Πίνακας περιεχομένων:
- Προσέγγιση αγοράς
- Προσέγγιση της αγοράς - Συμφιλίωση αξίας
- Προσέγγιση εισοδήματος
- Λήψη τιμών κεφαλαιοποίησης
- Προσέγγιση ενεργητικού
Η κατ 'οίκον εκτίμηση μπορεί να είναι αρκετά περίπλοκη και να αφήνεται καλύτερα στους επαγγελματίες, αλλά με την ανάληψη των σωστών δεικτών της αγοράς και με τη χρήση κοινών λογικών και τυποποιημένων διαδικασιών, έχετε μια καλή πιθανότητα να προσεγγίσετε τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας. Όπως συμβαίνει με όλα, όσο περισσότερα δεδομένα συλλέγετε και όσο περισσότερο χρόνο αναλύετε, τόσο πιο ήχο το αποτέλεσμα θα είναι. Ξεκινήστε με την αναζήτηση στο διαδίκτυο για πραγματικές εκθέσεις αξιολόγησης για συγκρίσιμα ακίνητα για να μάθετε από.
Προσέγγιση αγοράς
Εάν βλέπετε πολλές πωλήσεις στο σπίτι να πραγματοποιούνται στην περιοχή σας, η προσέγγιση της αγοράς είναι πιθανότατα η πιο εύκολη στην εκτέλεση. Αυτή η προσέγγιση λαμβάνει πληροφορίες από συγκρίσιμες πωλήσεις κατοικίας και εφαρμόζει αυτά τα δεδομένα με μετρήσεις πωλήσεων στο σπίτι σας. Χρησιμοποιήστε δεδομένα από συναλλαγές που αφορούν κατοικίες, συγκρίσιμες με τις δικές σας όσον αφορά την τοποθεσία, την ποιότητα και άλλους παράγοντες.Λάβετε τις τιμές των συναλλαγών και τα τετραγωνικά μεγέθη κάθε σπιτιού και διαιρέστε τα πρώτα από αυτά για να καθορίσετε τα δεδομένα της αγοράς για την αρχική αξία ανά τετραγωνικό πόδι. Αν τα τετραγωνικά μεγέθη δεν είναι διαθέσιμα για τις συγκρίσιμες συναλλαγές, χρησιμοποιήστε τον αριθμό των λουτρών και των υπνοδωματίων ως βάση για σύγκριση. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε ακαθάριστες εκτιμήσεις για την εκτίμηση τετραγωνικών βιντεοσκοπιών χρησιμοποιώντας το δικό σας σπίτι ως πλαίσιο αναφοράς και οι αξιολογητές του νομού συχνά παρέχουν αυτές τις πληροφορίες στο διαδίκτυο. Επίσης, βεβαιωθείτε ότι έχετε υπόψη τις διαφορές στο μέγεθος της παρτίδας.
Προσέγγιση της αγοράς - Συμφιλίωση αξίας
Αν μπορέσατε να λάβετε πληροφορίες τετραγωνικού μεγέθους, υπολογίστε τις μέσες και μέσες τιμές ανά πολλαπλάσια τετραγωνικών ποδιών και αρχίστε να τις προσαρμόζετε προς τα πάνω ή προς τα κάτω για ποιοτικούς παράγοντες. Αυτά περιλαμβάνουν την ηλικία και την ποιότητα, τον αριθμό των δέντρων στην αυλή, τις πισίνες και άλλες βελτιώσεις στο σπίτι. Η εκτίμηση είναι εξίσου τέχνη με την επιστήμη. Ευτυχώς, δουλεύετε με μεγάλους αριθμούς, οπότε με κάθε μεμονωμένη προσαρμογή, το ποσοστό της συνολικής αγοραίας αξίας δεν θα πρέπει να είναι υπερβολικά μεγάλο, ελαχιστοποιώντας την επίδραση τυχόν εσφαλμένων εκτιμήσεων που ενδεχομένως έχετε κάνει. Εάν δεν καταφέρατε να λάβετε πληροφορίες τετραγωνικού μεγέθους, χρησιμοποιήστε τα comps ως έναν λιγότερο ποσοτικά άκαμπτο οδηγό για να βρείτε μια βασική τιμή στην οποία μπορείτε να κάνετε τις ποιοτικές σας προσαρμογές.
Προσέγγιση εισοδήματος
Η μέθοδος του εισοδήματος θα είναι πιο δύσκολη στην εφαρμογή. Ωστόσο, η αυξανόμενη τάση της μίσθωσης πολυκατοικιών καθιστά αυτή την προσέγγιση όλο και πιο σημαντική. Ο τελικός υπολογισμός που πρέπει να εκτελέσετε είναι να διαιρέσετε τα επιτόκια μίσθωσης στην αγορά σε όρους δολαρίου με ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης εκφράζονται σε δεκαδικά ψηφία ή ποσοστά. Έτσι, για παράδειγμα, εάν η τιμή ενοικίασης ενός σπιτιού είναι 10.000 δολάρια το χρόνο και το κατάλληλο ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 10 τοις εκατό, η τιμή αγοράς του σπιτιού είναι 10.000 δολάρια διαιρούμενη κατά 10 τοις εκατό ή 100.000 δολάρια.
Λήψη τιμών κεφαλαιοποίησης
Κάντε αναζήτηση στο διαδίκτυο για τις τρέχουσες αναφορές εκτίμησης στην τοπική σας περιφέρεια που περιλαμβάνουν μια εισοδηματική προσέγγιση από την οποία μπορείτε να λάβετε ποσοστά κεφαλαιοποίησης. Αυτά μπορεί επίσης να είναι διαθέσιμα στο διαδίκτυο μέσω εταιρειών αξιολόγησης και συμβουλευτικών υπηρεσιών, οι οποίες δημοσιεύουν συχνά αυτά τα δεδομένα στο διαδίκτυο σε ενημερωτικά δελτία. Το όφελος από τη χρήση αυτών των πηγών είναι ότι μια εκτίμηση ακίνητης περιουσίας που καταρτίζεται από έναν επαγγελματία πρέπει να περιέχει μια ισχυρή ανάλυση και ανασκόπηση του τρόπου υπολογισμού του ποσοστού. Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με τον αξιολογητή φόρου περιουσίας του νομού σας για αυτές τις πληροφορίες. Αυτή η μέθοδος είναι ανεπίσημα γνωστή ως μέθοδος έρευνας. Εάν αισθάνεστε ότι χρησιμοποιώντας το ρυθμό κεφαλαιοποίησης ενός ακινήτου συνεισφέρει στη συνεισφορά σας ή την "ιδιοκτησία" της αξιολόγησης, μπορείτε απλά να το χρησιμοποιήσετε ως έλεγχο ευεξίας.
Προσέγγιση ενεργητικού
Η προσέγγιση του περιουσιακού στοιχείου βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης. Η προϋπόθεση είναι ότι το σπίτι αξίζει ό, τι είναι το κόστος αντικατάστασης του. Αυτές οι πληροφορίες μπορεί να είναι δύσκολο να αποκτηθούν, αλλά μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις εκτιμήσεις από οικοδόμους οικίας που είναι εξοικειωμένοι με την τοπική αγορά. Το κόστος για την κατασκευή ενός σπιτιού ποικίλλει ανάλογα με πολλούς παράγοντες, όπως τοπικές, μεταφορικές και διοικητικές δαπάνες.