Πίνακας περιεχομένων:
- Κατανόηση του αποκλεισμού
- Πράξη στο Lieu
- Δανειστές υπέρ και τα κατά
- Ο οφειλέτης Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα
Μερικές φορές ονομάζεται "φιλικός αποκλεισμός", η πράξη αντί του αποκλεισμού συνεπάγεται ότι ο δανειολήπτης μετατρέπει οικειοθελώς το ακίνητο στον δανειστή για να αποφύγει διαδικασίες αποκλεισμού. Ενώ ο ιδιοκτήτης ακινήτου χάνει το ακίνητο και στις δύο περιπτώσεις, ο οφειλέτης αποφεύγει την αμηχανία και το δράμα ενός τυπικού αποκλεισμού.
Κατανόηση του αποκλεισμού
Όταν ένας αγοραστής αγοράζει ακίνητα και χρησιμοποιεί το ακίνητο ως ασφάλεια για να εξασφαλίσει ένα δάνειο, ο δανειστής μπορεί να στραφεί στη νομική διαδικασία αποκλεισμού από την πώληση ή απόκτηση του ακινήτου, εάν ο αγοραστής αθετήσει το δάνειο. Τρεις βασικοί τύποι αποκλεισμού περιλαμβάνουν τον δικαστικό αποκλεισμό, τον μη δικαιοδοτικό και τον αυστηρό αποκλεισμό. Ο δικαστικός αποκλεισμός απαιτεί δικαστική προσφυγή. Καμία πώληση δεν συμβαίνει σε αυστηρό αποκλεισμό, καθώς ο τίτλος ιδιοκτησίας πηγαίνει στον δανειστή μετά την εκπλήρωση των απαραίτητων νομικών απαιτήσεων.
Πράξη στο Lieu
Για να αποφευχθεί η αμηχανία ενός αποκλεισμού και να πάρει την εμπειρία πίσω από αυτούς, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων επιλέγουν ένα DILF όταν γνωρίζουν ότι ο αποκλεισμός είναι αναπόφευκτος. Αυτό απαιτεί μια συμφωνία μεταξύ του δανειολήπτη και του δανειστή, και ο δανειολήπτης συνήθως υποκινεί τη συμφωνία. Ο δανειολήπτης απελευθερώνει τίτλο στον δανειστή για να ικανοποιήσει το δάνειο και εκκενώνει το ακίνητο.
Δανειστές υπέρ και τα κατά
Οι δανειστές δεν συμφωνούν πάντοτε να δεχτούν ένα DILF. Με την αποδοχή του φιλικού αποκλεισμού, ο δανειστής μπορεί να χάνει ορισμένα δικαιώματα που του παρέχονται από έναν επίσημο αποκλεισμό, όπως είναι οι πιθανές εγγυήσεις της VA ή οι ιδιωτικές απαιτήσεις ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων. Εάν ο αποκλεισμός είναι αναπόφευκτος, ο δανειστής μπορεί να σταθμίσει τα οικονομικά οφέλη της αποδοχής της πράξης, που περιλαμβάνουν την αποφυγή των δαπανών αποκλεισμού και πιθανών ζημιών στην ιδιοκτησία κατά τη διαδικασία απομάκρυνσης.
Ο οφειλέτης Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα
Ενώ ο δανειολήπτης αποφεύγει την αμηχανία ενός αποκλεισμού, ένα DILF μπορεί να είναι εξίσου επιζήμιο με τα πιστωτικά αποτελέσματα του οφειλέτη ως αποκλεισμό, σύμφωνα με έκθεση της Virginia Cooperative Extension. Ο δανειστής συνήθως απαιτεί από τον οφειλέτη να πληρώσει για αξιολόγηση και αναζήτηση τίτλου προτού συμφωνήσει. Η αναζήτηση τίτλου είναι απαραίτητη για τον εντοπισμό τυχόν άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων έναντι του ακινήτου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατό για τον δανειστή να αναιρέσει το DILF αν ανακαλύψει αργότερα ότι υπήρχαν άλλα βάρη έναντι της ιδιοκτησίας. Ορισμένοι δανειστές δεν θα εξετάσουν ένα DILF εάν το ακίνητο στερείται δικαιοσύνης. Σε μια πώληση αποκλεισμού, εάν το ακίνητο πωλεί για ένα ποσό πολύ υψηλότερο από το υπόλοιπο του δανείου, ο οφειλέτης μπορεί να λάβει μέρος της τιμής πώλησης, αλλά ο οφειλέτης χάνει αυτό το δικαίωμα σε ένα DILF. Πριν υποκινήσετε ένα DILF, ο ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να συμβουλευτεί έναν πληρεξούσιο και λογιστή.