Πίνακας περιεχομένων:
Μια σύμβαση γης, γνωστή και ως συμφωνία για σύμβαση, είναι μια συμφωνία πληρωμής δόσης μεταξύ αγοραστή και πωλητή, στον οποίο ο πωλητής, αντί για μια τράπεζα, χρηματοδοτεί την αγορά ενός αγροτεμαχίου. Μια σύμβαση γης μπορεί να ωφελήσει αγοραστές που δεν μπορούν να λάβουν τραπεζική χρηματοδότηση και πωλητές που επιθυμούν να αποφύγουν τη γραφειοκρατία της χρηματοδότησης από τρίτους.
Κατοχή
Οι συμβάσεις γης γενικά δεν απαιτούν μεγάλες προκαταβολές - στην πραγματικότητα, ορισμένες συμβάσεις γης απαιτούν μόνο μηνιαίες πληρωμές. Ο αγοραστής επιτρέπεται συνήθως να μετακινηθεί μόλις υπογραφεί η σύμβαση και η πρώτη πληρωμή παραδοθεί στον πωλητή. Αφού ο αγοραστής μετακινηθεί, ο πωλητής δεν επιτρέπεται πλέον να εισέλθει στην ιδιοκτησία χωρίς την άδεια του αγοραστή, εκτός εάν ο αγοραστής αθετήσει.
Τίτλος
Σε μια σύμβαση γης, ο πωλητής διατηρεί τίτλο στην ιδιοκτησία έως ότου ο αγοραστής πληρώσει όλες τις δόσεις και συμμορφωθεί με οποιεσδήποτε άλλες συμβατικές υποχρεώσεις. Ο πωλητής διατηρεί όχι μόνο τον νόμιμο τίτλο, αλλά και τη φυσική κατοχή του τίτλου. Η σύμβαση γης θα πρέπει να απαιτεί από τον πωλητή να παραδώσει το έγγραφο τίτλου και να παράσχει στον αγοραστή όλη την απαραίτητη βοήθεια για τη μεταβίβαση του τίτλου στον αγοραστή, μόλις ο αγοραστής ασκήσει πλήρως τα καθήκοντά του βάσει της σύμβασης.
Πληρωμές
Πολλές συμβάσεις γης προβλέπουν ισόποσες μηνιαίες πληρωμές για ολόκληρη τη συμβατική περίοδο. Ορισμένοι χρειάζονται μια μεγάλη "πληρωμή μπαλονιών" για την τελευταία δόση. Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει σαφώς το ποσό κάθε πληρωμής, την ημερομηνία κατά την οποία οφείλεται και τις κυρώσεις για την καθυστέρηση πληρωμής. Πρέπει επίσης να αναφέρει τη συνολική τιμή πώλησης και το ισχύον επιτόκιο. Πολλοί πωλητές ζητούν υψηλότερες τιμές πώλησης σε αντάλλαγμα για την παραίτηση από την προκαταβολή.
Εμπιστοσύνη
Τα εμπράγματα βάρη αποτελούν έννομες αξιώσεις επί της περιουσίας από τρίτο, όπως υποθήκη ή φορολογική ασφάλεια. Ο αγοραστής θα πρέπει να εκτελέσει μια αναζήτηση τίτλου για να καθορίσει εάν έχουν χρεωθεί οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις κατά της περιουσίας. Ο αγοραστής θα πρέπει επίσης να επιμείνει ότι ο πωλητής εγγυάται ότι δεν υπάρχουν βάρη επί του περιουσιακού στοιχείου εκτός από αυτά που έχουν ήδη αποκαλυφθεί στον αγοραστή και αναγράφονται στη σύμβαση και συμφωνούν να αποζημιώσουν τον αγοραστή από τον κίνδυνο κάποιος που επιβαρύνεται με το ακίνητο θα αποκλείσει.
Προκαθορισμένες διατάξεις
Ο μεγαλύτερος κίνδυνος του αγοραστή σε μια σύμβαση γης είναι ότι θα αθετήσει τις πληρωμές πριν από τη λήξη της θητείας, χάνοντας έτσι το δικαίωμά του στην κατοχή του ακινήτου μαζί με την ευκαιρία του να πάρει τον τίτλο. Οι αθέμιτες διατάξεις πρέπει να είναι σαφείς και λεπτομερείς ώστε ο πωλητής να μην μπορεί να χρησιμοποιήσει αθέμιτα τη συμβατική ασάφεια εις βάρος των συμφερόντων του αγοραστή. Δεδομένου ότι σε περίπτωση αθέτησης της υποχρέωσης πληρωμής η πληρωμή δόσης του αγοραστή δεν θα ληφθεί υπόψη ως ίδια κεφάλαια, η σύμβαση πρέπει να αναφέρει ότι σε περίπτωση αθέτησης ο αγοραστής δικαιούται επιστροφή των καταβληθεισών δόσεων που υπερβαίνουν τη λογική τιμή ενοικίασης του ακινήτου.