει επίσης πιστοποιημένα κεφάλαια για το κλείσιμο των δαπανών και την προκαταβολή. Ο αξιωματικός μεσεγγύησης διαβιβάζει τα έγγραφα και με τα δύο μέρη για να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας. Ο αγοραστής λαμβάνει τα κλειδιά για την ιδιοκτησία και ο αξιωματικός μεσεγγύησης στέλνει τα έγγραφα στο γραφείο καταγραφής του νομού, όπου η πράξη καταγράφεται με το όνομα του νέου ιδιοκτήτη.