Πίνακας περιεχομένων:
- Ελευθερία διαπραγμάτευσης Όρων πληρωμής
- Ο αγοραστής αποκτά άμεση κατοχή, αλλά όχι τον τίτλο
- Τι συμβαίνει εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να πληρώσει
- Ο νόμος SAFE
Μια σύμβαση γης είναι ένας τύπος χρηματοδότησης των πωλητών.Λειτουργεί λίγο σαν υποθήκη, αλλά αντί μιας τράπεζας που παρέχει χρηματοδότηση, ο πωλητής χρηματοδοτεί την πώληση ακίνητης περιουσίας σε περιοδικές δόσεις. Ο αγοραστής επιτρέπεται συνήθως να μετακινηθεί στο ακίνητο μόλις υπογραφεί η σύμβαση, αλλά δεν αποκτά νομικό τίτλο στο ακίνητο έως ότου ολοκληρώσει τις πληρωμές. Η Ιντιάνα έχει τροποποιήσει το συμβατικό δίκαιο των συμβάσεων γης για να το κάνει δικαιότερο στον αγοραστή.
Ελευθερία διαπραγμάτευσης Όρων πληρωμής
Ένας αγοραστής μπορεί να ζητήσει χρηματοδότηση από τον πωλητή εάν δεν είναι σε θέση να λάβει πίστωση ή δεν μπορεί να αντέξει σε προκαταβολή. Αντί να χάσει τον αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να το πουλήσει με σύμβαση. Οι όροι πληρωμής στο πλαίσιο σύμβασης γης είναι συνήθως πιο ευέλικτοι από ό, τι με τη χρηματοδότηση από τρίτους, αν και δεν απαιτείται να είναι. Πολλοί πωλητές θα συμφωνήσουν να παραιτηθούν από μια προκαταβολή, για παράδειγμα, σε αντάλλαγμα υψηλότερης τιμής αγοράς. Τα μέρη έχουν ευρεία ελευθερία να διαπραγματεύονται όρους σύμφωνα με το νόμο επικοινωνίας της Ινδιάνας.
Ο αγοραστής αποκτά άμεση κατοχή, αλλά όχι τον τίτλο
Ο αγοραστής δικαιούται συνήθως την κατοχή του ακινήτου αμέσως μόλις υπογράψει τη σύμβαση, αμέσως μόλις καταθέσει προκαταβολή ή μόλις καταβάλει την πρώτη περιοδική δόση. Μετά από αυτό, ο πωλητής δεν έχει πλέον δικαίωμα να εισέλθει στην ιδιοκτησία από ό, τι ένας ιδιοκτήτης πρέπει να εισάγει μισθωμένο ακίνητο. Ωστόσο, ο νόμιμος τίτλος παραμένει στον πωλητή έως ότου ο αγοραστής πραγματοποιήσει την τελευταία προγραμματισμένη πληρωμή. Ο πωλητής διατηρεί επίσης φυσική κατοχή της πράξης τίτλου. Αυτό εμποδίζει τον αγοραστή από το να προσπαθήσει να πουλήσει ή να χρηματοδοτήσει την προπαγάνδα ότι δεν κατέχει ακόμη πλήρως. Όταν ο αγοραστής πραγματοποιεί την τελευταία πληρωμή, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να συνδράμει τον αγοραστή στη μεταβίβαση τίτλου.
Τι συμβαίνει εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να πληρώσει
Το μεγαλύτερο μειονέκτημα με τις συμβάσεις γης είναι αυτό που συμβαίνει εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να πληρώσει. Προηγουμένως, ένας αγοραστής που αθετήθηκε θα χάσει ολόκληρη την επένδυσή του και ο πωλητής θα μπορούσε να καταλάβει το ακίνητο χωρίς να περάσει από διαδικασίες αποκλεισμού. Έτσι, ακόμα και αν ο αγοραστής έκανε 99 πληρωμές και χάσει μόνο ένα, θα μπορούσε να χάσει τα πάντα. Η Ιντιάνα έχει μεταρρυθμίσει τους νόμους της για να διορθώσει την κατάσταση όπου ένας αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του μετά την ολοκλήρωση πολλών πληρωμών. Εάν τα κεφάλαια του αγοραστή στο ακίνητο κατά τη στιγμή της αθέτησης είναι "σημαντικά", όπως ορίζεται από το νόμο, ο πωλητής πρέπει να ξεκινήσει επίσημες διαδικασίες αποκλεισμού στο δικαστήριο αντί να πάρει απλώς την περιουσία. Ο αγοραστής δικαιούται αποζημίωση για συσσωρευμένες μετοχές πριν ο πωλητής μπορέσει να ανακτήσει το ακίνητο.
Ο νόμος SAFE
Ο νόμος περί ασφαλούς και δίκαιης επιβολής του νόμου για την έκδοση υποθηκών του 2008 (η "Πράξη Ασφαλείας") απαιτεί από τα κράτη να εγκρίνουν νομοθεσία που απαιτεί την έκδοση αδειών για εντολοδόχους δανείων. Η πράξη SAFE της Ινδιάνας άρχισε να ισχύει τον Ιούνιο του 2010. Απαιτεί τα μέρη που επεκτείνουν τη χρηματοδότηση για την αγορά ακίνητης περιουσίας, περιλαμβανομένων των πωλητών στο πλαίσιο χερσαίων συμβάσεων, να λάβουν άδεια. Η διαδικασία χορήγησης αδειών είναι δαπανηρή και χρονοβόρα. Δεν χρειάζεται να αποκτήσετε άδεια, ωστόσο, αν πουλάτε ένα σπίτι στο οποίο κατοικούσατε προηγουμένως, να πουλάτε ακίνητο σε έναν άμεσο συγγενή ή να πουλάτε εμπορικά κτίρια.